Споры дольщиков с застройщиками. Новый обзор ВС РФ по участию в долевом строительстве

Содержание

Споры с застройщиками в 2019 году — судебная практика, в суде

Споры дольщиков с застройщиками. Новый обзор ВС РФ по участию в долевом строительстве

Долевое участие в строительстве может показаться отличным вариантом в разрешении жилищных проблем.

При выборе проверенного застройщика проблемы не возникают и дольщик получает недвижимость по истечении оговоренного периода времени, но в некоторых случаях граждане вынуждены защищать свои права посредством обращения в суд и последующего разбирательства.

Общие моменты

Долевое участие в строительстве представляет собой договор, в соответствии с которым гражданин или организация выступают в качестве участника такого строительства, выплачивая другой стороне (застройщику) оговоренную цену.

При этом участник имеет право на получение оговоренного объекта недвижимого имущества (как правило — квартиры) в собственность по истечении оговоренного периода времени.

Говоря иначе, участники фактически спонсируют строительство объекта недвижимости, хотя данные отношения далеки по своей природе от инвестирования.

Переход права собственности производится после того, как недвижимость будет сдана в эксплуатацию, а никак не раньше.

Споры между застройщиком и участником происходят достаточно часто. На практике многие застройщики или вовсе не заканчивают объекты, или не доводят процедуру до конца.

В итоге участники остаются без денег, а также без обещанных им объектов. Суды часто рассматривают иски о взыскании денежных сумм с таких застройщиков и решение в большинстве случаев принимается в пользу граждан.

Однако это не означает, что права таких граждан защищены в полной мере. Выиграть суд — это только начало.

Впоследствии необходимо всё же получить недвижимый объект в собственность, а также причитающиеся по решению суда денежные средства.

Сделать это бывает достаточно трудно, так как фактически средства у фирмы могут отсутствовать.

Важные понятия

Договор долевого участия в строительствеСделка между участником строительства и застройщиком, при которой застройщик получает денежные средства от участника и обязуется построить объект недвижимости и передать его участнику в оговоренный период времени
Участник строительстваФизическое или юридическое лицо, которое оплачивает услуги застройщика и имеет право на получение оговоренного объекта недвижимости (как правило — квартиры)
ЗастройщикСпециализированная строительная организация, имеющая право на осуществление подобного рода деятельности. В ДДУ осуществляет постройку объекта недвижимости и обязуется передать его участникам за оговоренную сумму в оговоренный период времени
Судебный спорЭто процесс, при котором специальный орган (суд) рассматривает конфликт между различными субъектами по заявлению (иску) одного из них. В результате процесса выносится решение, обязательное к исполнению
НеустойкаЭто способ обеспечения обязательства, который характеризуется в начислении штрафной санкции в процентном соотношении от суммы договора за каждый период просрочки исполнения обязательства

Виды договоров

Законодатель предусмотрел несколько видов договоров, при помощи которых застройщик может привлекать инвестиции с целью строительства многоквартирных домов.

Прямо предусмотрены в законе три варианта оформления правоотношений между сторонами:

Договор долевого участия в строительствеСамый распространённый вариант на практике. При этом такой вариант наиболее безопасен для инвестора, так как сделка совершается в строгом соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который содержит широкие права инвесторов. Суть в том, что такая сделка подлежит госрегистрации
Договор паенакопления в ЖСКПо сути, граждане создают кооператив и выкупаю паи на недвижимость. Относительно новый вариант сделок, но в некоторых регионах он получил распространение. Не требует обязательной регистрации в Росреестре
Приобретение прав на объект посредством заключения цессииВ данном случае гражданин или организация, ранее заключившие ДДУ, уступают права требования к застройщику иному лицу на оговоренных условиях

Все три типа сделок законны и могут свободно применяться на практике.

Законодательная база

Правовое регулирование данного института производится следующими правовыми актами:

Гражданский кодекс РФДанный правовой акт определяет основы договорных отношений, а также прочие основополагающие моменты, связанные с гражданскими отношениями
Гражданско-Процессуальный кодекс и Арбитражный Процессуальный кодексОпределяет порядок судебных споров, которые могут возникнуть относительно договора долевого участия в строительстве
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»Определяет порядок оформления объектов, а также порядок регистрации договоров долевого участия в строительстве
ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»Устанавливает основы данного института

Здесь важное значение будет иметь судебная практика, так как подобные споры достаточно часто оканчиваются судебным разбирательством.

Практика позволит подробнее оценить ситуацию и понять, имеет дело перспективу или нет.

Споры с застройщиками в суде

Достаточно часто споры с застройщиками рассматриваются судами, так как они не всегда добровольно исполняют свои обязательства.

Если участником является физическое лицо, то споры рассматривают суды общей юрисдикции, а если организация или ИП — то арбитраж.

Судебные споры часто имеют затяжной характер, так как застройщик может умышленно растягивать процесс, чтобы выиграть время.

Однако, если дело уже дошло до суда, шанс на то, что объект будет в ближайшее время построен, минимален.

К сожалению, количество споров, которые рассматриваются судами по этому поводу, достаточно большое.

Поэтому при выборе застройщика рекомендуется проверить его репутацию. Стоит начать с проверки в сети интернет, затем зайти на сайт ФССП и узнать о наличии у фирмы долгов.

Каких нарушений можно ожидать

К наиболее распространённым нарушениям застройщиков относят следующие:

Застройщик не выполняет работу в срокВ договоре должен быть оговорен период времени, в течение которого работы должны быть полностью завершены, но на практике сроки не соблюдаются достаточно часто
Застройщик не выполняет в срок определённый этап работыКак правило, весь процесс разбит на некоторые этапы, каждый из которых означает окончание определённой части строительства. Задержка сроков в данном случае — также распространённое нарушение
Застройщик отказывается принимать претензиюВ данном случае необходимо просто направить её почтой заказным письмом с описью вложения
Заказчик не исполняет обязательства после претензииОтказывается от выплаты неустойки

Если нарушения так и не будут устранены, то участник вправе обратиться в суд за защитой своих законных интересов.

Обязательно ли заключение ДДУ

На этапе постройки, когда объект ещё фактически не существует, заключение договора купли-продажи на квартиру будет невозможно. Именно поэтому требуется как-то иначе оформлять отношения сторон.

Вариантов не так много. Заключается либо договор о долевом участии, либо оформляется договор паенакопления в ЖСК. Бланк договора ДДУ можно скачать здесь.

На практике более распространён первый вариант, второй появился в отечественной практике сравнительно недавно.

Оформление договора возможно только посредством этих двух институтов. Остальные варианты могут быть признаны незаконными, а сделки — недействительными.

Судебная практика

Практика по данным вопросам достаточно распространена. Суды рассматривают и коллективные споры, и индивидуальные.

Воронежский областной суд оставил в силе решение суда первой инстанции. Гражданин М. обращался в суд с иском о взыскании неустойки, указывая, что он является участником долевого строительства, полностью оплатил сумму, а застройщик свои обязательства не выполнил.

В заседании застройщик указал, что работы по строительству начаты, просрочка произвелась из-за нехватки финансовых средств и проблем с контрагентами, просил сократить неустойку.

Суд счёл доводы неосновательными и полностью удовлетворил требования истца. Апелляция доводы суда первой инстанции поддержала.

Кроме того, истец взыскал расходы за юридическое сопровождение, а также компенсацию за оплаченную государственную пошлину.

Подобных решений масса, взыскание производится. Как правило, суды на стороне инвесторов, если ответчик не сможет доказать, что свои обязательства выполнил или невыполнение являлось следствием непреодолимой силы.

Особенности разрешения

Судебные споры производятся в общем порядке. Истцу потребуется в обязательном порядке соблюсти досудебный порядок, то есть направить ответчику претензию или требование.

В противном случае иск может быть не принят судом. В остальном процесс производится в общем порядке.

: споры с застройщиками

Если дольщиком являлось физическое лицо, то обращаться следует в суд общей юрисдикции, а если субъект предпринимательской деятельности — то в арбитражный суд.

Споры между дольщиками и застройщиками распространены в достаточной мере. Несмотря на то, что законодатель провёл существенную работу по защите прав инвесторов, а также на общее переосмысление гражданами и организациями данного института, количество споров сократилось, но всё равно является достаточно высоким.

В такой ситуации рекомендуется должным образом оценивать имеющийся договор, а также действующее законодательство.

Источник: http://yurday.ru/spory-s-zastrojshhikami/

Верховный суд обобщил практику по спорам дольщиков и застройщиков

Споры дольщиков с застройщиками. Новый обзор ВС РФ по участию в долевом строительстве

Верховный суд РФ подготовил обзор судебной практики по делам, связанным с привлечением денежных средств граждан для участия в долевом строительстве. Этот документ должен помочь юристам в защите прав дольщиков. Мы подготовили небольшой дайджест выводов, сделанных судьями.

КонсультантПлюс БЕСПЛАТНО на 3 дня

Получить доступ

Верховный суд РФ опубликовал Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом ВС РФ 19.07.2017).

Документ насчитывает 38 страниц, на которых идет речь о разрешении судами всех инстанций наиболее важных и интересных дел по спорам, инициированных участниками долевого строительства.

Обзор практики по этому поводу необходим для приведения к единообразию правовых подходов российских судей. Документ поможет судьям и юристам учесть важные моменты, которые нельзя упускать из виду при рассмотрении подобных споров.

Например, ВС РФ подробно осветил порядок заключения и расторжения договоров о долевом строительстве, а также указал ответственность, предусмотренную законодательством за нарушения в этой области.

Перенос сроков строительства не изменяет сроки исполнения обязательств по договору долевого участия

Верховный суд рассмотрел спор между гражданкой и организацией. Гражданке компания уступила права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой-застройщиком. В соответствии с договором застройщик должен был построить многоквартирный дом, однако не выполнил обязательства в срок. Объект был сдан со значительной задержкой.

Дольщица сочла, что это принесло ей нравственные страдания. Поэтому она обратилась с иском в районный суд и потребовала выплатить ей компенсацию, а также частично признать соглашение с фирмой-застройщиком недействительным. Однако суды двух инстанций ей полностью отказали.

Судьи отметили, что при заключении договора уступки права требования гражданку ознакомили с уведомлением застройщика о переносе сроков сдачи дома.

Однако Верховный суд в качестве кассационной инстанции с такими выводами не согласился и апелляционное определение отменил.

Судьи указали, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не является причиной автоматического изменения сроков по договору участия в долевом строительстве.

Для того, чтобы изменить такие сроки, сторонам необходимо заключить дополнительное соглашение, подлежащее государственной регистрации.

Выплата неустойки до рассмотрения иска не спасает от назначения штрафа

Еще один спор между дольщиком и организацией-застройщиком касался возмещения ущерба по претензии дольщика. Во врема приема квартиры были выявлены недоделки, которые были отражены в акте приема-передачи.

На основании этого акта дольщик направил застройщику претензию о выплате неустойки. Дольщик хотел получить с организации 100 тысяч рублей. Добровольно эту сумму застройщик не возместил, поэтому гражданин обратился в суд.

Еще до окончания рассмотрения иска судо организация-застройщик перечислила дольщику 20 тысяч рублей, не получив на это его согласия.

В результате районный суд снизил сумму неустойки до 18 тысяч рублей, учел уже оплаченную застройщиком сумму и на этом основании отказал истцу в удовлетворении требований. Верховный суд, к которому на рассмотрение попало это дело, с такими выводами коллег не согласился.

Судьи указали, что, несмотря на перечисление застройщиком участнику долевого строительства неустойки после предъявления иска в суд, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя все равно должен быть взыскан.

При этом, в силу Гражданского процессуального кодекса РФ, бремя доказывания несоразмерности неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и недоделки лежит на застройщике, нарушившем обязательства.

Иногда застройщик не имеет права расторгнуть договор с дольщиком

Организация-застройщик по договору долевого строительства в срок до 31 декабря 2013 года должна была передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру. Дольщик должен был, в свою очередь, оплатить стоимость недвижимости в течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации договора.

Он свою обязанность выполнил в полном объеме, а вот застройщик в оговоренные сроки не уложился. Кроме того, при приеме квартиры выяснилось, что ее фактическая площадь оказалась меньше указанной в договоре. Разницу в стоимости квартиры застройщик возмещать отказался.

Более того, организация направила дольщику уведомление об одностороннем расторжении договора.

Дольщик не согласился с такой постановкой вопроса и подал иск в суд. Однако первая инстанция его позицию не поддержала. Апелляция также оставила в силе односторонний отказ застройщика от договора из-за невнесения участником долевого строительства оплаты по договору. Судьи отметили, что это допускается только с учетом норм п. 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности.

Но Верховный суд счел, что суды низших инстанций не дали оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от договора с дольщиком, оценивая правомерность данного события. Судьи отметили, что такая обоснованность может зависеть также от исполнения договора самим застройщиком, а значит противоречит действующему законодательству РФ.

В связи с этим дело было направлено на пересмотр.

Ответственность застройщика — это главное

Следующий спрор, который привел в своем обзоре Верховный суд, был инициирован общественной организацией в сфере защиты прав потребителей, которая действовала в интересах дольщика. По договору организация-застройщик обязалась передать участнику долевого строительства квартиру, качество которой должно было соответствовать:

  • условиям договора,
  • требованиям технических регламентов,
  • требованиям проектной документации,
  • требованиям градостроительных регламентов,
  • иным обязательным требованиям.

В договоре, помимо прочего, было указано, что в случае неисполнения этой обязанности дольщик может требовать от застройщика устранить выявленные нарушения, а также привлечь организацию к ответственности. В результате, при преме кваратиры дольщик выявил недостатки в утеплении стен, которые застройщик отказался компенсировать.

Поэтому в иске в суд содержалось требование о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве, а также компенсации морального вреда. Суды двух инстанций в удовлетворении этого иска дольщику отказали.

Судьи сослались на то, что работы по наружному утеплению стен могут привести к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия.

Верховный суд, куда попало на рассмотрение это дело, с этим не согласился. Судьи напомнили коллегам о нормах статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений.

Поскольку организация обязалась передать дольщику объект, качество которого должно было соответствовать условиям договора.

, то отступления от условий данного соглашения влекут на выбор пострадавшей стороны либо безвозмездное устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерное уменьшение цены договора. Поэтому решения нижестоящих судов были отменены.

Источник: http://ppt.ru/news/139812

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по спорам о долевом строительстве жилья (недвижимости). Судебная практика по застройщикам

Споры дольщиков с застройщиками. Новый обзор ВС РФ по участию в долевом строительстве

Долевое участие в строительстве может показаться отличным вариантом в разрешении жилищных проблем.

При выборе проверенного застройщика проблемы не возникают и дольщик получает недвижимость по истечении оговоренного периода времени, но в некоторых случаях граждане вынуждены защищать свои права посредством обращения в суд и последующего разбирательства.

Верховным Судом РФ подготовлен обзор судебной практики по делам, связанным с привлечением денежных средств граждан для участия в долевом строительстве

  • Правовые ресурсы
  • «Горячие» документы

Источник: https://spbnovo.ru/zastrojcshik/sudebnaya-praktika-po-zastrojcshikam.html

Комментарий к Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.)

Споры дольщиков с застройщиками. Новый обзор ВС РФ по участию в долевом строительстве

Представленный Президиумом ВС РФ обзор судебной практики — многостраничный документ.

Его подробное изучение — задача юристов, однако и современный бухгалтер, и финансист должны иметь представление о том, соответствует ли та или иная сделка закону, тем более что Федеральный закон от 06.12.

2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Федеральный закон N 402-ФЗ) запрещает отражать в учете притворные сделки. Акцентируем внимание читателей на наиболее значимых выводах Президиума ВС РФ, представив их в простой форме.

Закон о долевом строительстве + закон о защите прав потребителей

Привлекать деньги граждан для строительства многоквартирных жилых домов (МКД) можно только на основании договоров об участии в долевом строительстве (ДУДС), заключенных в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ . Привлечение денежных средств граждан посредством иных сделок незаконно. Поэтому неправомерно заключение:

— договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

— предварительных договоров участия в долевом строительстве;

— предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

— договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей в собственность жилого помещения в МКД после завершения его строительства;

— договоров инвестирования строительства МКД;

— договоров простого товарищества в целях осуществления строительства МКД с последующей передачей жилого помещения в нем в собственность;

— других договоров.

Кроме того, незаконны сделки выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в МКД.

Обратите внимание! Заключенный с физическим лицом вместо ДУДС договор, например займа, квалифицируется как притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Согласно новой редакции ст. 9 Федерального закона N 402-ФЗ не допускается регистрация притворных объектов бухгалтерского учета в регистрах бухгалтерского учета.

Под притворным объектом бухгалтерского учета понимается объект, отраженный в бухгалтерском учете вместо другого объекта с целью прикрыть его (в том числе притворные сделки).

Следовательно, отражая задолженность перед физическим лицом на счете 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам» либо 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам», а впоследствии указывая ее в балансе в строках «Заемные средства», бухгалтер нарушает закон и искажает бухгалтерскую (финансовую) отчетность.

Вернемся к тексту комментируемого документа. При рассмотрении возникающих споров независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

Соответственно, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду ДУДС, к сделке применяются положения Федерального закона N 214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

При этом если объект долевого строительства предназначен исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то дополнительно применяется Закон N 2300-1 .

Пример 1

Организация заключила с физическим лицом предварительный договор купли-продажи квартиры и получила денежные средства в счет ее оплаты до окончания строительства дома и приобретения права собственности на квартиры в нем. При этом денежные средства для оплаты квартиры частично были получены на основании кредитного договора.

Установив факт нарушения требований Федерального закона N 214-ФЗ, суд взыскал с организации:

— сумму, полученную в счет оплаты стоимости квартиры;

— проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) в двойном размере;

— убытки в виде уплаты банку процентов по кредитному договору и страховых премий;

— компенсацию морального вреда.

Обратите внимание! Достаточным условием для удовлетворения иска гражданина — участника долевого строительства о компенсации морального вреда является сам установленный факт нарушения прав потребителя.

Поэтому неправомерно требование о представлении «дольщиком» доказательств того, что причиненный моральный вред составляет именно ту сумму, которую он заявил в иске. При этом конкретный размер денежной компенсации морального вреда определяется судом по правилам, установленным ст.

 1101 ГК РФ, в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием для возмещения вреда.

Добавим, что п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1 позволяет взыскать с застройщика еще и штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Причем суд взыскивает с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование истцом.

Избежать наказания рублем можно, если организация соответствует требованиям Федерального закона N 214-ФЗ (имеет земельный участок для строительства МКД и разрешение на строительство) и в предварительном договоре участия в долевом строительстве имеются все условия, обязательные для включения в ДУДС. В этом случае суд признает предварительный договор основным договором участия в долевом строительстве, а застройщика обяжут провести его государственную регистрацию.

О неустойке

В любом случае неустойка за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства уплачивается застройщиком на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, а не положений Закона N 2300-1. (Дело в том, что последний применяется только в части, неурегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.)

Названная неустойка является законной, поэтому ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон. В противном случае ДУДС будет не соответствовать требованиям Федерального закона N 214-ФЗ и суд все равно обяжет застройщика уплатить неустойку в размере, предусмотренном законом, а не договором.

Сумма неустойки определяется исходя из цены договора, то есть размера денежных средств, подлежащих уплате «дольщиком», причем даже в том случае, когда часть цены погашается за счет выделенной из бюджета субсидии.

От уплаты неустойки за нарушение указанного срока застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства. При этом застройщик может воспользоваться положением ч. 3 ст.

 6 Федерального закона N 214-ФЗ и направить участнику предложение об изменении условий заключенного сторонами договора, но сделать это надо своевременно (не позднее чем за два месяца до истечения установленного в ДУДС срока).

Неустойка начисляется за период со дня, следующего после указанного в договоре срока передачи квартиры, по день подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком «дольщику»).

Причем если участник отказывается подписать акт ввиду наличия недостатков, застройщику придется уплатить неустойки и за период устранения дефектов, то есть в любом случае днем окончания начисления неустойки будет указанная в акте дата.

Пример 2

Источник: http://love-credit.ru/comment/kommentariy-k-obzoru-praktiki-razresheniya-sudami-sporov-voznikayushchih-v-svyazi-s

Судебная практика по неустойке в долевом строительстве

Споры дольщиков с застройщиками. Новый обзор ВС РФ по участию в долевом строительстве

Законодательство защищает гражданское население, решившееся на приобретение квартир по долевому участию, на государственном уровне. Судебные разбирательства по многочисленным случаям затянувшегося строительства, позволили внести поправки, благодаря которым ФЗ-214 стал работать намного эффективнее.

Чтобы защитить дольщика от неблагонадёжных строительных компаний, предусмотрена уголовная ответственность.

Принятие жёстких условий для предотвращения долгостроя и возможность получения неустойки за срыв сроков сдачи объектов, вселяют уверенность будущих новосёлов в получении жилья в оговоренный договором срок долевого строительства.

Представленная методика расчёта помогает покупателям недвижимости определить величину неустойки, которая положена им по закону. Однако судебная практика показывает, что не всегда, при начислении неустойки за просрочку условий сдачи объекта по ДДУ, суд стоит на стороне обманутых дольщиков.

Особенности расчета компенсации

В федеральном законе ФЗ-214 помещена методика расчёта компенсации и законность её получения со строительной организации.

Формула расчёта неустойки достаточно проста и доступна для понимания простых граждан. А возможности варьировать суммой, применяя утверждённые ставки на каждый из периодов просрочки, позволяет получить желаемую неустойку.

Однако выясняется, что покупатели не всегда правы, и по решению суда, насчитанная в рублях неустойка по ДДУ, снижается в десятки раз.

Можно подать иск в суд о взыскании компенсации по ДДУ по месту прописки. Покупатель выставляет свою претензию застройщику. Но, как показывает судебная практика, признание недействительности условий договора долевого участия происходит довольно часто. По каким причинам суд принимает сторону застройщика и отменяет претензии кредитора, хотя указанный в ДДУ срок сдачи объекта нарушается?

Для этого у суда есть другой инструмент – статья 333 ГК. Статья направлена на определение объективной величины компенсации за долгострой и называется «Уменьшение неустойки».

  • В первом пункте говорится о возможной несоразмерности выставленной суммы, которую суд вправе уменьшить до «разумной» величины. Для этого застройщику необходимо подать встречное заявление. Это условие обязательно должно быть выполнено.
  • Во втором пункте суду разрешается в исключительных случаях снизить неустойку по ДДУ, так как она приводит к необоснованному обогащению кредитора. Эта формулировка позволяет гибко подходить к определению величины компенсации.

Обращается внимание судов на тот факт, что поражающий фактор большого размера неустойки снижает её стимулирующее действие. И рассмотрение дел по её выплате сводится только к компенсации убытков.

В той же статье упоминается о праве дольщика на неустойку независимо от того, понёс ли покупатель убытки, и как велика насчитанная компенсация.

Но иллюзия быстро рассеивается, когда судебные эксперты уменьшают неустойку по ДДУ.

Статья 333 обращает внимание застройщика на необходимость предъявления обоснованной аргументации для снижения исковой суммы оппонента.

Почему снижается неустойка

В каждом конкретном случае суд внимательно рассматривает требование о выплате неустойки с расчётом её величины, и проверяет обоснованность применения больших процентных ставок.

  • Оценивает величину ущерба, который был нанесён истцу при несоблюдении ответчиком договорных сроков.
  • Принимает к рассмотрению доказательства, подтверждающие явную несоразмерность компенсации.
  • Строителям нельзя ссылаться на несоблюдение сроков подрядных организаций, на срывы поставок строительных материалов или поступления денежных средств на счета застройщика.

Как убедить судебные органы

Кредитор обязан документально подтвердить претензии к застройщику, чтобы суду выставленная неустойка не показалась необоснованным обогащением за счёт строительной фирмы, каковым она является по умолчанию.

Самый весомый аргумент – заявить о ставках по коммерческим кредитам в случае просрочки. Подход к определению неустойки должен быть равнозначным штрафным санкциям по ипотечным договорам. Заёмщику не снизят платеж из-за просрочки, какими бы обоснованными не были причины.

Проживание кредитора на съёмной квартире в ожидании окончании строительства, тоже подтвердит весомость претензий. Однако, это дополнительные издержки, которые должен покрыть застройщик.

Размер неустойки не прописывается в договоре. На её величину влияет длительность просрочки, стоимость строящегося объекта и принятая в расчёт процентная ставка. Определение размера неустойки производится по методике, утверждённой законодательством и никто не вправе отменить выставленные претензии.

Закон о защите потребителей предусматривает взыскание штрафов в большем размере, чем полученный результат.

Чтобы доказать, что нарушение условий договора не является исключительным случаем, можно привести статистику подобных споров с данным застройщиком.

Чтобы выработать одинаковый подход к разрешению споров о взыскании компенсации по договорам долевого участия в строительстве, Верховный суд обобщил судебную практику в решении дел. Он предупредил суды о наступлении правовой ответственности при принятии решений в долевом строительстве с нарушением законодательства.

Было отмечено, что уведомление кредитора о продлении сроков строительства не освобождает застройщика от уплаты компенсации.

Верховный суд посоветовал придерживаться п.4 статьи 450 ГК при расторжении договоров в одностороннем порядке. Сторона разрывающая договор должна действовать добросовестно и разумно и доказать это практически.

Если застройщик после предъявления искового заявления перечисляет добровольно неустойку в меньшем размере кредитору, это не освобождает его от штрафных санкций и не может повлиять на сумму положенной компенсации.

При уклонении застройщика от положенной выплаты, ему предъявляется штраф в размере 50% от величины неустойки.

При сдаче объекта с выявленными нарушениями, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика их устранения. Также предлагается на выбор снизить стоимость жилого помещения или оплатить клиенту расходы по ремонту.

Суд в Европе

Если истец уверен в правоте предъявленных претензий к застройщику, но не мог добиться правды на Родине, у него остаётся последняя возможность обратиться в Евросуд. По прейскуранту, чтобы подать на рассмотрение жалобу в отказе взыскания неустойки по ДДУ, для физического лица определена стоимость предоставления услуг экспертов в пределах 50÷200 тыс. рублей.

В перечень юридических услуг входит подача первоначальной и основной жалоб, сопровождение по суду, оценка перспективы получения положительного ответа. Вся документация переводится на английский язык.

Как действовать

Гарантия после сдачи объекта распространяется на пятилетний период. Поэтому, если есть вопросы к застройщику по нарушению сроков сдачи объекта и выявлены явные или скрытые строительные дефекты, необходимо сразу начинать свою работу в этом направлении.

Нельзя просто отказаться от подписания акта по передаче жилья. Это впоследствии рассматривается как уклонение от принятия объекта.

Установлен претензионный порядок получения досудебного соглашения о неустойке по ДДУ. Необходимо составить претензию к застройщику. Не стоит полагаться на слова недобросовестного строителя, обещающего устранить недоделки сразу после сдачи объекта.

Определённого образца претензия не имеет:

  • Составляется бумага в двух экземплярах.
  • В правом верхнем углу указывается, кому направляется претензия и от кого.
  • Затем посередине листа пишется слово – претензия с точкой в конце.
  • С новой строки перечисляются все требования к застройщику. Документ подписывается и ставится дата подачи претензии.

Обращение к застройщику может быть индивидуальным или коллективным от группы участников долевого строительства.

Договор ДДУ при разводе

Супружеские пары могут, не дождавшись окончания выплаты по ипотечному договору, оформить расторжение брака. Они пытаются получить признание права собственности на имущество по ДДУ через суд. Судебная практика показывает, как производится раздел приобретённого жилья по ДДУ после развода, если ипотека не погашена.

В этом вопросе много нюансов и зависят они от того, когда было приобретено жильё и кем оплачивалось:

  • Если квартира по ДДУ приобретается до брака, то жильё принадлежит супругу, оплатившему его стоимость.
  • Если договор был оформлен на одного из членов семьи, а жильё оплачивалось после заключения брака, квартира делится поровну между участниками процесса, так как считается совместно нажитым имуществом.

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/sudebnaya-praktika-po-neustojke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.