Передача проданной доли в

Выход из ООО: продажа доли, бухгалтерский учет, налоги

Прекратить участие в бизнесе учредитель может по разным причинам — это его законное право. Однако выйти из числа участников общества в любое время независимо от согласия других его участников нельзя.

Сегодня мы рассмотрим два способа прекращения участия в обществе с ограниченной ответственностью: — продажа своей доли в уставном капитале; — выход из общества.

Эти варианты различаются как правовыми, так и налоговыми последствиями.

Продажа доли

Законодательство

Право участника ООО передать свою долю в уставном капитале другому лицу определено в ст. 93 ГК РФ. Напомним, что в силу ст. 48 ГК РФ учредители не имеют права собственности на имущество общества. Оно принадлежит самому обществу — см. п. 1 ст. 66 ГК РФ, а потому продажу доли необходимо рассматривать как реализацию имущественного права.

Это значит, что нужно применять общие положения о договоре купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК РФ) независимо от того, как будет назван договор продажи доли.

Рассматриваемая сделка должна быть заключена с участием нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность (п. 11 ст. 21 Закона об ООО (Федеральный закон от 08.02.

1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»)).

Не требуется нотариального оформления: — при приобретении самим обществом доли в уставном капитале; — при распределении доли между участниками общества; — при продаже доли всем или некоторым участникам общества или третьим лицам в соответствии со ст. 24 Закона об ООО.

После удостоверения им сделки нотариус обязан в течение трех дней передать налоговикам заявление о внесении соответствующих изменений в ЕГРЮЛ, подписанное покупателем, и договор о переходе доли к покупателю.

Копии этих документов нотариус также в течение трех дней с момента удостоверения им сделки обязан направить в общество, доля в уставном капитале которого поменяла владельца. Права и обязанности учредителей при переходе доли в уставном капитале регулируются положениями Закона об ООО.

Учредитель имеет право продать или иным образом уступить свою долю в уставном капитале общества другим участникам. Как правило, согласия остальных учредителей на это не требуется. Преимущественным правом покупки доли пользуются остальные учредители. Они могут выкупить продаваемую долю по цене предложения третьему лицу.

Однако в уставе общества можно прописать, что учредители пользуются преимущественным правом приобретения доли по заранее определенной уставом общества цене. Цена может быть как твердой, так и определяемой на основе какого-то расчета (например, по чистым активам). Но и это еще не все.

В уставе можно предусмотреть, что если никто из учредителей не захотел купить долю, то право преимущественной покупки переходит к обществу по цене не ниже, чем для учредителей. Разумеется, для использования преимущественного права покупки должны быть определены разумные ограничительные сроки.

Чтобы установить такие варианты выкупа и зафиксировать их в уставе, нужно единогласное решение всех участников общества. Для их отмены достаточно двух третей участников общества. В общем же случае на принятие решения учредителям и обществу отводится 30 календарных дней (если в уставе не прописано иное).

Если в течение этого срока они своим правом первых покупателей не воспользуются, то учредитель может продать долю на сторону. Цена продажи не может быть ниже той, по которой предлагалось выкупить долю другим участникам или обществу. Что делать, если в уставе общества прописан запрет на продажу доли третьим лицам (п. 2 ст.

23 Закона об ООО предложенная доля переходит к обществу в тот момент, когда учредитель предъявит требование о выкупе.

После этого в течение трех месяцев со дня возникновения обязанности выкупа общество должно выплатить участнику действительную стоимость его доли в уставном капитале, определенную на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню обращения участника общества с соответствующим требованием. Выплатить долю можно или деньгами, или имуществом. Однако если уменьшение уставного капитала общества может привести к тому, что его размер станет меньше минимального, определенного в законодательстве, то действительная стоимость доли будет выплачена только за счет разницы между стоимостью чистых активов общества и указанным минимальным размером уставного капитала общества. Это прописано в п. 8 ст. 23 Закона об ООО.

Общество вообще не вправе выплачивать действительную стоимость доли, если на момент данной выплаты оно отвечает признакам несостоятельности (банкротства) или в результате данной выплаты указанные признаки у общества появятся.

Бухгалтерский и налоговый учет при продаже доли третьему лицу

У «покинутой» компании

Если учредитель решает продать свою долю другим учредителям или третьим лицам, то само общество в расчетах не участвует. Поэтому у него нет никаких обязательств перед участником, который реализует свою долю. Размер уставного капитала общества в результате сделки не меняется.

Никаких налогов обществу платить не нужно. В бухгалтерском учете компании такая продажа отражается внутренними записями по счету 80 «Уставный капитал». Фамилия одного учредителя просто меняется на фамилию другого.

Если учредитель продает только часть доли, на счете 80 меняется сумма, соответствующая стоимости его новой доли.

У продавца — юридического лица

Вклад в уставный капитал на основании п. п. 2 и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений» является финансовым вложением.

Для учета используется счет 58 «Финансовые вложения». Это вложение принимается к учету по стоимости приобретения и в дальнейшем не переоценивается.

Поступление от продажи доли признается прочим доходом на момент нотариального заверения сделки купли-продажи доли (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации»).

На основании п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации» первоначальная стоимость выбывшего вложения признается прочим расходом.

Как сказано в пп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ, операции по реализации долей в уставном капитале не подлежат обложению НДС. Для целей исчисления налога на прибыль продажа доли рассматривается как реализация имущественных прав.

Как указано в пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, доходы от реализации имущественных прав уменьшаются на расходы, связанные с их приобретением и реализацией.

Пример 1. ООО «Магнус» продает свою долю в ООО «Атолл». Ее стоимость — 100 000 руб. Общество продает свою долю по номинальной стоимости.
В бухгалтерском учете это отражается следующими проводками:

У продавца — физического лица

Источник: http://www.mosbuhuslugi.ru/material/vyhod-iz-ooo-prodazha-doli-uchet-nalogi

Передача доли учредителя ООО обществу или другому участнику

Здравствуйте! В этой статье мы поговорим о том, как участник ООО может передать права на свою долю в уставном капитале.

Сегодня вы узнаете:

• Какие документы требуются для передачи доли в ООО другому участнику.
• Кого следует уведомлять о сделке.

Можно ли передать долю в ООО

Выход участника из ООО с передачей доли – распространенная практика.

Когда учредитель решает покинуть организацию, у него возникает выбор: выплатить цену актива компании и, таким образом, избавиться от своей доли в обществе либо уступить свою часть актива другому лицу. Например, ее можно продать, обменять, подарить.

Передаваемая или продаваемая доля обязательно должна быть оплачена.

Доля может быть разделена на несколько частей и передана не одному, а сразу нескольким лицам.

Иногда Устав общества ограничивает перечень лиц, которые могут стать новыми владельцами доли.

Например:

• Запрещено передавать долю в управление третьим лицам (не участникам общества);
• Запрещено передавать свою долю кому-либо, даже другим учредителям (в таком случае общество само выкупает долю у участника, выходящего из состава учредителей);
• Смена владельца доли возможна только с согласия других участников.

Если ни один из подобных пунктов не содержится в уставе, то и передать долю учредителя можно любому гражданину.

Советуем прочитать: Доли в уставном капитале ООО.

Документы

Главным документом при переуступке доли является договор, подписанный обеими сторонами и заверенный нотариусом.

Для его заключения понадобятся следующие документы:

1. Паспорт и ИНН участника ООО.
2. Подтверждение того, как и когда была им приобретена доля (учредительный договор – если он является учредителем с основания общества, или договор купли-продажи – если приобрел ее позже).
3. Подтверждение оплаты долевого взноса (банковский документ или справка из самого ООО).
4. Выписка из ЕГРЮЛ – подтверждение прав на активы (такая справка действительна не более месяца).
5. Одобрение учредителей общества – необходимо только в том случае, если это указано в уставе.
6. Учредительный договор или протокол первого общего собрания учредителей ООО.
7. Устав ООО.

Нотариус вправе запросить и другие документы, поэтому список лучше уточнять заранее.

Порядок передачи доли в ООО

Нюансы того, как активы общества переходят к новым владельцам, описываются в уставе ООО. Если же он не содержит замечаний на этот счет, то порядок определяется статьей 21 закона об ООО.

В обобщенном виде отчуждение доли состоит из нескольких этапов:

1. Подготовка. Первым делом владелец доли обращается к уставу общества, внимательно изучает его на предмет ограничений.
2. Согласование условий передачи с будущим владельцем доли.
3. Оформление сделки под контролем нотариуса.
4. Предоставление заявления в ФНС (в течение трех дней).
5. Уведомление об изменениях остальных участников ООО.

Госпошлиной данная сделка не облагается.

Право на распоряжение долей переходит к третьему лицу сразу после того, как нотариус заверит сделку.

Правильно оформленный договор и выписка из государственного реестра – основные документы, которые подтверждают состоявшуюся передачу доли в управление новому владельцу.

Акт приема-передачи не требуется, но он может быть подписан сторонами по обоюдному желанию.

Советуем прочитать: Выход учредителя из состава ООО — пошаговая инструкция распределения доли.

Разрешение участников

На передачу доли не нужно получать согласие остальных учредителей, если иное не указано в уставе общества.

Но в содержании устава иногда встречаются следующие условия (и их необходимо исполнять):

1. Необходимо получить согласие других участников на передачу доли.
2. Другие учредители имеют преимущественное право в приобретении продаваемой доли.

Если же указ требует разрешения остальных участников ООО, то прежде чем переуступить свою долю другому лицу, выбывающий из состава общества участник должен официально объявить о своем намерении (на общем собрании).

Только если учредители дадут единогласное разрешение, сделка может состояться. На обдумывание вопроса им дается месяц. Получение хотя бы одного отказа означает, что общество должно само выкупить долю, и переуступка ее третьему лицу невозможна.

Роль нотариуса

Сделку обязательно должен заверить нотариус – будь то договор купли-продажи или безвозмездной передачи (дарения). Исключением является лишь ситуация, когда доля переходит в собственность ООО.

Самый быстрый способ провести передачу доли – доверить ее нотариусу. После получения на руки необходимых документов он сам сформирует договор, отправит уведомления в налоговую и исполнительному органу общества.

Нотариус по закону обязан отправить информацию о сделке, которую он заверил, в регистрирующий орган не позднее чем через три дня. На основании поданных им документов будут внесены поправки в ЕГРЮЛ.

Источник: https://bfrf.ru/organization/peredacha-doli-v-ooo-drugomu-uchastniku.html

Как осуществить смену единственного участника ООО без нотариального оформления сделки

Вступление в силу Федерального закона от 30.12.2008 № 312-ФЗ внесло ряд ключевых изменений в процесс регистрации смены директора или участника ООО, а также изменений, вносимых в ЕГРЮЛ и учредительные документы обществ с ограниченной ответственностью.

Согласно  требованиям законодательства, сделки, направленные на продажу участником общества доли или ее части в уставном капитале ООО третьим лицам, требуют нотариального удостоверения, после чего нотариус, удостоверивший такую сделку, в срок, определенный законом, совершает нотариальное действие по передаче в регистрирующий орган документов, на основании которых регистрирующий орган вносит изменения в ЕГРЮЛ.

Услуги по смене единственного участника в ООО +7(495) 589-05-39 и info@ur-help.

ru

Основной причиной повышения контроля со стороны государства за процессом, связанным со  сменой нескольких или единственного участника ООО и привлечения к процедуре ввода нового участника в ООО нотариуса, стала  необходимость предотвращения злоупотреблений, связанных с применением «черных» схем смены директора и участников ООО  с целью рейдерского захвата компании.

Именно для  защиты прав собственников бизнеса были привлечены нотариусы, которые для оформления ввода участника в ООО требуют соблюдения ряда юридических процедур, направленных на прозрачность сделки по оформлению перехода прав на доли в ООО и соблюдение законного порядка оформления смены нескольких или единственного участника в организациях, выбравших в качестве организационно–правовой формы ведения бизнеса — общество с ограниченной ответственностью.

Способы смены участников ООО

Суть данной процедуры заключается в том, что продажа компании или смена единственного участника ООО происходит в присутствии нотариуса, который оформляет договор купли-продажи доли в уставном капитале ООО и заверяет подписи сторон сделки в нотариальном порядке. После чего через электронные каналы связи или почтовым отправлением передает документы на регистрацию в регистрирующий орган.

Нотариальная процедура купли-продажи доли в ООО подразумевает:

• Уведомление участников общества о планируемой продаже доли с указанием условий и цены сделки (в течение 30 дней другие участники имеют возможность воспользоваться преимущественным правом покупки доли);
• Получение согласия супругов на покупку и продажу доли в ООО;
• Сбор необходимых документов для заверки сделки купли-продажи нотариусом;
• Оформление нотариусом договора купли-продажи доли в уставном капитале ООО в присутствии всех сторон;
• Оплата услуг нотариуса;
• Сдача документов на регистрацию в ФНС;

На практике  для большинства некрупных предприятий процедура нотариального оформления купли-продажи доли в ООО является достаточно затратным процессом, так как услуги нотариуса по оформлению сделок со сменой участника в ООО в г. Москве, обойдутся  минимум в 18 000 рублей, при условии,  что УК компании составляет  10 000 рублей,  и в сделке участвуют только 2 физических лица.

Кроме того, предпринимателям, у которых нет в штате юриста, придется оплатить услуги юридической компании по подготовке документов для оформления сделки, так как нотариус оформляет непосредственно сам договор, но не формы заявлений для регистрирующего органа, уведомления или протоколы. По факту, нотариус заверяет уже подготовленные компанией документы по смене директора или участника в ООО.

Разумеется, зачастую достаточно остро встает вопрос по оформлению согласия супругов на переоформление доли в ООО. Не всем действующим или будущим участникам удобно привлекать супругов к решению их бизнес-задач. Кто-то просто не хочет делиться информацией о своем участии в том или ином предприятии, а кому-то физически сложно обеспечить явку супруга к нотариусу.

Оформление договора по продаже компании у нотариуса процесс понятный. Договорились о сделке, заверили документы  у нотариуса — и через неделю  процедура завершена. Однако зачастую стоит задача минимизировать расходы,  связанные с оформлением перехода права собственности на долю в ООО. И действующим законодательством такая возможность по-прежнему предусмотрена.

При условии согласия всех заинтересованных сторон есть возможность оформить смену единственных участников в ООО, не прибегая к нотариальной форме сделки по купле — продаже доли. И в этой статье мы рассмотрим все возможные на данный момент способы смены директора участников  в обществе, в том числе те, которые не требуют нотариального оформления сделки.

Законодательство предусматривает случаи, когда передача части уставного капитала происходит «внутренним» порядком без привлечения нотариуса:

В некоторых случаях нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей не требуется. А именно:

• Переход доли или части доли к обществу и ее последующее распределение, продажа или погашение;
• Переход доли к наследникам и правопреемникам юридических лиц, являвшихся участниками общества;
• Передача доли ликвидированного юридического лица – участника общества его учредителям (участникам), имеющим вещные права на его имущество или обязательственные права в отношении этого юридического лица:Если уставом общества предусмотрен выход участника из состава общества, любой из соучредителей имеет право выйти из общества независимо от согласия остальных участников (ст. 8 закона об ООО).После того, как общество получит заявление участника о его выходе из состава ООО, часть доли  вышедшего участника переходит к обществу (пп. 2 п. 7 ст. 24 ФЗ об ООО), а затем либо в течение года распределяется между оставшимися участниками пропорционально их долям (п. 2 ст. 24 ФЗ об ООО),  либо продается третьему лицу или же подлежит погашению путем уменьшения уставного капитала (п. 5 ст. 24 ФЗ об ООО). В случае, если принято решение о продаже доли в уставном капитале ООО третьему лицу, оно должно быть единогласным (абз. 2 п. 4 ст. 24 ФЗ об ООО).Из этого следует, что можно осуществить смену единственного участника ООО не прибегая к нотариальной форме сделки по купле-продаже доли в ООО, если произвести процедуру выхода одного из участников из общества с последующей продажей его доли обществом третьему лицу. Но необходимо иметь ввиду, что с 1 января 2016 года заявление о выходе участников из общества заверяется нотариусом, стоимость нотариальных расходов по Москве составляет 3 500 рублей. Более подробно о выходе одного из участников из состава общества вы можете посмотреть по ссыслке ниже.
  

  Как оформить выход участников из ООО

  Процедуру оформления выхода участника из состава ООО и продажу его доли в уставном капитале третьему лицу можно оформить в один этап.

  Алгоритм действий при продаже доли обществом:

  Участник, который планирует выйти из ООО, обращается к нотариусу и заверяет заявление о выходе из общества.  Далее он направляет это заявление в общество. После получения компанией заявления о выходе участника из состава ООО его доля автоматически переходит к обществу.После перехода доли вышедшего участника к обществу оставшиеся участники принимают решение о продаже доли, принадлежащей обществу, третьему лицу и направляют в его адрес предложение о приобретении части доли в уставном капитале организации. После получения согласия общество в лице руководителя заключает с третьим лицом договор купли-продажи части доли в уставном капитале общества.

  Для регистрации продажи части доли в УК, принадлежащей обществу, третьему лицу в регистрирующий орган предоставляются:

• Нотариальная копия заявления о выходе участника из общества;
• Решение участников общества о выплате действительной стоимости доли вышедшему участнику и о предложении выкупа доли принадлежащей обществу третьему лицу;
• Решение участников общества о продаже части доли третьему лицу;
• Предложение о приобретении части доли в уставном капитале;
• Договор купли продажи части доли в УК общества;
• Подтверждение оплаты части доли третьим лицом (справка из банка, приходно-кассовый ордер);
• Заявление по форме 14001, в котором подпись руководителя общества заверена нотариусом;При необходимости смены всех участников ООО и переоформлении ста процентов УК общества третьему лицу после регистрации описанной выше процедуры можно оформить выход из общества оставшихся участников, тем самым в два этапа регистрации совершить полную смену директора и участников ООО без расходов на оформление сделки по продаже компании у нотариуса. Разумеется данная схема смены участников не подходит для смены единственного участника ООО, так как закон запрещает выход участника из состава ООО, если при его выходе в обществе не останется ни одного участника.
  

  Смена участников общества через увеличение ук общества

  Смена участника общества путем ввода нового участника в состав ООО через увеличение уставного капитала, за счет вклада третьего лица, и последующего выхода прежнего участника, до 1 января 2016 года была самой популярной процедурой по смене участников в ООО. Однако в связи с внесенными в течение 2015 года изменениями,законами от 30 марта 2015 года № 67-ФЗ, от 29 июня 2015 года N 209-ФЗ, от 29 декабря 2015 года № 391-ФЗ, данный процесс стал требовать дополнительных нотариальных расходов. Подробнее об изменениях в смене участников в ООО с 1 января 2016 года

• Заявление о выходе участника из ООО подлежит нотариальной заверке (цена по г. Москве- 3 500 рублей);
• Протокол об увеличении УК общества подлежит нотариальной заверке (цена по г. Москве – 8 000 рублей);

Нотариусом, заверяется именно протокол участников общества об увеличении УК, не решение единственного участника об увеличении УК, а если быть точнее, то подписи участников в этом протоколе. По мнению законодателей, такие изменения затруднят рейдерские захваты компаний. 

Поэтому в случае, если нужно осуществить смену одного и единственного участника ООО на третье лицо, то этот способ смены собственников компании по-прежнему применим.

Если же в компании изначально несколько участников, то с целью экономии средств на заверке протокола об увеличении УК, имеет смысл прибегнуть к смене участников через  продажу доли вышедшего участника обществом, с последующим выводом остальных участников. Данный способ описан выше.

Процедура по смене участников через увеличение УК проводится в два этапа:

• Регистрация ввода в состав учредителей ООО нового участника с привлечением дополнительного взноса в уставный капитал (Увеличение УК);
• Регистрация выхода из состава участников общества прежнего участника. Переход его/их доли к обществу, с последующим распределением между оставшимися участниками:

Этап 1. Увеличение уставного капитала путем вклада третьего лица (нового участника).

Пакет документов:

• Решение  участника/участников общества об увеличении УК путем взноса третьего лица;
• Устав в новой редакции;
• Нотариально заверенное заявление на регистрацию изменений по форме Р13001;
• Нотариально заверенное заявление на регистрацию изменений по форме Р14001;
• Госпошлина в размере 800 руб;
• Подтверждение внесения вклада в УК;
• Заявление будущего участника о вступлении в общество;
• Заверенный нотариусом протокол участников общества об увеличении уставного капитала (если в обществе несколько участников);

Источник: https://businessgarant.com/news/2016/03/12/prodaja_doli_v_ooo/

Купля продажа доли в квартире между родственниками

› Недвижимость › Оформление недвижимости

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Иногда люди сталкиваются с необходимостью продать или выкупить долю в квартире/коммуналке. Не имея образования юриста, осуществить сделку без помощи специалиста будет сложно. Вкратце вы узнаете, что представляет из себя этот процесс.

Покупка доли в квартире у родственников при взаимном согласии

Следует помнить о том, что если лицо не имеет права распоряжаться конкретной собственностью части квартиры, то оно и не сможет реализовать долю без заверенного в законном порядке удостоверения о доверительном акте от лица, владеющего долей:

1. Собственники других долей квартиры должны быть уведомлены в письменном порядке о совершении продажи одной из долей. В извещении о продаже должны быть указаны цена товара, его описание (адрес, площадь, размер доли) и условия передачи права на имущество, а также срок, в течение которого оповещаемый обязан предоставить в письменной форме соглашение/отказ на продажу, либо изъявить желание о приобретении этой доли на правах первоочередного собственника. Данное письменное оповещение желательно составлять с помощью нотариуса.
2. Имейте в виду, что если на какую-то долю квартиры имеет права собственности несовершеннолетний, извещение на его имя должно быть отправлено в адрес органов опеки и попечительства.
3. Собственник доли направляет по адресу заявителя письменное подтверждение на то, что он отказывается от приобретения доли в квартире в течение 30 дней.
4. Родственник, изъявивший желание приобрести в собственность долю в той квартире, в которой у него уже имеется доля на право пользования, обязан в течение 30 дней с момента получения письменного извещения дать согласие на покупку (в письменной форме). По истечении срока 30 дней собственник вправе продать долю третьему лицу (не родственнику), если совладельцы квартиры не подтвердили письменно своё желание/отказ на приобретение прав собственности на долю.

Процедура купли-продажи

Помните, что с 15 июля 2016 года все сделки по передаче права на собственность осуществляются в нотариальном порядке:

1. Составляется договор купли-продажи. Желательно написать его вместе с нотариусом, поскольку он точно пояснить вам все тонкости постоянно меняющегося законодательства. Хотя договор можно составить и собственноручно. Форма этого документа указана в Росреестре. К договору можно приложить план квартиры с указанием продаваемой части жилплощади.
2. Создаётся акт приёма-передачи доли с указанием паспортных данных продавца-покупателя, данные о том, что доля передана в надлежащем состоянии.
3. Помните, что договор и акт должны быть в трёх экземплярах: по одному экземпляру каждого документа на руки продавцу, покупателю и органам Росреестра.

Необходимые документы

Продавцу:

• Ксерокопии паспорта собственника/доверенность от собственника с ксерокопией его паспорта
• Бумага, подтверждающая право на владение долей – договор предыдущей купли-продажи, или же акт дарения либо мены.
• Свидетельство о праве собственности на долю.
• Комплект документов из БТИ – кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план здания.
• Выписка из домовой книги и справка из органов ЕГРП.
• Нотариально подтверждённое согласие супруга и/или отказ других собственников от покупки доли.
• Справку из органов опеки и попечительства, если на долю имеет право несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно способный член.

Покупателю:

• Ксерокопия паспорта
• Заявление на государственную регистрацию перехода права на собственность.
• Квитанция за оплату госпошлины на регистрацию.

Юристы советуют! После сбора всей документации в течение 18 дней с момента подписания акта купли-продажи доли необходимо подать документы в Росреестр на регистрацию права на собственность, или в местный многофункциональный центр (МФЦ).

Как оплатить сделку?

Росреестр сообщает о следующих безопасных способах передачи денежных средств:

• Оформление ипотеки в пользу продавца. Недостатки этого способа заключаются в том, что распоряжаться покупатель полученной долей сможет только после выплаты ипотеки, и снова придётся обращаться в регистрирующий орган при завершении оплаты на установление прав собственности.
• Оплата по аккредитиву. Для этого продавцу сначала нужно заключить договор с банком на открытие аккредитива. Покупатель перечисляет деньги в банк, а продавец при предоставлении необходимых документов забирает деньги из банка.
• Передача денег через банковскую ячейку. В этом случае договор с банком заключается и продавцом, и покупателем. В договоре указываются условия открытия ячейки, какой будет к ней доступ с обеих сторон.

Как продать квартиру без налогов?

Покупатель, являющийся близким родственником собственнику, не имеет права на получение налогового вычета с покупки.

Близким родственником в юриспруденции считаются:

• супруг
• дети
• родитель/ли
• бабушка/дедушка

Важно! Без уплаты налога можно подарить права собственности на долю посредством дарственной, а об уплате средств за долю можно договориться между собой, обязуясь выплатить средства по принципу «честного слова».

Налоговый вычет

НДФЛ указывает на сумму налога в 13% от цены, указанной в договоре. Он не взимается, если:

• Стоимость доли составляет менее 1 млн рублей.
• Собственность была в пользовании более трёх лет.
• Сумма, указанная в договоре купчей, соответствует ценовому диапазону продаваемой доли.

Важный момент: купля-продажа между близкими родственниками не подразумевает получение налогового вычета. Если участники сделки подтверждают, что они не являются супругами/бабушкой-внуком и др. вариаций/родителями-детьми, то в этом случае покупатель имеет право на получение налогового вычета.

Обязательные пункты договора

• Дата и место подписания.
• Исчерпывающую информацию об объекте сделки (какая часть доли, площадь квартиры и доли).
• Полные паспортные данные всех сторон договора.
• Полную стоимость сделки с письменной расшифровкой.
• Подписи обеих сторон с расшифровкой.
• Если на продаваемую часть претендует кто-либо из третьих лиц или на помещение наложено какое-либо ограничение, указать эту информацию.

Принудительный выкуп доли у родственников

Для осуществления выкупа доли у родственника в принудительном порядке необходимо наличие ниже перечисленных трёх факторов одновременно:

• Доля собственника является незначительной (например, 1/6 от пятикомнатной квартиры) – это должен установить суд.
• Наличие подтверждения того, что выделить эту долю в реальности невозможно.
• Отсутствие существенного интереса в пользовании этой долей.

Аргументы при требовании выкупа

Если выкупать долю приходится принудительно, то для начала нужно попытаться договориться мирным путём. Документально это можно сделать в письменной форме, таким образом, вы на бумаге подтвердите эту попытку перед государственными органами.

И в случае отказа или молчания на это заявление вы вправе принудительно совершить покупку.

Плюсы и минусы купли-продажи квартиры между родственниками

Недостатком приобретения доли у родственников являются следующее:

• Невозможность в дальнейшем держать под контролем действия родственника с долями.
• Если часть жилплощади куплена супругами, при разводе она будет является совместно нажитым имуществом, в отличие от акта дарения.

Ожидаемые плюсы:

• Размер госпошлины, взимаемый за соглашение, уменьшается прямо пропорционально степени родства участников сделки.
• Если всё выполнено в рамках закона, то в последующем никто не сможет признать сделку недействительной.
• После смерти продавца на долю, приобретённую родственником, не могут претендовать третьи лица, так как доля переходит в собственность по наследству.
• Если участники сделки не признаются в качестве близких родственников, то они имеют право на получение налоговой льготы.
• Для сторон возможно предусмотреть широкий круг гарантий.
• Возможно заключение предварительного соглашения.

Отличия купли квартиры у родственников от дарения и завещания

• При продаже доли владелец не имеет права на получение льгот на налогообложение и оплату нотариальных услуг.
• Продавец не сможет отменить своё решение о продаже, в отличие от дарителя.
• Продажа доли не является сокрытым способом предоставления права на собственность в отличие от завещания.
• Дарственная предполагает отсутствие налогового вычета.
• По завещанию доля может отписываться только тому, кто имеет право собственности на эту площадь, дарственная же подразумевает, что даритель дееспособный и не является малолетним. Покупатель же может представлять из себя любое лицо.
• Купля-продажа представляет собой передачу прав на собственность на безвозмездной основе.
• Согласно договору купли-продажи, права сторон могут иметь самый высокий спектр по их усмотрению. Дарственная обязывает передать права пользования, а даритель должен принять эти права. Завещание подразумевает акт приёма передаваемого наследства.
• При купле-продаже продавец обязан выплатить налог на доходы физических лиц. При дарственной оплачивает НДФЛ одаряемый, не являющийся родственником дарителю. Завещание подразумевает выплату налога, если передаваемое имущество больше установленного минимального размера оплаты труда (МРОТ) в России.
• У покупателя права собственности появляются только после совершения акта регистрации сделки у нотариуса, как и при получении имущества посредством завещания и путём дарения – также необходимо пройти регистрацию в Росреестре соглашения на дарственную и зарегистрировать свидетельство о завещаемом имуществе.

Полезно знать! На деле мероприятие по купле-продаже оказывается не таким затруднительным, если доверить дело профессиональному риелтору или нотариусу, которые подскажут, как правильно осуществить сделку на законных основаниях.

Алгоритм ваших действий будет следующим:

1. Вы отправляетесь к нотариусу и рассылаете составленные с его помощью извещения о продаже/покупки доли первоочередным собственникам жилплощади.
2. Собираете необходимый пакет документов.
3. Осуществляете сделку в нотариальной конторе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Продажа доли в квартире близкому родственникуСсылка на основную публикацию

Источник: https://pravonaslednik.ru/nedvizhimost/oformlenie-nedvizhimosti/prodazha-doli-v-kvartire-blizkomu-rodstvenniku.html

Налоговые схемы, позволяющие сэкономить при манипуляции долями ООО

Существуют налоговые схемы, позволяющие оптимизировать налоги при манипуляции долями в капитале ООО. Сэкономить можно продав имущество под видом доли в УК или непропорционально распределив доли среди участников ООО, либо увеличив долю за счет дополнительных расходов.

Налоговая схема с продажей имущества под видом доли в уставном капитале

В чем экономия налоговой схемы. Продажа доли не облагается НДС (подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ). Реализация активов под видом доли позволяет избавиться от НДС.

Как работает налоговая схема. Предположим, что компании на общей системе нужно продать дорогостоящий объект недвижимости. Напрямую приобретать долю в УК покупателю нет смысла: его собственность будет размыта среди собственности других учредителей.

Поэтому перед продажей имущество выводят на новое юрлицо. Это можно сделать несколькими способами. Например, компания производит вклад имущества в уставный капитал нового общества.

Или в ходе реорганизации выделяет из себя новое юридическое лицо и передает ему объект. После чего покупатель, которому нужно приобрести дорогостоящий объект, покупает новое юрлицо.

И фактически вступает во владение недвижимостью (см. схему 1).

Схема 1. Опасная налоговая схема продажи имущества под видом доли в УК

Меры безопасности.

Однако эта простая налоговая схема безналоговой передачи имущества опасна. Да, есть решения в пользу налогоплательщиков (постановления ФАС Московского от 30.06.10 № КА-А40/6400–10, Центрального от 28.04.

09 № А14-5623/2007–229/28 округов). Однако Верховный суд РФ сейчас настроен негативно. Верховные судьи все чаще переквалифицируют реализацию долей в УК в продажу имущества (определения от 21.01.16 № 307-КГ15-17823, от 09.07.15 № 305-КГ15-6915).

При продаже имущества под видом доли в УК лучше не создавать новое общество, а пойти более сложным, но безопасным путем. Лучше использовать вот такую схему. Покупатель и продавец недвижимости совместно учреждают новое юрлицо и вносят вклады в уставный капитал.

Вновь созданная компания должна вести реальную деятельность в течение продолжительного времени. А затем уже покупатель выкупает свою долю в УК (см. схему 2).

Например, 12 месяцев — это вполне разумный срок, чтобы продавец мог принять обоснованное решение о выходе из бизнеса.

Схема 2. Безопасная налоговая схема продажи имущества под видом доли в УК

В этом случае риск возникновения претензий намного ниже. Эта сделка займет много времени, но если речь идет о продаже дорогостоящей недвижимости, то сумма экономии на НДС того стоит (узнать подробнее про способы оптимизации НДС >>).

Непропорциональное распределение долей среди участников ООО

В чем экономия налоговой схемы. Позволяет не уплачивать НДС и налог на прибыль при продаже имущества. Происходит безналоговая передача имущества путем проведения реорганизации в форме выделения.

Как работает схема налоговая схема. Предположим, что организации на ОСН нужно продать недвижимость, на нее уже есть покупатель. Последний становится одним из учредителей компании-продавца (см. схему 3).

Он вносит небольшой вклад в уставный капитал, размер доли минимальный (например, 1%). Затем в этой компании происходит реорганизация в форме выделения (ст. 57 ГК РФ). В новом обществе участник (покупатель) получает долю, размер которой несопоставим с его первоначальным вкладом (например, 99%).

То есть становится владельцем доли, которая непропорциональна его первоначальной доле.

Схема 3. Безналоговая передача активов путем непропорционального распределения долей  

При непропорциональном распределении долей вследствие реорганизации у участников не возникает прибыли для целей налогообложения. При этом стоимость новой доли будет равна стоимости той доли, которой учредитель владел до реорганизации (письмо Минфина России от 23.01.12 № 03-03-06/1/22)

Меры безопасности.

Чтобы такая реорганизация не выглядела как скрытая продажа имущества, не стоит затевать ее сразу после того, как в компании появится новый учредитель. Нужно выдержать разумный срок, например 12 месяцев.

В старой компании маленькая доля должна быть у покупателя, а большая — у продавца. Например, 1 процент и 99 процентов соответственно. В новой компании у покупателя должна быть большая доля, а у продавца — маленькая (99% и 1% соответственно).

Спустя разумный срок после реорганизации продавец и покупатель взаимно выкупают доли друг у друга. Таким образом, покупатель получает полный контроль над новым обществом и, соответственно, над приобретенным активом.

Искусственное увеличение доли в УК за счет дополнительных расходов

В чем экономия налоговой схемы. Позволяет снизить налог на прибыль при последующей продаже доли в ООО. Экономия достигается за счет дополнительных расходов, связанных с передачей вклада.

Как работает налоговая схема. Участник ООО искусственно увеличивает размер вклада за счет дополнительных расходов, которые он понес при передаче вклада в УК. Такими расходами могут быть плата за привлечение оценщика, за услуги нотариуса, оплата государственной пошлины.

Впоследствии доходы, полученные от продажи доли в ООО, можно будет уменьшить на стоимость ее приобретения (подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ). И тем самым снизить налог на прибыль.

Меры безопасности.

Если вы будете использовать эту налоговую схему, то в уставе компании нужно обязательно прописать, что дополнительные расходы — это часть вклада в уставный капитал.

Иначе их нельзя будет учесть в стоимости доли. Ее придется сформировать без учета дополнительных расходов (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.07 № Ф04-1392/2007(33232-А27-41)).

Подготовлено по материалам журнала «Практическое налоговое планирование»

Источник: https://fd.ru/articles/158097-qqq-16-m8-24-08-2016-nalogovye-shemy-pozvolyayushchie-sekonomit-pri-manipulyatsii-dolyami-ooo