Как обосновать площадь земельного участка при его выкупе

Содержание

Собственнику объекта недвижимости отказали в выкупе участка под ним: судебная практика

Как обосновать площадь земельного участка при его выкупе

Владелец недвижимости планирует выкупить участок земли под объектом. Госорган может потребовать, чтобы площадь участка соотносилась с площадью объекта. Судебная практика сложилась в пользу госорганов.

В законодательстве присутствует норма для собственника объекта недвижимости об исключительном праве на земельный участок под ним (получение в аренду либо выкуп в собственность).

Однако государственные органы нередко стараются ограничить это право. Чаще всего в выкупе земли отказывают, ссылаясь на несоразмерность площади объекта недвижимости площади испрашиваемого участка.

 Хотя в ЗК РФ уже нет такого понятия, собственникам приходится обосновывать соразмерность.

Как суды использовали норму Земельного кодекса о соразмерности

С 1 марта 2015 года утратила силу статья 36 ЗК РФ, которая регулировала предоставление собственнику земельного участка. Госорганы оперировали критерием несоразмерности, опираясь на формулировки этой статьи.

С ее помощью они ограничивали рамки исключительного права собственника недвижимости.

При обращении за выкупом либо оформлением аренды участка собственник объектов недвижимости зачастую получал отказ с указанием на то, что для эксплуатации построенных объектов требуется меньший по площади участок, чем был предоставлен ранее для их строительства.  См. примеры судебных актов:

постановления ФАС Северо-Западного округа от 12.08.2009 по делу № А52-5057/2008, от 28.01.2013 по делу № А66-5667/2012, от 27.01.2014 по делу № А56-20059/2013, Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10, АС Северо-Западного округа от 12.09.2014 по делу № А56-71659/2013, определения ВАС РФ от 03.10.2011 по делу № А59-4029/2010, от 02.12.2013 по делу № А51-20731/2012.

Когда суды рассматривали заявления о признании отказа незаконным, то чаще всего принимали сторону органов власти. Наиболее активно суды ссылались на п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35 и п. 7 ст. 36 ЗК РФ.

Однако критерий соразмерности площади объекта недвижимости и площади земельного участка, который выработала судебная практика, основан на вольном толковании норм ЗК РФ, которые к тому же в данном случае не применимы:

  1. Установленный п. 2 ст. 35 ЗК РФ принцип определения площади земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ справедлив лишь тогда, когда имеет место переход права собственности на объект недвижимости от одного собственника к другому и устанавливается размер площади участка, необходимый для его использования.
  2. В п. 3 этой же статьи, где определяется порядок преимущественного права покупки земельного участка собственником объекта недвижимости, говорится о целом земельном участке, а не его используемой части.
  3. В п. 7 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому площадь земельного участка следовало определять с учетом фактического землепользования, говорилось только о ситуациях, когда государственного кадастрового учета не было.

Следовательно, органы власти и судебные инстанции неправомерно ссылались на данные нормы, если рассматривался случай с участками, которые поставили на кадастровый учет и которые будущий собственник изначально получал для строительства недвижимости. Такое применение норм ст.

36 ЗК РФ постепенно привело к тому, что если изначально участок был предоставлен только для строительства объекта либо эксплуатировался под давно построенным зданием, собственник этого объекта мог выкупить только часть земли.

При этом он должен был доказать необходимость использования испрашиваемого участка в заявленных целях.

В каких случаях решение об участке суды принимали в пользу собственника

В пользу собственников суды выносили решения лишь при формальном процессуальном подходе, когда бремя доказывания распределялось на основании норм об оспаривании решений и действий госорганов.

Например, суд отклонил довод предыдущего арендатора о величине земельного участка, и то лишь потому, что при рассмотрении спора государственный орган не говорил о несоразмерности участка.

При этом суд сослался на те же нормы и указал, что спорный земельный участок сформирован с учетом назначения здания, является соразмерным, необходимым и достаточным для его эксплуатации и обслуживания (постановление ФАС Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2012 по делу № А56-63161/2011).

В чем смысл критерия соразмерности

Изначально критерий соразмерности в подобных спорах возник как защита от явных злоупотреблений собственников, которые требовали земельный участок очевидно большей площади, чем строение. Но госорганы и суды начали применять данный критерий ко всем ситуациям и не по первоначальному смыслу.

У подхода госорганов есть экономическое обоснование. До 1 июля 2012 года у собственников недвижимости были льготы на выкуп участков (ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). С 1 июля 2012 года норма о льготах утратила силу.

Теперь такие земельные участки выкупаются, как правило, за 100% кадастровой стоимости. Но государственному органу выгодно предоставлять собственнику только минимальную часть земли.

Орган власти в этой ситуации может получать доход от неиспользуемой части в форме аренды либо передачи под застройку иному лицу.

Источник: //www.arbitr-praktika.ru/article/2156-qqe-17-m2-27-02-2017-sobstvenniku-otkazali-v-vykupe-uchastka-pod-obektom-sudebnaya-praktika

Какова будет стоимость земли при выкупе у администрации

Как обосновать площадь земельного участка при его выкупе

Купить землю, находящуюся в собственности у города или другого населенного пункта, имеет право любой гражданин России или юридическое лицо. Для нерезидентов РФ существуют определенные нюансы осуществления покупки. Сегодня мы рассмотрим, как выкупить землю у администрации города или поселения иного юридического статуса физическими и юр. лицами нашей страны.

Кто имеет право на выкуп

Первоочередное право покупки участка земли имеет тот гражданин или юридическое лицо, который в данный момент времени арендует надел. Данная ситуация предусматривает 2 варианта:

  • наличие на арендуемой территории сооружения, находящегося в собственности (статья 36 Земельного Кодекса РФ);
  • долгосрочная аренда земли без возведенных на ней постоянных строений.

Если здание, построенное на арендуемой земле, принадлежит нескольким собственникам, то и выкупать участок можно лишь совместно (в долевую собственность).

Российским законодательством предусмотрено, что граждане, проживающие в данном населенном пункте, имеют право на бесплатное выделение земельного участка. При нежелании тратить время на ожидание, гражданин может подать заявление на покупку желаемого надела.

Варианты процесса выкупа земли

Порядок выкупа земельного участка у администрации зависит от того, каков юридический статус у этой земли. Рассмотрим подробней два варианта: участок в аренде и участок свободен.

Выкуп арендованного участка

Арендатор земли, который построил на своем участке и юридически оформил какое-либо строение, может выкупить участок без проведения аукциона. Это осуществимо, если в договоре аренды не прописан пункт о невозможности покупки. Отсутствие построек предусматривают проведение торгов.

Процедура выкупа из аренды состоит из нескольких этапов. Для граждан выполнение каждого из них возможно через МФЦ (многофункциональный центр) того района, в котором находится арендуемый земельный участок.

  1. Этап 1 – выполнение межевания участка, если при заключении договора аренды этого не проводилось.
  2. Этап 2 – оформление недвижимости в собственность, если этого не сделано ранее.

Оформление подразумевает:

  • получение тех. паспорта на строение в бюро технической инвентаризации;
  • регистрацию в кадастровой службе;
  • регистрацию права собственности.

Этап 3 – проведение оценки кадастровой стоимости земельного участка. Процедура кадастрового учета – это придание земельному участку статуса сформированного объекта. Сведения о нем хранятся в государственном кадастре недвижимости (п. 2 ст. 66 и п. 1 ст. 70 Земельного кодекса РФ).

Чтобы внести земельный надел в кадастр, необходимо подать заявление в кадастровый орган данного субъекта РФ. Нужно приложить план межевания участка и квитанцию оплаты госпошлины.

Сколько стоит оформить землю в собственность

Стоимость оформления права собственности на земельный участок зависит от многих факторов, иможет не ограничиться одной только госпошлиной в 200 рублей. Подробнее читайте в этой статье

Стоимость выкупа земли у администрации не может превышать ее кадастровую стоимость. Конкретная же величина регулируется решением органов власти. Данное правило прописано в поправках к ст. 36 ЗК РФ.

Как правило, сумма покупки ниже кадастровой на 10 – 40 %.
Если вы не согласны с кадастровой стоимостью, можно и нужно попытаться ее оспорить. Как этой сделать — узнаем в этой статье //realtyinfo.

online/4155-osparivaniya-kadastrovoi-stoimosti-uchastka

Этап 4 – подача заявления в местную администрацию. Документ обязательно должен содержать пункт о цели приобретения (ИЖС, садоводческий участок, коммерческое назначение и т. д.). Вместе с заявлением необходимо предоставить:

  1. паспорт (или свидетельство регистрации юр. лица), либо нотариально заверенную доверенность, если все действия будет осуществлять представитель заявителя;
  2. договор аренды;
  3. документ о праве собственности на строение (если оно имеется);
  4. квитанцию оплаты пошлины;
  5. кадастровый план участка.

Желательно при подаче заявления вместе с оригиналами документов иметь и их ксерокопии.

Администрацией на основании этих документов в течение месяца должен быть дан ответ о возможности выкупа земли. Если на участке нет строения, официально принадлежащего арендатору, то назначается аукцион.

Положительный исход подразумевает подписание между гражданином (юр. лицом) и администрацией населенного пункта договора купли-продажи в соответствии с ГК РФ. Отсутствие реакции на заявление или в случае отрицательного ответа, гражданин (или юр. лицо) имеет право подать заявление в суд для разрешения спорного вопроса.

Этап 5 – после заключения сделки купли-продажи необходимо подать документы на получение государственной регистрации права собственности на купленную землю в местный орган РосРеестра.

При себе нужно иметь:

  1. непосредственно договор;
  2. акт приема-передачи участка;
  3. кадастровый план надела;
  4. паспорт или свидетельство регистрации юр. лица (или доверенности, если все действия выполняет представитель заявителя);
  5. квитанцию оплаты госпошлины.

Через месяц (наибольший допустимый срок) справка из ЕГРП о наличии собственности должна быть готова.

Земля принадлежит муниципальному образованию (городу или поселению иного юридического статуса)

Администрация муниципалитета не может продать землю, зарезервированную для государственных нужд, участки в природоохранных и водоохранных зонах.

После вступление в силу нового Земельного Кодекса в марте 2015 года, для покупки земельного участка необходимо обращаться в администрацию того населенного пункта, где расположен участок.

Нужно подать письменное заявление с указанием цели приобретения (под ИЖС, коммерческую деятельность, для обустройства дачного участка или личного подсобного хозяйства).

Основная масса подаваемых заявлений в городах – запросы на выделение участков под ИЖС. Земля, предоставляемая под индивидуальное строительство, выделяется для возведения малоэтажных (до 3 этажей) жилых домов (ст. 48 ГК РФ).

Заявление должно содержать координаты надела, его размер и текущий юридический статус.

При положительном решении, администрация выставляет участок на аукцион, чтобы предоставить возможность покупки всем заинтересованным лицам. Аукцион не является обязательным, если участок свободен от застройки и не состоит на кадастровом учете.

Поэтому, дабы избежать торгов и минимизировать стоимость земельного участка при выкупе у администрации, можно сделать следующее:

  • на карте РосРеестра найти участок, не внесенный в государственный кадастр;
  • заказать схему расположения выбранной территории на общем кадастровом плане муниципальных земель;
  • обратиться в местную администрацию для предварительного согласования выделения выбранного участка на продажу;
  • после получения предварительного согласия, необходимо вновь обратиться в кадастровую службу для внесения одобренного участка в реестр и получения паспорта на землю;
  • с полученным паспортом участка нужно подать письменное заявление в администрацию о желании его приобрести.

Администрация рассмотрит заявку в течение 1 месяца (максимальный срок) и вышлет заявителю проект договора купли-продажи. Отрицательное решение администрации поселения должно быть дано в письменной форме с обоснованием отказа. Если заявителя не удовлетворит данное решение, то он вправе обратиться в суд.

После приобретения участка, его обязательно нужно оформить в местном органе РосРеестра. Документы, необходимые для этого, описаны в предыдущем разделе (Этап 5).

Из вышесказанного можно сделать вывод: выкуп земли у администрации – хлопотное дело, но вполне выполнимое для тех, кто задался данной целью.

Источник: //realtyinfo.online/5807-poshagovyi-algoritm-vykupa-zemelnyh-uchastkov-u-munitsipaliteta

Приобретение земли без торгов: чем ограничивается размер участка?

Как обосновать площадь земельного участка при его выкупе

Земельное законодательство предоставляет собственникам объектов недвижимости право приобрести земельный участок под ними без проведения публичных торгов.

Но на сегодняшний день закон никак не ограничивает размер таких участков, что является поводом для злоупотреблений со стороны собственников недвижимости, предпринимающих попытки приобрести землю в размере, превышающем разумные пределы.

КонсультантПлюс БЕСПЛАТНО на 3 дня

Получить доступ

Представим ситуацию, что площадь здания составляет 200 кв.м., тогда как размер земельного участка 10 000 кв.м.

Любой ли по площади землю возможно приобрести? Или должны существовать какие-либо ограничения?

Формально закон не препятствует к приобретению всего участка, однако соображения здравого смысла указывают на необходимость введения разумных ограничений.

История нормативного регулирования вопроса

Земельным законодательством вопросы предоставления земли частным лицам напрямую не разрешены. В прежней редакции Земельного кодекса РФ (до введения в действие главы V.1, регулирующей порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности) отмечалась необходимость учета:

  • фактического землепользования;
  • красных линий;
  • местоположения смежных участков и естественных границ земельного участка.

В актуальной редакции данных указаний не содержится, что затрудняет поиск законодательного обоснования принимаемых решений. Внесение изменений в земельное законодательство не добавило ясности в существующий механизм оборота земли, а только усугубило проблему.

Судебная практика об «объеме» права на землю

В 2010 году предметом рассмотрения Верховного Суда РФ стал спор по иску администрации об оспаривании права собственности частного лица на землю под объектом недвижимости (определение от 20.04.2010 № 18-В10-3). Одним из доводов истца было указание на то, что площадь участка значительно превышает размер, необходимый для использования объекта недвижимости.

Судом указано на отсутствие в законе установленных предельных размеров земельного участка, предоставляемого для эксплуатации находящегося на нем здания. Поэтому невозможно на этом основании оспорить совершенную сделку.

Данные выводы были положены в основу иных судебных решений об отказе в требованиях о признании ничтожными договоров купли-продажи таких земельных участков.

Таким образом, признавалось правомерным предоставление земельного участка большей площади, чем разумно необходимо для использования объекта недвижимости. Эту позицию разделяло и Министерство экономического развития.

В ряде своих писем ведомство указывало, что если границы земельного участка значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, то исходя из грамматического толкования положений Земельного кодекса РФ (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ) у правообладателя такого земельного участка имеется право его выкупа целиком.

При этом какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством не установлено.

В последующем суды стали иначе оценивать спорные отношения, ссылаясь на недоказанность того, что для использования и эксплуатации здания необходим земельный участок запрашиваемого размера.

В делах об оспаривании собственниками недвижимости отказов в предоставлении земельных участков судами отмечалось, что бремя доказывания необходимого размера территории возлагается на заявителей. Выполнить его можно посредством проведения экспертизы.

Также судами указывалось, что одно только намерение заявителя построить на земельном участке иные объекты не дает ему исключительного права на приватизацию всего спорного участка.

Верховный Суд РФ в споре с участием администрации города Дубны и общества «Столичные инвестиции. Дубна» подвел черту в указанных противоречиях, поддержав вывод о необходимости разумных оснований для предоставления земельного участка в определенном размере (дело №А40-100700/2015).

В указанном споре суд согласился с позицией антимонопольного органа в том, что иное может нарушать законодательство о защите конкуренции.

Судом предписано обращать внимание госорганов на потребность заявителя в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и других требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Тем самым суд подчеркнул, что право на приватизацию площадей под объектами недвижимого имущества не может пониматься произвольным образом, позволяющим заявителям без торгов приобретать неограниченное количество земли.

Рекомендации Верховного Суда РФ адресованы органам, компетентным принимать решения о предоставлении земельного участка, и призывают их содержательно оценивать фактическое соотношение площадей недвижимого имущества и земель с учетом требований, установленных законодательством.

Применение судебных решений на практике

Выполнение рекомендаций ВС РФ может столкнуться с практическими трудностями.

В первую очередь это связано с тем, что Земельный кодекс РФ содержит исчерпывающий перечень оснований отказа в предоставлении земельного участка, и в нем отсутствует такое основание для отказа, как превышение его площади над разумно необходимым размером.

Кроме того, в перечне документов на приобретение земли без проведения торгов (Приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1) нет указания на документы, которые содержали бы обоснование необходимости предоставления земельного участка в запрашиваемом размере.

Таким образом, на этапе административных согласований отсутствует процедурно обеспеченная возможность оценить необходимые размеры предоставляемого земельного участка.

Следовательно, до внесения соответствующих изменений в законодательство и ведомственные акты указанные вопросы можно разрешить только при судебном оспаривании состоявшегося решения государственного органа.

Если обжалования не происходит, факт предоставления земли в заданном размере будет формально законным, при том что его порочность будет сохраняться в «латентном» состоянии.

В свете разъяснений Верховного Суда РФ сама процедура приватизации нуждается в соответствующей корректировке, чтобы каждый раз не возникало потребности обращаться в суд за решением вопроса о размере предоставляемых участков.

Это позволит уже на этапе административных согласований своевременно решать вопросы об «объеме» права на приватизацию.

Этот вариант является более экономичным и позволит довести дело до суда только те случаи, по которым действительно возникает спор.

Источник: //ppt.ru/news/140932

Выкуп земельного участка под объектом недвижимости в 2019 году – судебная практика, Земельный Кодекс

Как обосновать площадь земельного участка при его выкупе

Действующее законодательство предоставляет гражданам возможность выкупать земельные участки, находящиеся в собственности каких-либо государственных или муниципальных органов.

В связи с этим гражданам будет полезно понять, как осуществляется выкуп земельного участка под объектом недвижимости в 2019 году.

Что нужно знать

Выкуп определенного земельного участка в частную собственность у администрации предусматривает необходимость в проведении определенного ряда юридических процедур, результатом которых является передача прав собственности от текущего собственника тому гражданину, которым оформляется выкуп.

Выкуп территории из аренды содержит в себе огромнейшее количество различных особенностей, которые полезно будет узнать в процессе взаимодействия с государственными органами.

В частности, масса нюансов появилась после того, как в 2019 году законодательство было подвержено массе корректировок, большинство из которых затронули именно процедуру выкупа недвижимости у государственных или муниципальных органов.

Цена, по которой будет осуществляться выкуп земельного участка в частную собственность, рассчитывается в виде процента, но основывается расчет не на рыночной, а на кадастровой стоимости, которая существенно ниже по сравнению с рыночной.

Данное изменение затронуло исключительно те участки, которые предназначаются для сельскохозяйственной деятельности и были предоставлены гражданам в аренду при соблюдении некоторых ключевых условий:

  • указанный земельный участок находится в аренде у данного гражданина на протяжении не менее трех лет;
  • заявление на выкуп земельного участка, использующегося на основании договора аренды, подается до того момента, как закончился срок действия данного соглашения;
  • не должны наблюдаться никакие нарушения условий договора, допущенные арендатором.

Скачать бланк заявления о выкупе земельного участка, находящегося в гос. собственности

В некоторых регионах предусматривается возможность существенного сокращения общей стоимости выкупа земельных участков, если они используются гражданами на протяжении более 10-15 лет.

Образец заявления о выкупе земельного участка:

Нормативное регулирование

Процедура выкупа земельных участков на сегодняшний день регулируется в основном статьей 39.3 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктами данного нормативного акта земельные участки, являющиеся собственностью муниципальных или государственных органов, продаются исключительно в процессе проведения открытых торгов, за исключением следующих ситуаций:

  • земельные участки предоставляются гражданину для комплексного освоения или представляют собой территории, образовавшиеся в процессе разделения таких участков;
  • земельные участки образовались из территорий, предоставленных гражданским некоммерческим организациям для постройки жилой недвижимости;
  • земельные участки образовались в результате разделения территории, предоставленной гражданам для ведения огороднической, садоводческой или другой аналогичной деятельности;
  • земельные участки образовались в результате раздела территории, предоставленной юридическим лицам для обустройства дачного хозяйства;
  • на территории находятся какие-либо сооружения и здания, если заявитель является их собственником;
  • земельный участок был предоставлен заявителю в бессрочное пользование;
  • территория предоставлялась определенной сельскохозяйственной организации или специализированному крестьянскому хозяйству на условиях, предусмотренных действующим законодательством.

Когда это возможно

Предусматривается три ключевых условиях, при которых арендованный земельный участок может быть предоставлен в частную собственность арендатору:

  • указанная территория используется на правах пожизненного наследственного владения;
  • земельный участок находится в постоянном бессрочном использовании;
  • на указанную территорию действует договор аренды.

Самое важное условие, которое должно соблюдаться для получения возможности выкупа земельного участка, является наличие на нем какой-либо постройки.

Даже если на данный момент строительство пока еще находится на начальной стадии и присутствует исключительно фундамент, земля, которая под ним находится, может быть предоставлена в собственность гражданину.

Однако в такой ситуации придется зарегистрировать указанную недвижимость как незаконченное строительство.

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Кто имеет право

Право юридических или физических лиц на приобретение земельного участка, который находится у них в аренде, прописан в Земельном и Гражданском кодексах, а также в различных федеральных законодательных актах. Таким образом, реализовать данное право в соответствии с действующим законодательством может любой гражданин.

Сама по себе процедура предусматривает передачу права собственности на определенный участок в частное владение за определенную сумму, размер которой определяется на основании различных нормативных актов.

В отдельных ситуациях предусматривается возможность внесения требуемой суммы выплаты в рассрочку, которая при необходимости может растягиваться на несколько лет.

Покупка арендованного земельного участка в частную собственность осуществляется только в том случае, если на земле находится какая-либо недвижимость, а в договоре аренды изначально предусматривалась возможность последующего выкупа предоставленной недвижимости.

Образец межевого плана земельного участка

Перед тем, как выкупать указанную территорию, нужно оформить на себя строение, которое на ней находится, в частную собственность, и для этого нужно сделать следующее:

  1. Обратиться в Бюро технической инвентаризации и запросить технический паспорт на указанную постройку. Скачать образец технического паспорта
  2. Разработать план недвижимости в соответствии с данными технического паспорта — Скачать кадастровый паспорт помещения.
  3. Зарегистрировать указанную недвижимость в государственном кадастре.
  4. Провести процедуру государственной регистрации прав владения на это имущество.

После того, как будет проведена процедура официальной регистрации, можно будет подавать соответствующее обращение в местную администрацию, чтобы оформить выкуп участка, который находится под этим строением.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Порядок выкупа земельного участка под объектом недвижимости в 2019 году

Если человек имеет определенный земельный участок, которым пользуется на правах аренды, и при этом на нем есть определенная недвижимость, то в таком случае он может выкупить ее в частную собственность следующим образом:

  1. Оформить кадастровый паспорт на указанную недвижимость.
  2. Получить имущество в частную собственность, вследствие чего приобретается право на льготный выкуп территории.
  3. Обратиться в территориальное отделение местной администрации с заявлением на выкуп земельного участка, расположенного под указанной недвижимость.
  4. Подписать договор купли-продажи, после чего внести требуемую сумму в установленные сроки.

Образец паспорта гражданина РФ

Определение границ

Если на данный момент участок не имеет каких-либо конкретных границ, то в таком случае проводить процедуру оформления земельного участка в частную собственность нужно будет, начиная с определения координат на местности или, другими словами, процедуры межевания.

Право межевания и оформления различной технической документации предоставляется исключительно уполномоченным кадастровым инженерам, являющимися членами официальной гильдии геодезических работ и инженерных изысканий. Форма, а также габариты участка определяется в соответствии с показателями прибора, оснащенного связью с базой Росреестра.

Данная услуга осуществляется платно, и требуемую сумму вносит именно заинтересованное лицо. Общая стоимость будет непосредственно зависеть от площади рассматриваемого земельного участка, его удаленности от места расположения организации, а также срочности выезда.

Границы определяются в соответствии со следующим алгоритмом:

  1. Подготовка и определение стоимости, по которой будет проводиться процедура межевания.
  2. Оформление технического паспорта.
  3. Отправка уведомления заинтересованным лицам о предстоящем проведении работ.
  4. Вынесение границ участка в натуру с последующим определением межевых знаков.
  5. Установление координат по знакам, установленным на границах выделенного участка.
  6. Определение площади земельного участка.
  7. Оформление межевого плана.

Собственник вместе с кадастровым инженером, который проводит процедуру межевания, занимаются оформлением и последующим подписанием акта, на основании которого будет осуществляться процедура межевания границ выделенной территории.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Постановка на кадастровый учет

На основании результатов проведенного межевания территории подается соответствующее обращение в Кадастровую палату для того, чтобы новообразованный участок был поставлен на учет. Чтобы добиться максимального удобства оформления соответствующей документации, государственные органы предлагают специализированную услугу электронной очереди.

Чтобы записаться на прием, можно позвонить по контактному номеру данной службы, обратиться через личный кабинет, а также подать заявку на портале государственных услуг.

Документы, которые требуются для постановки на кадастровый учет, выглядят следующим образом:

  • оригинал гражданского паспорта, а также нотариально заверенная доверенность, если процедура оформления осуществляется через третьих лиц;
  • межевой план, в соответствии с которым определяются точные координаты границ указанной территории;
  • квитанция, подтверждающая факт оплаты государственной пошлины.

Регистрационный орган предложит оформить официальное заявление с указанием просьбы о выделении определенной земли из перечня государственной или муниципальной собственности, а также заплатить сумму пошлины.

После того, как будет проведена проверка правильности заполнения соответствующей информации, документы принимаются и выдается расписка, в которой будет указываться срок готовности кадастрового паспорта.

После этого на протяжении ближайших двух недель проводится проверка достоверности и корректности представленной информации, участку присваивается индивидуальный номер, и затем его ставят на кадастровый учет в единый государственный реестр.

Регистрация прав собственности

Регистрация прав собственности на определенный земельный участок начинается с подготовки определенного пакета документов:

  • заявление;
  • гражданский паспорт потенциального собственника;
  • кадастровый паспорт, оформленный на указанный участок;
  • документ, подтверждающий наличие прав на указанную территорию;
  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины.

Скачать образец заполнения заявления о регистрации права собственности на земельный участок

Полный перечень документов передается уполномоченным специалистам регистрационного центра, в связи с чем в преимущественном большинстве случаев на протяжении месяца новый собственник может получить свидетельство на свой участок.

Стоимость

Сумма, за которую будет выкупаться земельный участок, устанавливается в соответствии с распоряжением местных властей. Если муниципальные органы устанавливают нормальные правила, то в таком случае стоимость выкупа будет разумной, а не взятой с потолка.

Если земельный участок приобретается под индивидуальное жилищное строительство, то в таком случае его стоимость будет составлять не более 3% от кадастровой стоимости, что является вполне доступной ценой за собственный участок.

На какие категории земель нельзя перевести в собственность

В соответствии с действующим законодательством предусматриваются определенные ограничения, связанные со сменой собственностью.

Таким образом, нельзя приватизировать следующие участки:

  • участки, которые были зарезервированы для реализации каких-либо муниципальных или государственных проектов;
  • территория, находящаяся в зоне отчуждения автомобильного, железнодорожного и другого транспорта;
  • полигоны, на которых присутствуют вещества, создающие опасность для здоровья человека;
  • улицы, городские сады, парки, заповедники;
  • охранные зоны, на которых размещаются всевозможные очистные сооружения и водозаборы;
  • земли, находящиеся во владении водного или лесного фондов, а также природные заповедники;
  • земли, находящиеся в собственности Министерства Обороны.

На практике редко когда граждане претендуют на подобные территории, в связи с чем подобные особенности действующего законодательства редко когда встречаются.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: //1kvartirka.ru/vykup-zemelnogo-uchastka-pod-obektom-nedvizhimosti-v-tekushhem-godu/

Спорные вопросы, связанные с оформлением земельных участков в собственность под объектами недвижимости

Как обосновать площадь земельного участка при его выкупе

Специалисты Правового центра ДВА М имеют обширный опыт участия в процедурах приобретения земельных участков из государственной собственности.

На нашем счету – довольно обширный пул положительно разрешенных в пользу заказчиков Правового центра дел, большинство из которых требовали не только глубокого знания действующего законодательства, но и понимания принципов работы государственных органов и умения разрешать нетривиальные задачи.

Наша цель – помочь Вам реализовать свои права на приобретение земельных участков при минимуме сопутствующих затрат.

Правовой центр ДВА М оказывает квалифицированные юридические услуги по защите прав на землю, в том числе, по вопросам приобретения прав на земельные участки под объектами недвижимости:

  • проводит правовую экспертизу ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права землепользователя;
  • представляет интересы клиентов при взаимодействии с уполномоченными органами и в судах по всем категориям споров, связанных с оформлением прав на землю;
  • обеспечивает подготовку обоснования площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости;
  • представляет интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по заявлениям о правах на земельные участки.

Как оформить земельный участок в собственность

Несмотря на достаточную четкость законодательного регулирования вопросов, связанных с приобретением земельных участков, занятых объектами недвижимости, без проведения торгов, на практике возникает множество спорных ситуаций, разрешение которых, как правило, связано с судебными спорами.

Основными проблемными вопросами являются:

1) определение площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости

Одним из классических вопросов, возникающих при предоставлении участков в собственность под объектами недвижимости, является вопрос соразмерности площади испрашиваемого участка и площади участка, необходимой для эксплуатации данных объектов.

Действующее законодательство ставит вопрос о порядке определения такой «соразмерности» в зависимость от того, приняты ли в соответствующем муниципальном образовании правила землепользования и застройки или нет.

По общему правилу, размер земельного участка под конкретные объекты недвижимости определяется на основании правил землепользования и застройки, а при отсутствии размеров в ПЗЗ учитываются нормативы отвода земель под конкретные виды деятельности, нормативы проектирования и прочая техническая документация.

В тоже время в большинстве ПЗЗ конкретные размеры участка предусмотрены только для индивидуального жилищного строительства, садоводства и т.д. Для большинства категорий нежилых объектов, производственно-складских, торговых, офисных т.д.

, а также многоквартирных домов правила отсылают к нормативной документации в сфере строительства – федеральным сводам правил (бывшие СНиП), и отраслевым нормам, региональным нормативам и т.д.

Данные документы, в свою очередь, предполагают расчет площади в исходя из многих обстоятельств.

В зависимости от вида деятельности площадь участка, необходимая для использования недвижимости, может превышать «пятно застройки» в среднем в три-десять раз. И, учитывая наличие различных, часто взаимно противоречивых, нормативов, разрешение вопроса во многом зависти от усмотрения проектировщика или судебного эксперта.

Рассмотрение судебного спора об определении соразмерности площади участка и объекта недвижимости невозможно без проведения судебной землеустроительной экспертизы с постановкой вопроса о том, какая площадь нужна для эксплуатации конкретных объектов недвижимости в соответствии с действующей нормативно-технической документацией.

Оформление земельных участков в собственность

Вместе с тем, даже будучи уверенным в том, что судебная экспертиза будет назначена в «дружественную» организацию с прогнозируемыми выводами экспертов, нельзя не учитывать, что любая экспертиза не имеет для суда заранее установленной силы.

Если в подобного рода экспертизе будет указано, что для эксплуатации будки площадью 30 кв. м. нужен участок площадью 1 гектар, суд практически гарантированно такое заключение не примет.

В подобного рода ситуациях землепользователю необходимо оценить наличие иных вариантов оформления прав на землю, а также целесообразность приобретения таких прав с учетом экономических факторов, а также возможных правовых рисков.

2) расширительное толкование перечня оснований для отказа в предоставлении участков в собственность

Среди наиболее частых необоснованных оснований отказов в выкупе земельных участков, не предусмотренных земельным законодательством, возможно выделить следующие:

а) нахождение части участка в красных линиях

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ (далее – ГСК РФ) красными линиями являются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Нахождение испрашиваемого земельного участка или его части в планируемых границах указанных выше территорий не может быть расценено как резервирование данного участка, а также не может являться иным предусмотренным законодательством основанием для отказа в его предоставлении в собственность.

б) нахождение участка в границах природного комплекса

В соответствии с федеральным законодательством данное обстоятельство не является основанием для отказа в предоставлении соответствующего участка в собственность.

в) нахождение участка в границах земель, которые планируется объявить особо охраняемыми природными территориями)

Расположение земельного участка в границах особо охраняемых природных территорий ограничивает такой участок в обороте и, следовательно, является основанием для отказа в его предоставлении в собственность.

Однако, федеральным законодательством не предусмотрено ограничение в обороте земель, которые планируется объявить особо охраняемыми природными территориями.

В отношении таких земель должно быть принято решение об их резервировании.

Таким образом, для ограничения в предоставлении земельных участков, расположенных на землях, которые предполагается объявить особо охраняемыми природными территориями, федеральным законом предусмотрен специальный правовой механизм – резервирование.

г) нахождение участка на территории производственной зоны, подлежащей реорганизации

Данное обстоятельство не ограничивает, не изымает из оборота и не запрещает приватизацию земельных участков, входящих в территорию производственных зон.

В случаях если соответствующие территории планируется использовать для иных целей, такие территории должны быть зарезервированы для государственных и муниципальных нужд.

Резервирование, осуществленное в соответствии с требованиями действующего законодательства, будет являться основанием для отказа в предоставлении в собственность участков, расположенных в пределах зарезервированной территории.

Отказ в предоставлении земельного участка в собственность по непоименованным в законе основаниям является неправомерным и может быть оспорен в судебном порядке.

3) оспаривание публичным органом прав на объекты недвижимости и законности их возведения

В ряде случаев при оформлении прав на землю под объектами недвижимости их собственник может столкнуться с попытками оспаривания прав на недвижимость со стороны публичных органов.

Основные претензии публичных органов могут заключаться в следующем:

– объект недвижимости является самовольно построенным либо реконструированным объектом

В силу действующего законодательства самовольная постройка не порождает права собственности у построившего ее лица. Факт регистрации права собственности в реестре прав на недвижимое имущество сам по себе не легализует самовольную постройку.

Если публичный орган отказал в предоставлении участка на основании отнесения объекта недвижимости к самовольным постройкам, дальнейшее оформление прав на землю, скорее всего, будет возможно после разрешения спора в отношении данного объекта.

Землепользователь в данной ситуации может занять активную позицию, то есть предъявить иск о легализации самовольной постройки, либо пассивную позицию, то есть ждать предъявления иска о сносе постройки и добиваться отказа в его удовлетворении.

При обжаловании в суде отказа в предоставлении участка в собственность, суд в любом случае не сможет избежать правовой оценки доводам публичного органа о самовольности возведенного объекта.

– объект недвижимости, несмотря на то, что его права зарегистрированы в реестре прав на недвижимое имущество, по своим физическим свойствам не является объектом недвижимости

Зачастую в качестве объектов недвижимости регистрируются объекты, которые таковыми не являются: разворотные площадки, заборы, плоскостные сооружения – стоянки и пр. Кроме этого, в ряде случаев грань между объектом недвижимости (то есть объектом, неразрывно связанным с земельным участком) и сборно-разборной конструкцией достаточно тонка и очень часто практически отсутствует.

Тем не менее, правовая разница между недвижимостью и «не недвижимостью» колоссальна: наличие недвижимости дает право на выкуп участка либо его приобретение в аренду без торгов, а «не недвижимость» может размещаться только в период действия договоров аренды после чего подлежит демонтажу.

При наличии спора о том, является ли тот или иной объект недвижимостью, публичные органы, как правило, отказывают в предоставлении участка в собственность и предъявляют в суд иски о признании права собственности отсутствующим.

Данная категория дел является достаточно сложной и, как правило, требует проведение судебной строительно-технической экспертизы, оценки факта осведомленности публичного органа о возведении спорного объекта, о первоначальных правах на земельный участок (в частности, предусматривали ли они право на возведение капитальных объектов) и пр.

Если подобного рода спор между собственником объекта недвижимости и публичным органом возник, оформление прав на землю до разрешения спора невозможно.

Правовой центр ДВА М осуществляет комплексное сопровождение проектов, включающих приобретение прав на земельные участки.

Мы подберем наиболее эффективную организационно-правовую схему реализации Вашего проекта, защитим Ваши права на применение льготных режимов и добьемся положительного разрешения споров с контрагентами и государственными органами во внесудебном или судебном порядке.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

Источник: //www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/priobretenie-zemelnykh-uchastkov/spornye-voprosy-s-oformleniem

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.