Проверка недвижимости перед покупкой: что необходимо учесть

Подробная информация есть по ссылке юристы ЮКОС проверят квартиру перед покупкой

Зачем проверять недвижимость до подписания договора

Переход права собственности на квартиру, дом или земельный участок подлежит государственной регистрации в Росреестре. До момента внесения записи в реестр покупатель не становится собственником, даже если полностью оплатил объект. Поэтому подписанию договора предшествует комплексная проверка: изучение документов продавца, выписок из реестра, юридической истории объекта, технического состояния и условий расчетов. На этапе проверки покупатель получает сведения о том, зарегистрировано ли право за продавцом, имеются ли аресты, залоги, сервитуты, аренда, судебные споры. Эти данные влияют на возможность оформить сделку и не потерять имущество в будущем. Расхождения между фактическим состоянием квартиры и сведениями кадастрового учета тоже обнаруживаются до расчетов, а не после них.

Правовые риски поспешного решения

Покупка без изучения юридического статуса объекта может привести к признанию сделки недействительной. Если продавец не имел права отчуждать имущество, например действовал по поддельной доверенности или продавал долю без согласия совладельца, регистрация перехода права может быть оспорена в суде. Покупатель, лишившийся квартиры, может требовать возврата уплаченной суммы, но взыскание денег с недобросовестного контрагента занимает длительное время и не всегда заканчивается результатом. Помимо этого, существует категория ничтожных сделок, когда нарушение закона очевидно, и оспоримых сделок, которые можно обжаловать только по определенным основаниям. Непроверенная юридическая история оставляет возможность третьим лицам заявить свои права на жилье: например, если бывший собственник признан недееспособным и впоследствии его опекун подал иск, либо если сделка была совершена под влиянием обмана или угроз. Гражданский кодекс защищает добросовестного приобретателя, но защита действует при совокупности условий. Покупатель обязан был проявить разумную осмотрительность при заключении договора. Если покупатель мог получить сведения о судебном споре или обременении из открытых источников, но не сделал этого, суд может отказать в защите его прав.

Чем проверка документов отличается от осмотра объекта

Проверка документов и осмотр квартиры решают разные задачи. Осмотр показывает фактическое состояние квартиры: исправность сантехники, состояние окон, отделку, наличие следов протечек на потолке. Юридическая проверка отвечает на вопрос, вправе ли продавец распоряжаться объектом, не нарушаются ли права других лиц, не наложен ли запрет на проведение регистрационных действий. Например, изысканный ремонт не означает, что на квартиру не наложен арест. Наличие металлической двери и домофона не подтверждает отсутствие незаконной перепланировки, объединяющей кухню с жилой комнатой. Документы нужно проверять до подписания предварительного договора, потому что многие покупатели вносят задаток именно после первого визуального впечатления. Осмотр в таком случае не заменяет выписку из реестра и не дает информации о правовом статусе.

Какие документы запросить у продавца

Перечень документов зависит от того, кем является продавец — физическим лицом, индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом или собственником, действующим через представителя. В любом случае базовый набор включает паспорт продавца, правоустанавливающие документы, выписку из реестра прав, документы о согласии второго супруга или органов опеки, а также техническую документацию на объект.

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие документы подтверждают основания, по которым у продавца возникло право собственности. К таким документам относятся:

• договор купли-продажи, заключенный между продавцом и его предшественником;
• договор дарения, если квартира была получена в дар;
• свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию;
• решение суда, на основании которого признано право собственности;
• договор приватизации или акт приема-передачи жилого помещения от застройщика.

Покупателю нужно сопоставить данные правоустанавливающего документа с паспортом продавца и сведениями реестра. Если фамилия, имя или отчество в свидетельстве о регистрации права отличаются от паспортных данных, необходимо проверить документы, подтверждающие перемену ФИО: свидетельство о браке, о расторжении брака или свидетельство о перемене имени. Один лишь договор купли-продажи либо свидетельство, выданное до 2016 года, не являются гарантией отсутствия обременений. Актуальное состояние права отражается в реестре, поэтому ключевым документом считается выписка.

Выписка из реестра прав и ограничений

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости содержит сведения о собственнике, кадастровый номер и характеристики объекта: площадь, кадастровую стоимость, назначение. В ней указываются зарегистрированные ограничения прав: залог в пользу банка, арест, запрет на регистрационные действия, аренда, сервитут. Также приводятся отметки о наличии возражений в отношении зарегистрированного права и о невозможности его государственной регистрации без личного участия правообладателя. Заказать выписку можно через МФЦ или портал Росреестра. Покупатель вправе получить сведения о любом объекте недвижимости, однако с 1 марта 2023 года персональные данные собственника могут не отображаться в общедоступной выписке, если он подал заявление о неразглашении сведений. В такой ситуации продавец предоставляет справку, содержащую ФИО владельца, либо нотариально заверенную выписку. Выписка считается актуальной на момент выдачи. Сделка может состояться позже, поэтому желательно получать свежий документ за несколько дней до подписания договора. Дата выдачи и порядковый номер документа фиксируются в реестре. Сведения о судебных арестах обновляются неравномерно, поэтому при сложных сделках дополнительно запрашивается справка об отсутствии запретов у службы судебных приставов.

Как проверить юридическую историю объекта

История переходов права показывает, сколько раз объект менял собственника, каким образом каждое предыдущее право возникло и не происходили ли спорные сделки. Такая проверка помогает выявить признаки мошенничества и недвижимость, которая уже оспаривается в судах.

Анализ цепочки предыдущих сделок

Для анализа цепочки заказывается выписка о переходе прав на объект. В ней перечислены предыдущие собственники и документы, на основании которых переходило право. Покупателю следует обратить внимание на следующие ситуации:

1. слишком короткие промежутки между продажами — например, квартира приобретена за несколько месяцев до текущей продажи;
2. значительное занижение цены в предыдущем договоре, что бывает при использовании материнского капитала или при фиктивных сделках;
3. продажа объекта лицом, которое получило его по наследству, но не прошло и трех лет со дня регистрации наследственного права;
4. участие в цепочке одного и того же покупателя или совпадение паспортных данных при неоднократных продажах;
5. регистрация права на основании доверенности, особенно копии которой потеряны или вызывают сомнения.

Частые переходы права сами по себе автоматически не запрещают сделку. Но они повышают риск того, что один из предыдущих договоров будет признан недействительным. За покупателем сохраняется право на защиту, однако важно понять, кто участвовал в предыдущих распоряжениях и не было ли судебных решений об отмене регистрации.

Основания для оспаривания сделки

Сделка с недвижимостью может быть оспорена, если она совершена с нарушением требований закона. К типичным основаниям относятся заключение договора лицом, не способным понимать значение своих действий, продажа без согласия супруга, принуждение, обман или заблуждение. Также оспорить договор могут кредиторы продавца, находящегося в процедуре банкротства, если сделка была совершена в пределах определенного периода до начала банкротства. По общему правилу для ничтожной сделки срок исковой давности составляет три года, для оспоримой — один год. Покупателю стоит проверить наличие судебных дел в открытых источниках: картотеке арбитражных судов, судов общей юрисдикции и базе исполнительных производств. Точных реквизитов судебного дела кадастровая выписка не содержит, поэтому полноценная уверенность достигается комбинацией открытых источников и анализа документов предыдущих собственников. Юридическая история считается благополучной, если все предыдущие переходы права были совершены при жизни дееспособных лиц, у каждого владельца имелись нотариально удостоверенные или зарегистрированные документы, а отсутствие споров подтверждается судебной проверкой. Если в прошлом было наследство, важно выяснить, не пропущены ли сроки принятия наследства и не заявлял ли кто-либо из наследников претензии после оформления свидетельства.

Как выявить обременения и запреты

Обременения снижают ценность объекта, потому что создают права третьих лиц на это имущество. Реестр прав отображает большинство обременений, но не все сведения попадают туда мгновенно. Поэтому целесообразно использовать несколько источников: выписку из ЕГРН, данные службы судебных приставов, справку из управляющей компании и нотариальные согласия.

Арест, залог, сервитут и права арендатора

Разные виды обременений влияют на сделку по-разному. Арест имущества означает запрет распоряжаться им. До снятия ареста регистрация перехода права невозможна. Арест накладывается судом или судебным приставом-исполнителем для обеспечения иска или исполнения судебного акта. Наличие ареста в выписке не всегда означает, что продавец скрывает долги: иногда арест наложен ошибочно, но снятие требует отдельного судебного разбирательства. Залог возникает при покупке квартиры с использованием ипотечного кредита или при передаче объекта в залог банку в качестве обеспечения по договору. Продажа заложенной квартиры допускается только с согласия залогодержателя, обычно банка. Если банк не дал согласия, регистрирующий орган откажет в сделке, а покупатель рискует остаться без денег и без квартиры. В случае продажи ипотечной квартиры с разрешения банка обязательства продавца по кредиту должны быть погашены до регистрации перехода права либо соглашение с банком предусматривает перевод долга на покупателя. Сервитут — это ограниченное право пользования чужим объектом, например право прохода или проезда через земельный участок. Сервитут сохраняется при смене собственника и переходит к новому владельцу. Права арендатора также являются обременением: если договор аренды заключен на длительный срок и зарегистрирован, покупатель становится арендодателем и не может выселить арендатора до истечения срока договора.

Согласия супругов и права несовершеннолетних

Квартира, приобретенная в браке, по умолчанию считается совместной собственностью супругов, даже если право оформлено на одного из них. При продаже такого имущества необходимо нотариальное согласие второго супруга. Согласие оформляется в конкретный срок и на конкретные условия продажи. Отсутствие согласия дает супругу право оспорить договор в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о сделке. Отдельная категория — имущество несовершеннолетних. Если ребенок является собственником доли квартиры, продать ее без разрешения органов опеки и попечительства нельзя. Разрешение выдается при условии, что одновременно покупается равноценное жилье для ребенка и его права не ухудшаются. Дети, которые не имеют доли, но зарегистрированы в квартире, также учитываются судом при оспаривании сделки, если после продажи они остаются без другого жилого помещения. У органов опеки нужно запросить распоряжение о разрешении продажи. В самом распоряжении перечислены условия, которые должны быть выполнены. Если продавец показывает документ, выданный год назад, надо убедиться, что все требования органа опеки исполнены. Нотариус при удостоверении сделки проверяет согласие супруга, а разрешение органа опеки проверяет регистрирующий орган вместе с другими документами.

Проверка технического состояния и планировки

Техническое состояние объекта влияет на безопасность проживания и размер будущих расходов. Осмотр квартиры — самостоятельный этап, который не заменяет сведения из реестра, но позволяет заметить дефекты, не отраженные в документах.

Осмотр конструкций, коммуникаций и общего имущества

Покупатель обращает внимание на стены, потолки, полы, оконные и дверные блоки. Трещины в несущих конструкциях могут появиться из-за неравномерной усадки дома, проведенных рядом строительных работ или аварий инженерных сетей. Следы протечек на потолке способны указывать на проблемы кровли в доме или прохудившиеся трубы соседей сверху. Проверка коммуникаций включает оценку электропроводки, водоснабжения, канализации и системы отопления. Характерные признаки износа — стальные трубы в ржавой оболочке, запах газа у соединений плиты, частые срабатывания автоматических выключателей при одновременном включении нескольких приборов. В многоквартирном доме состояние общего имущества — кровли, фасада, подвала, лифта — влияет на необходимость капитального ремонта. Справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по квартплате не содержит полной информации о конструктивных дефектах, поэтому осмотр желательно проводить в дневное время, когда видно состояние несущих элементов. Квартира в новостройке проверяется с точки зрения качества отделки, если она предусмотрена договором. В жилом доме старого фонда важно выяснить, не проходили ли капитальный ремонт инженерных сетей, в какие сроки менялись перекрытия и усиливались ли конструкции после пожара.

Незаконная перепланировка и расхождения с кадастровыми данными

Незаконной считается перепланировка, выполненная без согласования с органом местного самоуправления или с нарушением строительных норм. Если работы затронули несущие стены и конструктивные элементы здания, требуется проект и разрешение на переустройство. Самовольное изменение планировки влечет административную ответственность и обязанность привести объект в прежнее состояние, если невозможно узаконить изменения в судебном порядке. Признаки незаконной перепланировки:

• перенос сантехнического оборудования в зону над жилыми комнатами соседей снизу;
• объединение кухни с гостиной без разделения перегородкой при наличии газовой плиты;
• снос или проемы в несущих стенах без проектной отметки;
• расширение санузла за счет коридора с укладкой пола выше уровня гидроизоляции;
• присоединение лоджии к комнате с демонтажом подоконного блока и остеклением.

Расхождение между фактической площадью и площадью в выписке из ЕГРН может быть следствием неузаконенного объединения двух квартир, устройства антресолей или изменения конфигурации помещений. Покупателю стоит ознакомиться с планом из технического паспорта и кадастровым паспортом объекта. Если фактическое состояние не соответствует учетным данным, регистрация перехода права может пройти успешно, но покупатель получит объект с самовольными изменениями, ответственность за которые перейдет к нему.

Безопасный порядок расчетов и оформление задатка

До государственной регистрации договора купли-продажи стороны обычно согласовывают условия внесения обеспечительного платежа. Важно, чтобы такой платеж был правильно квалифицирован, поскольку от этого зависят последствия отказа от сделки.

Разница между задатком и авансом

Задаток выполняет обеспечительную функцию. Он передается в счет причитающихся по договору платежей и подтверждает заключение соглашения. Если покупатель отказался от сделки, задаток остается у продавца. Если продавец не исполнил обязательство передать жилье, он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка. Распространение на задаток правила о двойном возврате встречается повсеместно и закреплено в гражданском законодательстве. Аванс не является способом обеспечения. Это предварительный платеж, который засчитывается в стоимость квартиры при заключении основного договора. Если сделка не состоялась, аванс подлежит возврату, если только сторонами не предусмотрен иной порядок. Однако соглашение может содержать условие о неустойке при отказе покупателя или продавца, поэтому сам по себе аванс не защищает ни одну из сторон.

Как зафиксировать условия передачи денег

Если решение о покупке принято, условия внесения платежа фиксируют в письменном виде. Для задатка заключается предварительный договор или отдельное соглашение о задатке. В документе указываются данные сторон, адрес объекта, срок и цена продажи, размер внесенной суммы, срок заключения основного договора, последствия неисполнения обязательств. Передача денег наличными сопровождается распиской. В расписке нужно указать полные паспортные данные сторон, сумму цифрами и прописью, назначение платежа, реквизиты договора, на основании которого передаются деньги, и подписи. При банковском переводе сохраняется платежное поручение, в назначении платежа следует конкретизировать «задаток по предварительному договору купли-продажи жилого помещения». Также желательно отразить, кто несет расходы по подготовке документов и что происходит с платежом при отказе органа регистрации. Более безопасными инструментами расчетов считаются банковская ячейка, аккредитив или депозит нотариуса. Нотариальный депозит позволяет внести деньги без доступа к ним продавца до момента наступления условий. Оплата через банковскую ячейку происходит после предъявления выписки из реестра о регистрации права покупателя. Такой порядок исключает ситуацию, когда продавец получает деньги до перехода права, а регистрация впоследствии приостанавливается.

До полной оплаты покупатель имеет право убедиться, что все обременения сняты, аресты отсутствуют, а запись о праве собственности переоформлена на его имя. Отсутствие правового титула на недвижимость делает любые заверения продавца о готовности сделки недостаточными.

Если по итогам проверки покупатель выявил неустранимые препятствия, следует отказаться от внесения платежа. Такими препятствиями могут быть неустранимое расхождение площади, непредоставление согласия банка, неполучение разрешения органа опеки или наличие возражений зарегистрированного права. В каждом случае необходимо оценивать реальную возможность устранить препятствие до того, как будут подписаны основные документы. Внесудебное урегулирование спора после подписания договора проходит сложнее, чем предварительная проверка.

Видео