+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

Содержание

Договор купли-продажи квартиры: что нужно знать

На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

16.09.2017

С покупкой или продажей квартиры в хотя бы раз в жизни сталкивался каждый. Самыми распространенными являются вопросы о том, на что обратить внимание в договоре, можно ли составить его самостоятельно, что такое предварительный договор купли-продажи квартиры?

Рассмотрим, на что нужно обратить внимание при составлении договора купли-продажи квартиры, чтобы максимально себя обезопасить от возможных проблем.

Где скачать образец договора купли-продажи квартиры?

  1. Типовую форму договора купли-продажи квартиры можно найти в справочных системах «Консультант плюс» или «Гарант». Они удобны при стандартных случаях, не содержат лишних условий, не перегружают договор.
  2.  Скачать по ссылке.

    При скачивании образца договора купли-продажи квартиры с  многочисленных сайтов интернета следует внимательно ознакомиться с документом, прочитать его. Возможно,  этот конкретный образец был разработан в пользу продавца, а Вы являетесь покупателем, или наоборот.

  3. Самый надежный и безопасный вариант – обратиться за составлением договора в юридическую контору или к адвокату. Обратите внимание, чтобы юристы специализировались на договорах купли-продажи квартиры, и Вы были не их первым клиентом.

    Профессиональные юристы знакомы с судебной практикой, спорными вопросами и составят документ в Вашу пользу.

  4. Если недвижимость приобретается в ипотеку, бланк договора обычно предоставляет банк.

На что обратить внимание при составлении договора купли-продажи квартиры?

  1. Стороны;
  2. Предмет;
  3. Расчеты между сторонами;

Стороны договора купли-продажи квартиры

Сторонами  являются продавец (продавцы) и покупатель (покупатели).  Акцентируя внимания на сторонах, нужно учесть следующие моменты:

  1. В самом договоре данные о сторонах (ФИО, паспортные, адреса, телефоны) должны быть указаны максимально подробно и должны соответствовать действительности. Не поленитесь заглянуть в паспорт и попросить его копию.
  2. Стороны должны быть совершеннолетние, дееспособные, без психических отклонений. То, что сторона не понимает значение своих действий и не может ими руководить в дальнейшем может послужить основанием для признания купли-продажи недействительной.  Если есть подозрения, что человек может состоять на учете в психдиспансере или наркологии, попросите справку. Существует также услуга психиатрического освидетельствования перед сделкой. Психиатр-эксперт дает заключение, о том понимает ли человек суть сделки, отдает ли отчет в своих действиях. Оспорить такую сделку  по субъектному составу будет уже невозможно.
  3. Особое внимание следует уделить внимание, если продавец продает квартиру по доверенности. Внизу доверенности есть надпись нотариуса. Нужно обратиться к этому нотариусу и убедиться, что доверенность не отозвана. Также нужно пообщаться с продавцом и узнать причину, почему он не может участвовать в сделке лично.
  4. Если продавец состоит в браке, нужно нотариальное согласие супруга на продажу их совместной квартиры.  В противном случае супруг может оспорить сделку. Сотрудники регпалаты при регистрации права проверят наличие согласия, но может быть и так, что у продавца по каким-то причинам отсутствует штамп  о браке в паспорте в паспорте, в то время как брак зарегистрирован.

Предмет сделки

Предметом  сделки является квартира. В договоре нужно ее индивидуализировать: указать адрес, кадастровый и инвентарный номер, этаж, площадь.

В интересах покупателя ознакомиться  с  выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Ее можно заказать онлайн на сайте Росреестра, либо лично в любом МФЦ.

  Стоит это приблизительно 400 рублей. Данная выписка содержит сведения о правообладателях квартиры.

Кроме того, в ней будет указано о наличие обременений и арестов, о которых может умолчать недобросовестный продавец.

Небольшой совет: если Вы продавец, и продаете квартиру с недостатками,  стоит не умалчивать о них,  нужно отразить все дефекты в  договоре. Это будет означать, что покупатель знал о дефектах и не может требовать с продавца убытков в связи с их устранением.

Расчеты между сторонами при продаже квартиры

Очень важная часть договора.

Здесь есть свои нюансы:

  1. Пункт о том, что деньги получены в полном объеме, хотя фактически это не так. Если продавец подписал такой договор, но не получил деньги, то доказать обратное будет очень трудно. Не спешите подписывать и подавать на регистрацию документ с указанным условием, пока не получите деньги!
  2. Продавец получил деньги и подписал договор с пунктом, что деньги получены в полном объеме. Через какое-то время покупатель простит с продавца расписку о получении денег (например, для оформления налогового вычета). Если продавец напишет такую расписку, то получится, что он получил всю сумму два раза, и покупатель может взыскать ее через суд. Не пишите расписку, если соглашение с подобным пунктом уже подписывали!
  3. Есть примеры ситуаций, когда стороны указывают цену ниже фактической. При расторжении договора или оспаривании сделки покупатель получит  обратно только  прописанную сумму.
  4. В случае условия о рассрочке платежа право собственности не переходит к покупателю до выплаты всей суммы по договору.

Способы расчета, схемы, какой способ расчета выбрать

Выбирая способ расчета при покупке или продаже квартиры, следует понимать, что определенный риск есть в любом случае.

  • Наличными денежными средствами. О том, что нельзя передавать деньги без расписки писать не буду, это очевидно. Риск покупателя – отдал деньги, а регистрация квартиры не произошла. Риск продавца — попасть на мошенника-фальшивомонетчика. Что делать? Покупателю — заказать выписку из ЕГРН, убедиться, что с недвижимостью все в порядке. Продавцу- проверить деньги на подлинность в банке. Данная услуга является платной.  Небольшая хитрость:  можно сразу после передачи денег открыть счет в банке и положить на него всю сумму. Открытие счета в банке является бесплатным, и деньги сотрудник банка проверит.
  • Безналичный расчет. Деньги могут поступить на счет, а затем операция будет отменена. Что делать? При поступлении денег снять их сразу, или перекинуть на другой счет.
  • Банковская ячейка. Существуют неудобства, связанные с открытием и оформлением. Деньги не проверяются на подлинность.

Расписка о передаче денег при продаже квартиры.

Акт приема-передачи на квартиру

Передаточный акт по договору купли-продажи квартиры является документом, подтверждающим передачу недвижимости покупателю. Какая-либо специальная  форма  для акта законом не установлена.

Акт приема-передачи составляется в свободной форме после осмотра квартиры.

В нем нужно указать стороны договора, предмет (квартира, которая передается), наличие или отсутствие претензий сторон друг к другу, дату и подписи.

Акт составляется в двух экземплярах, не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.

По сути, он подтверждает то, что продавец полностью исполнил свои обязательства.С этого момента ответственность за недвижимость и обязанность по уплате коммунальных платежей  лежит на покупателе.

Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры?

По предварительному договору стороны обязуются заключить договор купли-продажи недвижимости в будущем.  Он необходим сторонам, когда покупатель не может сейчас приобрести квартиру, но планирует сделать это в дальнейшем.

Предварительный договор выступает гарантом, что сделка состоится.

Если какая-либо сторона в дальнейшем будет уклоняться от продажи или покупки квартиры, то при наличии предварительного соглашения, можно принудить ее  к заключению основного договора через суд, либо взыскать ущерб.

Предварительный договор купли продажи квартиры  можно составить с условием о задатке. Покупатель вносит определенную сумму в качестве задатка. В случае отказа от сделки покупателя задаток не возвращается, в случае отказа продавца — задаток возвращается в двойном размере.

Предварительный договор составляется в письменной форме, должен содержать сведения о сторонах, предмете (квартира), и сумме, по которой будет продаваться квартира, порядок расчетов, также нужно предусмотреть срок подписания основного договора. Бланк можно найти в интернете, но лучше заказать у юриста.

Государственная регистрация

При продаже квартиры происходит не регистрация договора купли-продажи квартиры, а регистрация права собственности на нее.

Занимаются регистрацией органы Росреестра. Можно  явиться туда лично, записавшись на прием заранее, либо в порядке живой очереди. А можно подать документы на регистрацию через любой МФЦ.

Какие нужны документы для регистрации права на квартиру?

  • Заявления сторон.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.
  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
  • План объекта или кадастровый паспорт.
  • Документы, удостоверяющие личность сторон.
  • Договор КП в трех экземплярах.
  • Если одним из собственников является ребенок до 14 лет, нужно согласие органов опеки и попечительства.

Расторжение договора купли продажи квартиры

Общие правила расторжения договора были рассмотрены в статье: « Советы как расторгнуть договор».  В указанной статье предусмотрены общие основания расторжения соглашений.

В дополнение можно добавить, что в договор можно включить пункт, который предоставляет право продавцу расторгнуть его  при неоплате квартиры  покупателем.

Хочу заметить, что расторгнуть договор не так просто, судебная практика неоднозначна, и если Вам необходимо это сделать, без помощи опытного юриста не обойтись.

Заключение

Купля-продажа квартиры очень  распространённая сделка. Чтобы не быть обманутым, нужно правильно составить договор,  внимательно подходить к проверке квартиры и документов.

Мы рассмотрели некоторые нюансы, которые помогут обезопасить продавца и покупателя, но самый надежный способ доверить сопровождение сделки юристу, специализирующемуся на купле-продаже недвижимости.

Причем именно юристу, а не риэлтору, поскольку последние часто не обладают юридическими познаниями.

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры, плюс ссылка для скачивания образца Ссылка на основную публикацию

Источник: https://yurid-sovet.ru/dogovory/prodazha-kvartiry.html

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке? Как правильно выбрать вторичное жилье?

На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

Покупка квартиры, как и другие сделки, в которых фигурируют значительные денежные суммы, связана с опасными рисками.

Если не ознакомиться с законодательством или заключать сделки без помощи юристов, можно потерять и деньги, и купленную недвижимость.

В статье рассмотрим, на что обратить внимание при покупке квартиры, а также на что нужно обратить внимание при приобретении квартиры в новостройке, от застройщика и в ипотеку в 2019 году.

Как выбрать квартиру для покупки: на что обратить внимание, факторы риска

Сделки с недвижимостью – сложнейшая категория гражданско-правовых отношений. Крупные денежные суммы, которые сопровождают приобретение квартиры, – это приманка для мошенников и аферистов. На что обратить внимание, когда покупаешь квартиру:

  • чистота приобретаемой недвижимости. Из-за недостаточной юридической подкованности можно потерять право собственности на купленное жилье;
  • несанкционированная перепланировка. Если перепланировка не была согласована, новому владельцу придется платить штраф или возвращать квартиру в прежнее состояние;
  • проблемы, которые тесно связаны с безопасностью оформления сделки.

Покупаем квартиру: на что обратить внимание, что уточнить

Перед покупкой необходимо узнать:

  • точное количество владельцев (проверке обязательно подлежит свидетельство о праве собственности);
  • источники финансирования предыдущих сделок (могут быть определенные подвохи при оплате средствами материнского капитала);
  • наличие несовершеннолетних собственников или недееспособных лиц;
  • число зарегистрированных и проживающих на жилплощади лиц, их намерение выписаться из нее;
  • действительность технического паспорта, наличие перепланировок;
  • получена ли квартира по наследству.

На что нужно обратить внимание в документах при покупке квартиры?

Нередко бывает, что мошенники продают квартиру по поддельным документам или по фальшивой, или просроченной доверенности. Лицо, выдавшее подлинную доверенность, может ее аннулировать.

Обычно злоумышленники оформляют доверенность на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, лиц с алкогольной или наркотической зависимостью. Настоящий владелец может не знать, что его жилье продается, или умереть к моменту продажи.

На что следует обратить внимание при покупке квартиры с нарушениями по приватизации?

В 90-х годах часто нарушались права несовершеннолетних, которых не включали в число собственников при проведении приватизации. Также если один из проживающих отказался от приватизации, но дал на нее согласие, он сохраняет право пользоваться помещением даже после того, как квартиру продадут.

На что обратить внимание, покупая квартиру, полученную продавцом по наследству?

При продаже недвижимости, полученной по договору дарения, ренты, по наследству, по прочим договорам после оформления сделки купли-продажи недвижимости могут появиться другие наследники, также претендующие на данное жилье: дети от предыдущих браков, наследники второй очереди, внуки наследодателя, претендующие на наследство по представлению (ст. 1146 ГК РФ). Также нужно помнить о лицах, которые имеют законное право на обязательную долю в наследстве.

Наследник, который не вступил в наследство по уважительной причине, должен подать в суд с момента, когда узнал о смерти наследодателя. На что еще обратить внимание: срок исковой давности для защиты прав не превышает 10 лет со дня нарушения этого права (ст. 196 ГК РФ).

На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала?

Такая жилплощадь по закону оформляется в общую собственность и родителей, и детей. Обязательно указываются размеры долей. Но данное правило не всегда соблюдается, так как точную долю не всегда можно выделить, и некоторые собственники избегают того, чтобы обременять свою недвижимость правами несовершеннолетних.

На что обратить внимание при покупке вторичного жилья, чтобы сделка не была оспорена?

Состоявшаяся сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена, если:

  • один из собственников является несовершеннолетним, психически нездоровым человеком, алкоголиком или наркоманом;
  • недвижимое имущество арестовано, находится в залоге, является предметом судебной тяжбы, имеются другие скрытые обременения;
  • среди собственников продаваемой недвижимости есть граждане, которые сели в тюрьму, военнослужащие или бесследно исчезнувшие. За такой категорией граждан сохраняется право проживания и пользования недвижимостью. Продавцы перед заключением сделки упорно стараются убедить покупателя в том, что отсутствующие жильцы не станут претендовать на продаваемую недвижимость и подкреплять доводы письменным (вероятно, фальшивым) согласием на ее продажу. Образец согласия можно скачать здесь;
  • нарушаются преимущественные права продажи комнат или долей. Перед продажей комнаты продавец должен предложить соседям или долевым собственникам выкупить комнату;
  • продажа недвижимости по поддельному паспорту. Мошенники могли украсть документ у другого человека, или злоумышленник получает на себя новый паспорт, проводя сделку по старому;
  • дом вошел в план на расселение.

На что обратить внимание при покупке квартиры вторички с несовершеннолетними собственниками?

Сделка по продаже жилья, среди собственников которой числятся несовершеннолетние граждане, осуществляется только с согласия органов опеки. Жилищные условия граждан, которые не достигли 18 лет, не должны ухудшаться, иначе сделку признают недействительной.

Если несовершеннолетний не достиг 14 лет, договор подписывается его родителями или законными представителями. Граждане 14-18 лет заключают сделку самостоятельно, при наличии нотариально оформленного согласия родителей или опекунов, получивших предварительное разрешение органов опеки.

На что обратить внимание, когда покупаешь квартиру вторичку, а собственник женат или замужем?

Согласно Семейному кодексу РФ, нажитое в браке имущество признают общей собственностью супругов. Поэтому распоряжаться им они должны вместе. Согласие на продажу квартиры заверяется нотариально.

При отсутствии такого согласия второй супруг с нарушенными правами имеет право оспорить состоявшуюся сделку. Перед заключением договора купли-продажи следует удостовериться в том, что квартира не была приобретена в браке. Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

На что обращают внимание при покупке квартиры с перепланировкой?

Довольно часто жильцы делают перепланировку, чтобы убрать лишние перегородки и объединить комнаты. Из-за юридической неграмотности, нежелания тратить средства и время жильцы не обращаются в компетентные органы для узаконивания перепланировки. Покупателю, который приобретет недвижимость с перепланировкой без документов, грозят штрафы.

Нужно запросить у владельца выписку из БТИ или технический план квартиры. В документах указано первоначальное состояние жилплощади. При наличии изменений владельца нужно убедить в том, чтобы он зарегистрировал перепланировку. В противном случае, отказывайтесь заключать сделку.

Далее разберем, на что смотреть покупателю при покупке квартиры на вторичном рынке.

На что смотреть при покупке квартиры?

Любой недосмотр может обернуться всевозможными проблемами – от административных штрафов до нескончаемого ремонта. Рассмотрим, на что надо обратить особое внимание при покупке квартиры в 2019 году:

  • состояние дома: осмотреть подъезд, заглянуть в подвал, на чердак;
  • проверить чистоту подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
  • наличие грибка, сырости, плесени;
  • состояние электропроводки, водопровода, отопления;
  • материал стен здания, удобство планировки;
  • законность оформления проводимой перепланировки: незаконная перепланировка – административное нарушение, ответственность за которую будет возложена на нового владельца;
  • социальный статус соседей, так как различное социальное положение жильцов может привести к взаимному непониманию.

На что еще обратить внимание при осмотре квартиры перед покупкой – на состояние конвекторов, регулятора температуры, пола, стен, потолков, балкона.

Как выбрать квартиру для покупки в новостройке и на что обратить внимание?

Перед приобретением недвижимости в новостройке необходимо уточнить следующие вопросы:

  • определить стадии строительства дома;
  • получил ли застройщик поддержку банка-кредитора (что многократно снизит риск возможного банкротства и приостановки строительства);
  • также нужно ознакомиться с объектами, которые застройщик выполнил ранее.

На что обязательно обратить внимание при покупке квартиры у застройщика: если жилплощадь приобрели на одной из стадий строительства, нужно изучить дома, которые уже были сданы в эксплуатацию ранее. На основании полученных данных делается вывод о репутации застройщика. Основные документы, которые должны быть у застройщика: документация на землю, разрешение на строительство.

На что еще обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме: договор ДДУ

Если покупатель намеревается заключить договор долевого участия в строительстве, то регистрация его в регистрационной службе – огромный плюс.

ДДУ имеет приоритет перед другими договорами и защищает от двойной продажи одной квартиры. Если застройщик работает по таким договорам, то у него, как минимум, есть разрешение на строительство.

Ознакомиться с договором долевого участия можно по ссылке.

На что обратить внимание при покупке квартиры – в договоре ДДУ должны быть сведения (по закону 214-ФЗ, ст.4):

  • определение подлежащего передаче объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • срок передачи объекта участнику долевого строительства;
  • цена договора, сроки уплаты;
  • гарантийный срок на дом.

На что обратить внимание в договоре купли-продажи квартиры?

При заключении договора купли-продажи продавец для экономии на налогах предложит указать в документе стоимость ниже фактической. В договоре отражают реальную стоимость.

Покупатель может вернуть часть суммы, которая уплачена за квартиру, в виде подоходного налога (ст.220 НК РФ). Если стоимость будет занижена, вычет будет ниже.

Если договор будет расторгнут, покупатель будет претендовать на возврат суммы, указанной в договоре.

На что обратить внимание, если оформляется договор с риэлтором на продажу квартиры? При участии риелторского агентства нужно обращать внимание на пункты, в которых указана ответственность риелтора (также в форс-мажорных, чрезвычайных обстоятельствах).

На что еще обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры: в документе должны быть указаны все существенные и дополнительные условия. Договор считается заключенным с момента его подписания обеими сторонами. Но права собственности приобретаются после государственной регистрации перехода права.

На что обратить внимание при составлении предварительного договора купли-продажи квартиры:

  • проверить всю внесенную продавцом информацию (паспортные данные, данные на квартиру);
  • правильность прописанной суммы (указать цифрами и прописью);
  • данные всех участников сделки (если владельцев несколько, они все должны участвовать в сделке).

Скачать образец предварительного договора купли-продажи можно по ссылке.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку?

Обязательно учитываются:

  • размер процентной ставки;
  • сроки и условия погашения;
  • штрафы при досрочном погашении;
  • условия страхования;
  • все требования к будущим заемщикам;
  • разновидности ипотечных программ;
  • наличие дополнительных платежей.

При приобретении квартиры сомнительной юридической чистоты нужно помнить, что надеяться на регистрационный орган нельзя. Банк и страховая компания не будут проверять чистоту квартиры в полном объеме. К процессу лучше подключить опытных юристов.

Источник: https://room46.ru/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Договор купли-продажи – особенности подписания документа. Важные аспекты купли-продажи – на что обратить внимание?

На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

Договор покупки-продажи является очень серьезным документом, при заключении которого необходимо обращать внимание на все его аспекты. Неправильно составленный договор может принести массу проблем в будущем. Например, ваше право на имущество может быть оспорено в суде.

Для того чтобы вы имели представление на что необходимо обращать свое внимание в договоре и как принять квартиру, мы подготовили для вас эту статью.

Договор – это официальный документ, который входит в силу только при условии, если он составлен на основе всех необходимых требований, прописанных в Государственном Кодексе Украины, а именно:

Важные пункты при подписании договора купли-продажи

  • Паспортные данные обеих сторон участников сделки и их подписи

Первое, на что вам необходимо обратить свое внимание – это паспортные реквизиты и подписи участников сделки (продавца и покупателя).

Вся информация должна быть записана достоверно, без ошибок и опечаток, так как даже одна ошибка в фамилии или номере паспорта может сделать договор недействительным.

В том случае, если процесс купли-продажи совершается третьими лицами, которые действуют от вашего лица по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителей.

Обратите внимание, что фамилия будущего правообладателя объекта недвижимости в правоустанавливающих документах должна совпадать с той, которая значится в паспорте.

  • Объект недвижимость, по отношению которого совершается сделка

Договор купли-продажи заключается по отношению определенного объекта недвижимости. В договоре прописываются все основные сведенья про объект: адрес, назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность, архитектура помещения, продовольственное снабжение и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте жилья и справке из БТИ.

  • Стоимость объекта недвижимости

Стоимость объекта недвижимости устанавливается из расчета «определенная сумма за квадратный метр». В договоре прописывается полная стоимость, на основе общего метража.

В договоре должен быть прописан порядок оплаты. Если вы осуществляете оплату полной стоимости на месте, то вы прописываете общую сумму прописными буквами и рассчитываетесь за объект недвижимости доверенному лицу компании. В том случае, если продавец предоставляет возможность отсрочки или кредита, но все кредитные обязательства четко прописываются в договоре.

  • Права и обязанности сторон

Каждый договор купли-продажи сугубо индивидуальный, в нем указываются как основные права и обязательства сторон, так и определенные нюансы, которые может выдвинуть продавец по отношению объекта недвижимости.

Чтобы обезопасить себя от возможных уловок, например, в случае приемки квартиры вы не обнаружили никаких изъянов недвижимости, но через время вы увидели некие неисправности, но в договоре не указано, что продавец должен устранить данную проблему; обращайте внимание на каждый пункт и вносите свои правки.

  • Срок исполнения обязанности передать товар
  • Правовые последствия отказа продавца передать товар

Правила устранения недочетов квартиры при заключении договора купли-продажи

Если есть какие-то недочеты по квартире кто и когда их обязан устранить, до подписания договора или после? Данный вопрос является первостепенным, когда покупатель недвижимости сталкивается с первыми проблемами некачественного жилья. Следует начать с того, что для начала необходимо определиться о каком объекте недвижимости идет речь – вторичный или первичный рынок. Сегодня, мы с вами обсудим вопрос со стороны приобретения квартиры от компании-застройщика.

Стоит сразу отметить, что не стоит путать договор о купле-продаже и акт приема-передачи недвижимости от застройщика к покупателю. Договор о покупке недвижимости заключается по отношению объекта недвижимости. Он может быть подписан на разных стадиях строительства, после чего он является подтверждением вашего права на собственность.

Акт приема-передачи недвижимости осуществляется после того, как застройщик готов передать предмет договора вам во владение.

Процесс приемки квартиры – это не просто радостный момент, это процесс, на протяжении которого вы можете высказать все свои замечания, задокументировать их и потребовать выполнения от застройщика.

После процесса приемки квартиры вы имеете право не подписывать акт до устранения всех обнаруженных проблемных зон. В другом случае вы можете подписать акт, но к нему добавить специальное приложение, в котором четко прописаны дефекты и сроки на их выполнение.

Если процесс приемки для вас оказался чрезмерно радостным, вы упустили момент оценки передаваемой недвижимости в собственность, но после вы обнаружили некие недостатки, то вам в помощь приходят такие статьи Гражданского кодекса, как 679-680:

На что необходимо обратить внимание при приеме квартиры?

Когда вы приходите на приемку квартиры, вам необходимо иметь при себе, как минимум, блокнот и ручку, тестер электроэнергии, уровень для определения ровности стен. Данные приспособления помогут вам сделать минимальную проверку на качество произведенных и предложенных для оценки работ.

Обратите ваше внимание на:

  • Стяжку – распространенная проблема для застройщиков. Неровности, бугры и трещины не должны попасться под ваше поле зрения.
  • Стены – проверяйте ровность стен уровнем и следите за тем, чтобы не было в стенах трещин, дыр и любых неровностей, которые невозможно исправить с помощью штукатурки.
  • Качество окон – наличие трещин, плотность прилегания стеклопакета к оконной раме, наличие ручек и надежность их крепления.
  • Качество дверей – насколько плотно прилегает дверная коробка к стене, качество работы дверного механизма.
  • Электрику – наличие и количество розеток, напряжение в сети.
  • Систему водоснабжения – путем наружного осмотра, поверки действия систем, а также просмотра технического заключения приемочной комиссии. Обратите внимание, если ли ржавчины на трубах, трещины в системе водопровода, не течет ли вода.
  • Систему отопления – наличие батарей и их равномерное распределение по всей площади квартиры.
  • Систему вентиляции – наличие вентиляционных отверстий в ванной комнате, туалете, а также кухне, а также их работу.

Данный список не является статичным, вы можете его дополнить своими пунктами. Главное при осмотре квартиры не терять бдительность, постараться обратить внимание на все аспекты, дабы в дальнейшем не иметь проблем и наслаждаться жизнью в новом доме.

Наилучшим решением для вас будет – взять на приемку квартиры специалиста, который сможет оценить уровень качества недвижимости и ознакомиться со всеми сопутствующими документами.

Источник: https://novabydova.com.ua/blog/podpisanie-dogovora-kupli-prodazhi/

На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры?

На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости
При совершении сделки купли-продажи квартиры, как правило, заключается договор купли-продажи.

На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры? Какие документы необходимы при покупке квартиры? Как провести регистрацию квартиры в росеестре? Каковы нюансы договора купли-продажи, документа, скрепляющего сделки по приобретению недвижимости.

При заключении сделок по купле-продаже квартир, помимо самого договора, стороны должны предоставить и другие документы. Их много. Приведенный ниже список отражает не все из них, только самые важные:

Список документов при совершении сделки купли-продажи квартиры

  1. правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения или мены, или другие документы, дающие право собственности на жилье);
  2. свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца;
  3. единый жилищный документ (действителен один месяц);
  4. архивная выписка из домовой книги;
  5. копия лицевого счета (действительна один месяц, не всегда требуется);
  6. справка из психо-неврологического диспансера (требуется в момент подписания договора);
  7. справка из наркологического диспансера (требуется в момент подписания договора);
  8. справка БТИ о стоимости имущества (действительна один месяц);
  9. документы из БТИ, отражающие технические характеристики жилья (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация);
  10. разрешение органов опеки (в случае участия в сделке детей);
  11. нотариально заверенное согласиями обоих родителей на перерегистрацию ребенка по новому месту жительства (если есть прописанные в квартире несовершеннолетние дети);
  12. нотариально заверенное согласие на сделку супруга;
  13. доверенности, если в сделке участвуют представители сторон.

В некоторых случаях могут потребоваться специфические документы. Об этом вам расскажет нотариус, риэлтор или чиновник, регистрирующий договор.

договора купли-продажи

Сведения, обозначающие права собственности и расположение помещения на земельном участке или в составе другой недвижимости: адрес, назначение помещения, год постройки и этажность, общую и жилую площади квартиры, и др. Все необходимые технические данные содержаться в паспорте жилья и справках БТИ.

Здесь указываются обязанности обеих сторон, паспортные данные и реквизиты покупателя и продавца (продавцов, если объект сделки в долевой собственности) квартиры.

Гражданский кодекс (ст. 555) гласит: «когда цена недвижимости в договоре купли-продажи  установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества».

В соответствии со ст. 317 ГК РФ «Валюта денежных обязательств», обязательства, т.е. цена, должны быть выражены в рублях.

Цена может обозначаться и в иностранной валюте (доллары, евро), но в этом случае нужно обязательно указать сумму пересчета валюты в рубли по курсу Центробанка на момент заключения договора.

Указанная в договоре сумма не должна отличаться от суммы денег, заложенных в банковскую ячейку.

При составлении договора купли-продажи обозначьте условия и сроки передачи денег.

  • Недействительность договора

В договоре должен быть пункт о том, что стороны получают в случае расторжения или признания сделки недействительной. Порядок расторжения договора должен быть предельно понятен.

  • Условия освобождения квартиры и дата передачи ключей

Освобождение квартиры бывает физическим (вывезти все вещи) и юридическим (всех выписать). Это значит, что в договоре нужно оговорить сроки, когда предыдущий владелец снимется с регистрации, освободит жилплощадь от своих вещей и передаст покупателю ключи.

  • Перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением

Продавец квартиры обязан указать тех, кто имеет право пожизненного пользования квартирой и кого можно выписать исключительно с их добровольного согласия. Все, кто прописан в квартире, указываются в ЕЖД, в архивной выписке из домовой книги указываются все, кто когда-либо был прописан в квартире.

На что обратить внимание при покупке квартиры?

Помимо перечисленных выше пунктов обращайте внимание на следующие моменты:

  • продавец гарантирует отсутствие арестов, залогов,  обременений, судебных решений, заключенных договоров найма квартиры;
  • при передаче квартиры с мебелью и техникой делайте опись имущества (с приложенными к ней фотографиями), переходящего к покупателю после регистрации (важно при подписании акта приема-передачи); к сведению, купить мебель в Казани можно на специальном сайте, где заказ можно сделать онлайн.
  • если квартира подключена к телефонной линии, и продавец не будет сохранять за собой этот номер и препятствовать переводу телефонного номера на нового собственника – внесите этот пункт в договор;
  • оговорите отсутствие долгов продавца по коммунальным платежам.

Регистрация договора купли-продажи

И договор купли-продажи недвижимости, и переход права собственности подлежат обязательной государственной регистрации.

Только после госрегистрации договора купли-продажи он считается заключенным. Право собственности также возникает только после госрегистрации.

Государственная регистрация перехода права собственности не всегда совпадает с регистрацией самого договора купли-продажи.

Регистрируют договор и переход права собственности территориальные органы Федеральной регистрационной службы (Росреестр) по месту нахождения объекта сделки (т.е. квартиры). Договор купли-продажи и переход права собственности считаются зарегистрированными с момента внесения записей о них в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Тут есть нюансы: во-первых, до регистрации своего права собственности покупатель не вправе распоряжаться жилым помещением; во-вторых, после передачи квартиры покупателю, но до регистрации его права собственности, продавец также не имеет права распоряжаться объектом сделки.

Подписание договора

Перед подписанием договора в качестве обеспечения своих обязательств покупатель кладет деньги в банковскую ячейку, откуда их заберет продавец после регистрации сделки.

Обычно за аренду банковской ячейки платит покупатель, но можно договориться с продавцом об оплате ячейки на пополам.

Важный момент — договориться, у кого будут находиться ключи от квартиры и банковской ячейки на время заключения сделки. Как правило, если регистрацию делает одна сторона, то ключ от ячейки находится у другой стороны.

Акт приема-передачи квартиры

После госрегистрации права, получения документов и передачи денег продавцу оформляется акт приема-передачи жилья.  Именно с этого момента покупатель становится полноправным владельцем квартиры.

При составлении передаточного акта покупателю стоит настаивать и на передаче всех корешков по коммунальным платежам, электричеству, воде, телефону либо наличия справки о том, что по этим платежам нет задолженности (это должно быть отражено в акте, и, желательно, это прописать в договоре).

В акте должно быть указано, что, в соответствии с договором, покупатель передал деньги, а продавец передает покупателю квартиру и стороны не имеют претензий друг к другу.

Подписывайтесь на каналы “Informatio.ru” в TamTam или присоединяйтесь в , добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.

Источник: https://informatio.ru/news/realty/na_chto_obratit_vnimanie_pri_zaklyuchenii_dogovora_kupli_prodazhi_kvartiry/

Договор купли продажи на что обратить внимание покупателю квартиры

На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

07.05.2018

Самый важный момент – наличие и согласованность так называемых существенных условий договора.

Для купли-продажи недвижимости существенные условия – это предмет (то есть, точное описание квартиры, включающее адрес и площадь) и цена, а также перечень лиц, которые сохраняют право проживания даже в случае продажи квартиры.

Отсутствие данных о цене, адресе, площади квартиры, зарегистрированных в ней жильцов, обладающих правом проживания, приведет к тому, что договор можно счесть незаключенным.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

  1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.

  2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
  3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади.

    Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.

  4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами.

    Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.

  5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
  6. Количество наследников.

    Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.

  7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.

  8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
  9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа.

    Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.

  10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Читать еще –>  Задолженность по квартплате проверить онлайн

Какие моменты в договоре купли-продажи жилья имеют ключевое значение для покупателя

Важным является и отражение в договоре купли-продажи порядка расчета. Наиболее распространенных вариантов здесь существует два: до государственной регистрации сделки и после нее.

Поскольку на практике агентства недвижимости Москвы организуют расчеты между участниками львиной доли сделок, совершаемых с жильем, через банковские ячейки, покупателю, который поместил в такую ячейку необходимую сумму, важно понимать, что сам факт такового помещения расчетом не является, поэтому в договоре уместна фраза «расчеты производятся после государственной регистрации», а с продавцом необходимо четко решить, в каком порядке он передаст собственноручно написанную расписку, которая и будет важным свидетельством осуществления расчетов.

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция

Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета. Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.

На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры

Продавец квартиры обязан указать тех, кто имеет право пожизненного пользования квартирой и кого можно выписать исключительно с их добровольного согласия. Все, кто прописан в квартире, указываются в ЕЖД, в архивной выписке из домовой книги указываются все, кто когда-либо был прописан в квартире.

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры

Изучая документы, проверьте, каково целевое назначение и вид разрешенного использования участка, для постройки какого объекта он предоставлен. Возведение 10-этажного дома на участках «для КФХ», «Для ИЖС», «для малоэтажного строительства» незаконно, а значит, дом, скорее всего, придется сносить.

Проверяем документы при покупке квартиры правильно

Важность информации, которая содержится в расширенных государственных документах, далеко не преувеличена. Получив стандартные бумаги, продавец может скрыть множество факторов, тем более, если покупатель не проверил его паспортные данные или невнимательно рассматривал правоустанавливающие документы.

Особого внимания заслуживают сведения из единой государственной базы прав собственности на недвижимость. Из них можно узнать, кто на самом деле является собственником, а также их количество и есть ли среди них несовершеннолетние и недееспособные.

Также можно выяснить, кто помимо владельца имеет право на данный объект недвижимости, и увидеть все обременения, включая сроки.

Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

После встречи с продавцом через знакомых в полиции, у судебных приставов приватно проверьте его репутацию. Попросите, что бы риэлтор (если Вы пользуетесь его услугами) поинтересовался у своих коллег не на слуху ли имя продавца. Таким образом, вы сможете избежать сделки с мошенником.

Особенности договора купли-продажи квартиры для продавца с двумя покупателями

Этот момент вызывает как у контрагентов сделки, так и у специалистов, сопровождающих сделку, самые неоднозначные представления. Это обстоятельство становится причиной отказа составления трёхстороннего договора, и предпочтением заключения двух купчих на одну квартиру.

Договор купли продажи на что обратить внимание покупателю квартиры Ссылка на основную публикацию

Источник: https://firstjurist.ru/zashhita-prav-potrebitelej/dogovor-kupli-prodazhi-na-chto-obratit-vnimanie-pokupatelyu-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.