Отменена государственная регистрация некоторых сделок с недвижимостью

Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью?

В операциях с недвижимостью существует масса правовых проблем практически на каждом этапе любой сделки.

И это означает, что пускаться в самостоятельное плавание по такому бурному правовому морю без всякой подготовки просто неразумно.

Регистрация сделок с недвижимостью – только одна из сторон этого многогранного процесса, однако в ней масса тонких нюансов. Учесть их все, чтобы не остаться в убытке, – это непросто.

Как закон определяет госрегистрацию сделок с недвижимым имуществом?

Процедуру госрегистрации большинства сделок с различными объектами недвижимости регулируют требования Гражданского (ГК РФ) и Жилищного (ЖК РФ) кодексов РФ.

Плюс нормы ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятого еще 21 июля 1997 года.

Причем эти положения довольно регулярно обновляются, поскольку эта сторона нашей жизни довольно энергично обновляется.

Суть самой процедуры госрегистрации в данном случае заключается в том, что она юридически подтверждает и фиксирует (при участии государства) конкретные шаги, которые совершаются сторонами в отношении некой определенной недвижимости. При этом можно говорить, скажем, о возникновении либо прекращении права собственности на данный конкретный объект, а также о переходе либо ограничении некоторых прав сторон договора.

В правовой системе России госрегистрация – это единственный способ доказать и зафиксировать наличие права собственности, легализованного официальным путем. Отменить, скорректировать либо оспорить возникшее право стороны могут лишь через исковое заявление в суд.

Осуществление самого юридического акта регистрации, как известно, возлагается на местные структуры Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Это делается по правилам, которые являются едиными для всей страны.

Что подпадает под обязательную регистрацию?

Действующим законодательством России утвержден перечень тех сделок, которые должны обязательно пройти регистрацию в госорганах. Они просто не будут считаться состоявшимися без таковой.

Прежде всего, речь идет, конечно же, про договоры, в рамках которых недвижимость покупается либо продается. Причем это касается как домов, квартир, их частей либо долей и прочих видов традиционной жилой недвижимости, так и комплексов имущества юрлиц (предприятий).

Обязательно необходимо провести госрегистрацию определенных видов договоров. Сюда включаются, в частности, договора мены и ренты, аренды и субаренды (включая участки земли, комплекс имущества предприятий). К этой же категории относятся договора, по которым недвижимость передается в дар (включая отказ от него).

Отдельно следует сказать, что обязательную госрегистрацию должны пройти такие распространенные в последние годы договора, которые подписывают ипотечные заемщики и участники долевого строительства. Не обойтись без этого официального юридического акта и тогда, когда вы расторгаете подобные договора, уступаете в их рамках свои права или переводите долг по ипотеке на другое лицо.

Запись об акте госрегистрации вносится в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Именно дата появления такой записи в реестре считается датой самой госрегистрации прав собственника на некий объект недвижимости.

Когда не нужна обязательная регистрация?

Известно, что далеко не все сделки, связанные с какой-то недвижимостью, требуется в обязательном порядке регистрировать в Росреестре. Существует в нормативной базе достаточно значительный пакет исключений.

И, прежде всего, следует говорить о сделках, которые стороны проводят с недвижимостью так называемого нежилого назначения. Такая недвижимость (это относится, например, к гаражам, сараям, участкам земли и т.п.) может стать объектом по сделкам купли или продажи, мены или аренды.

Однако нужно помнить, что в любом случае вам не удастся избежать регистрационных процедур. Это не будет касаться непосредственно договоров, но в центре внимания окажутся любые права в отношении недвижимости – право собственности, его переход к иному субъекту, возникновение иных прав. Игнорировать их регистрацию нельзя.

Отсутствуют нормы об обязательной госрегистрации и в отношении так называемых предварительных договоров, связанных с передачей тех или иных объектов недвижимости новым собственникам в будущем – близком либо отдаленном. Правда, в подобном документе следует указать дату, когда все-таки будет заключен так называемый основной договор. Вот он-то в свою очередь уже должен пройти процедуру обязательной регистрации.

К исключениям законодательство относит также договора найма жилья и краткосрочные (менее одного года длительностью) договора аренды различных объектов недвижимости.

Источник: https://www.juristbox.ru/registratsiya-sdelki-s-nedvizhimostyu/

Отмена государственной регистрации сделок с недвижимостью

Напомним, что Закон был одобрен высшей палатой российского Парламента еще 20 февраля 2013 года и был предназначен, в частности, для отмены принятого немногим ранее положения Федерального закона №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» от 30 декабря 2012 года, предполагающего в свою очередь отмену обязательной государственной регистрации для сделок с недвижимым имуществом, заключенных после 01 марта 2013 года. Между тем, Закон вступил в силу только в день его официального опубликования 04 марта 2013 года, то есть уже по истечении нескольких дней, в течение которых действовали правила об отсутствии необходимости обязательной регистрации сделок с арендой недвижимости.

Новый порядок совершения сделок с жилой недвижимостью

В частности, принципиально изменился порядок совершения сделок с недвижимым имуществом, а конкретно отменено требование обязательной государственной регистрации договоров отчуждения недвижимости: – договора купли-продажи жилого помещения ( ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ ), – договора дарения недвижимого имущества ( ч. 3 ст. 574 Гражданского кодекса РФ ), – договора ренты ( ст.

584 Гражданского кодекса РФ ).

Следует заметить, что по-прежнему является обязательной государственная регистрация следующих договоров: – договоров об ипотеке жилых помещений и иных объектов недвижимости ( п. 1 ст. 10 Федерального закона РФ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»)

I. По вопросам, связанным с применением статьи 1 Закона N 302-ФЗ, в части дополнения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) статьей 8.1.

1. Согласно пункту 3 статьи 8.1 ГК в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена; запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.

Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Конференция ЮрКлуба

Ну, что будет с долгосрочной арендой, например?

Та же регистрация обременения только уже без договора аренды? Неясно тогда, зачем понадобилось ломать сложившуюся систему.

Понадобится куча разъяснений. по-моему хуже было когда имел место бред, согласно которого

«если в договре дата заключения прописана 01 января, а дата окончания срок ана который договор заключен 31 декабря»

, то если договор не зарегистрирован в Росреестре, то считается незаключенным.

и это при том, что если мы подписали

«договор от 01 января сроком действия до 01 февраля»

, то договор заключен без гос регистрации, но при этом мы сидим в данном помещении на правах этого незарегистрированного договора уже 7 лет, так как стороны не выразили волю на прекращение аренды и договор пролонгировался на неопределенный срок.

Во-первых, тут-то и может выясниться, что документы на квартиру фальшивые.

Мошенники и фотографии переклеивают, и листы в паспорт вставляют, и штампы подделывают, и свидетельства собственности на квартиру фальсифицируют.

К счастью, именно в процессе государственной регистрации перехода права подобные сюрпризы всплывают на поверхность.

И тогда в регистрации права собственности откажут Во-вторых, регистратор может принять решение о приостановлении регистрации.

Например, когда для регистрации представлены не все необходимые бумаги. Будем считать, что обе стороны сделки — люди порядочные и добросовестные.

Регистрация сделок с недвижимостью с 1 марта упрощена

За разъяснениями по поводу новаций мы обратились к постоянному эксперту этой газетной рубрики — руководителю Юридического агентства « СРВ» Роману САВИЧЕВУ.

– Напомню, что еще в обсуждении масштабных поправок в Гражданский кодекс РФ много говорилось о том, что взаимодействие населения и бизнес-сообщества с различного рода государственными ведомствами и структурами должно стать значительно проще, – отмечает Р. Савичев.

– И уже по первым изменениям в ГК, утвержденным главой государства и вступившим в силу с началом весны, мы видим, что некоторые звенья бюрократических процедур на самом деле ликвидируются.

В частности, уже давно назрел ввод упрощенной процедуры оформления прав на недвижимость.

Источник: http://admpravokumskoe.ru/otmena-gosudarstvennoj-registracii-sdelok-s-nedvizhimostju-87881/

Реформа гражданского законодательства: отмена государственной регистрации договора

Новости и публикации

05.05.16

Продолжим анализ изменений, произошедших в Гражданском законодательстве в рамках реформы.

Первый этап реформы (Федеральный закон от 30 декабря 2012 г.

№ 302-ФЗ, вступивший в законную силу с 01 марта 2013 года) не только провозгласил основополагающий принцип добросовестности в гражданских правоотношениях, но ввел ряд изменений, непосредственно касающихся сделок с недвижимостью. Одним из таких изменений была отмена государственной регистрации некоторых видов договоров, предметом которых является недвижимое имущество.

Давайте рассмотрим виды договоров, у которых была отменена государственная регистрация.

Договоры, предусматривающие отчуждение прав на недвижимость

Речь идет о договорах купли-продажи, мены, дарения, ренты

Что было раньше

Ранее в Гражданском кодексе РФ для жилых помещений была установлена так называемая «двойная» регистрация: регистрировался не только переход права собственности на имя нового правообладателя, но и сам договор.

Внешне это выражалось в наличии двух регистрационных номеров (один о регистрации договора, другой о регистрации перехода права собственности), а также двух штампов с отметками о государственной регистрации на самом документе.

А по сути это означало следующее:

• договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации
• в случае отсутствия такой государственной регистрации, договор считается не заключенным (не порождающим правовые последствия для третьих лиц).

Что теперь

С 01 марта 2013 года вышеуказанные нормы более не подлежат применению. Регистрация по сделкам с недвижимым имуществом существует теперь только в виде внесения записи в реестр о переходе права собственности. Сегодня договор отчуждения считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Это означает, что договор начинает действовать как для его сторон, так и для третьих лиц, и порождает правовые последствия сразу, как только стороны поставили на нем свои подписи.

С практической точки зрения такой порядок вступления договора в силу сложно недооценить, ведь в связи с необходимостью подавать документы в Росреестр, сделка всегда весьма «растянута» во времени.

К чему это привело

Факт заключения договора с момента его подписания позволяет решить проблемы, связанные с отказом от исполнения договора (в том числе по оплате), включая случаи смерти одной из сторон, либо отказа (бездействия) одной из сторон от государственной регистрации перехода права.

Договор уже заключен и уже породил правовые последствия: наследники продавца, в случае его смерти до государственной регистрации перехода права собственности, не могут наследовать уже отчужденное по такому договору имущество. Равно как и сторона, уклоняющаяся от исполнения договора или государственной регистрации перехода права, не может при этом ссылаться на то, что договор не заключен.

Такая конструкция является прямым проявлением уже рассматриваемого ранее принципа добросовестности: теперь формальное отсутствие регистрации договора не может использоваться сторонами для злоупотребления правом.

Что на практике

Говоря о применении указанных нововведений в практической работе, нужно помнить, что с 01.03.

2013 года в тестах договоров купли-продажи не следует указывать пункты о том, что договор подлежит государственной регистрации; условиями доступа к банковским ячейкам или раскрытия аккредитива могут являться договоры, имеющие отметку о государственной регистрации перехода права собственности (но ни в коем случае не зарегистрированные)

Но при этом, не следует забывать о том, что договоры участия в долевом строительстве, равно как и все договоры об уступке прав по ним, по-прежнему ПОДЛЕЖАТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ!

Договор аренды недвижимости (на срок более года)

Первоначально отмена государственной регистрации затронула и договоры аренды, заключенные на срок более одного года. Но уже 04 марта 2013 года (через три дня после вступления в законную силу), указанные изменения были отменены, и законодатель вернул для них обязательную регистрацию.

Судьбу тех договоров аренды, которые были подписаны 2 и 3 марта 2013 года и, формально, не подлежали государственной регистрации (что, разумеется, давало большой простор для различного рода злоупотреблений, так как известно, что аренда обременяет имущество и не прекращается в связи с переменой собственника), решил высший арбитражный суд в своем Постановлении Пленума от 25.12.13 г. №98: такие договоры должны быть зарегистрированы без исключения.

Если не проведена регистрация договора, который должен быть зарегистрирован

Общие последствия отсутствия государственной регистрации для договоров, которые регистрировать, согласно закону, обязательно, сегодня следующие:

1. Такой договор не порождает последствий только для третьих лиц, но никак не для самих сторон;
   
2. Договор в любом случае обязателен для сторон с момента подписания и стороны не вправе ссылаться на незаключенность в обоснование неисполнения.

Иными словами:

договор, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется сторонами, не может быть признан незаключенным, если это не затронет прав третьих лиц. Исключение составляет случай, когда третье лицо, чьи права затрагивает этот договор, обращается с иском о незаключенности.

1. Государственная регистрация ставит целью защиту прав третьих лиц, которые могут не знать о факте подписания незарегистрированного договора, однако, если такое третье лицо знает о его наличии, это правило не действует.

Например, новый собственник объекта недвижимого имущества при приобретении знал о наличии арендатора и не изъявил желания прекратить арендные правоотношения, то есть был согласен на сохранение договорных отношений с таким арендатором.

И если впоследствии он потребует выселения на том основании, что договор не был зарегистрирован, то в иске может быть отказано.

В этом примере также наглядно проявляется действие принципа добросовестности, не позволяющего такому собственнику злоупотреблять своим правом.

Срок исковой давности по требованиям о регистрации договора составляет один год. Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации и применяется к требованиям, основания по которым возникли с 01.03.2013 г.

Заключение

Подводя итог вышесказанному, стоит отметить, что в существующей форме государственная регистрация перехода права собственности по сделкам с недвижимостью носит, прежде всего, информационный характер для третьих лиц.

Как известно, с 01 января 2017 года регистрация прав на недвижимость будет осуществляться путем внесения записи в новый реестр – Единый государственный реестр недвижимости, образованный путем слияния ныне существующих Единого государственного реестра прав и государственного кадастра недвижимости, что в целом свидетельствует об общей тенденции упрощения регистрации перехода права собственности.

Кроме того, нас ждет отмена выдачи свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности в виде бумажного документа, а подачу документов для государственной регистрации в электронном виде можно проводить уже сейчас, используя электронную цифровую подпись.

Все эти нововведения, безусловно полезные с точки зрения устранения лишних бюрократических барьеров и упрощения осуществления гражданами своих прав, тем не менее, ввиду отсутствия бумажных подтверждений, могут лишать участников сделок возможности убедится в законности таких «электронно-зарегистрированных» прав другой стороны и их оснований.

Ведь не стоит забывать, что хотя на органах регистрации формально и лежит обязанность проверки законности сделки и действительности существующих прав, фактически проверке подлежит только комплектность поданных на регистрацию документов, соответствие этих документов требованиям законодательства и внесенным в Единый реестр сведениям, отсутствие обременений и арестов/запретов на недвижимость.

Поэтому, с одной стороны, упрощение процедуры регистрации сделок можно только приветствовать, но, с другой стороны, стоит учитывать, что проверка законности сделки, оснований возникновения и перехода прав собственности, выявление рисков для будущих собственников, в том числе связанных с возможной утерей их права собственности, в этот упрощенный регламент, разумеется, не включены, и должны осуществляться в качестве самостоятельной процедуры.

Ирина Дагаева
Юрисконсульт «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Подпишитесь на нас в Telegram

Источник: http://www.relait.ru/news_382.html

Особенности процесса регистрации сделок с недвижимостью

Регистрация сделок с недвижимостью выполняется отдельно от регистрации прав на объект, такая практика применяется повсеместно между участниками сделки любого значения.

Подписание основного соглашения, даже если оно нотариально заверено, не влечет обязательного исполнения обязательств, а вот госрегистрация наделяет документ юридической силой и соответственно обязывает подписантов нести ответственность за соблюдение прописанных пунктов.

Значение процедуры

Регистрация сделок с недвижимым имуществом – это череда мероприятий, выполняемых специальным органом государственного значения по фиксированию перехода имущественных прав от продавца к покупателю.

Регистрируемые сделки по заключению договоров двусторонние и проводятся в соответствии с определенными правилами. Договор до регистрации сделки является ничтожным и не является поводом для внесения суммы за квартиру или выполнения обязательств по нему.

Стоит ли покупать квартиру на первом этаже, читайте тут.

Важно: чтобы сделка считалась действительной, она должна поддаваться регистрационным мероприятиям, только этот момент является официальным подтверждением заключения договора, а не его подписание. По факту регистрации сделки вносится запись в единую базу реестра.

Регистрация сделки визируется штампом на бумаге с фиксированием даты, наличием специальной регистрирующей подписи и печати. При этом количество зарегистрированных сделок не зависит от числа договоров или от числа объектов – регистрироваться будет один факт подписания, даже если в итоге этого возникнет несколько прав.

Какие сделки подлежат регистрации? myshared.ru

Законодательная база

Существует несколько законодательных баз, согласно которым выполняется регистрация сделок с недвижимостью:

1. В первую категорию входят нормативы, относящиеся к форме проделанной сделки и обязанности в регистрации:

• ГК РФ и ЛК РФ;
• Закон от июля 2011 года No246 ФЗ;
• Федеральный Закон о долевом строительстве;
• Прочие акты, по обязательствам которых необходима данная регистрация.

1. Ко второй имеют отношения нормативы, разъясняющие ход регистрирующей процедуры, их предназначение для сотрудников регистрирующего органа и для обывателей:

• ФЗ от июля 1997 года No122 ФЗ;
• Методические рекомендации, утвержденные приказом Минюста РФ от 1.07.2002 года No184;
• Административный регламент Росреестра;
• Правила выполнения единого реестра прав на имущество и сделок с ним;
• Прочие акты ГК.

Сделки, подлежащие регистрации в Росреестре

Данное обстоятельство установлено законодательством и участники не вправе его устанавливать или отклонять по соглашению сторон, подобно случаю с нотариальным заверением. Сделки, подлежащие регистрации состоят из 4-х групп.

Как происходит регистрация сделок с недвижимостью, рассмотрено в этом видео:

Влекущие переход права – с отчуждением. К ним имеют отношение:

• Приобретение;
• Сбыт;
• Рента;
• Передача согласно дарственной;
• Мена;
• Аренда с правом приобретения.

Не влекущие переход права – без отчуждения. К таким соглашениям относятся:

• Арендные;
• Ипотечные;
• Концессия наделов лесного фонда.

Акцессорные – дополнительные мероприятия, к уже зарегистрированным сделкам:

• Уступка прав требования;
• Перевод кредитных обязательств;
• Отказ получить жилье или любое имущество по дарственной.

Гибридные договоры, содержащие определенные элементы, нуждающиеся в регистрации.

Когда в регистрации нет необходимости

К таким сделкам относятся:

• Приобретение, продажа, мена, съем объектов нежилого сектора;
• Аренда земельных территорий на период до 12 месяцев;
• Найм объектов жилого фонда;
• Соглашения по инвестициям и долевым участиям в строительстве;
• Любого рода соглашения между владельцами единой собственности;
• Соглашения, связанные с имуществом семейных контрактов;
• Подписание контракта доверительного управления;
• Соглашения безвозмездного применения недвижимости;
• Договоры простого товарищества.

Как узнать, есть ли на выбранную для покупки квартиру обременение, подробности здесь.

Важно: помимо этого перечня существует еще много вариантов соглашений, которые на практике заключаются между участниками данных процессов вне пунктов закона.

Государственная регистрация прав

После того, как основное соглашение подписано продавцу и покупателю следует зафиксировать переход права на недвижимость от одного человека к другому, так как законодательно такое право будет передано после выдачи свидетельства о правах на недвижимость.

Порядок регистрации сделки. myshared.ru

Для выполнения данной процедуры оба участника сделки могут:

• Явиться в местный отдел Росреестра и собственноручно написать заявление о регистрации перехода прав в присутствии работника отдела на основании данных паспортов, рассмотрение данного документа должны выполнить в течение 5 рабочих дней;
• Эту процедуру могут выполнить доверенные лица;
• Опекунам малолетних детей и недееспособных граждан доверенность не требуется;
• Также с приложенными документами заявление можно выслать почтой, в пакете должна быть опись документов и подписи на договоре и заявлении должны иметь нотариальное удостоверение, такое заявление рассматривается в течение месяца.

Важно: благодаря использованию интернета в данном деле с июня 2016 года свидетельства права собственности отменены, теперь можно зыкать выписку из ЕГРН. При приеме документов тщательно проверяют их подлинность и законность договора купли-продажи.

Что необходимо сделать после покупки квартиры, узнайте из этой статьи.

В регистрации могут отказать:

• При неполном пакете документов;
• Подозрении, что документы не подлинны;
• При расхождении информации в договоре и правоустанавливающих документах;
• При допущенных ошибках и помарках.

Документы

Чтобы выполнить любые регистрационные действия по недвижимости, следует собрать определенные бумаги для подачи в Росреестр. Пакет содержит следующие бумаги:

• Паспорт – для физлица, для юридического лица – учредительные документы, бумаги, наделяющие руководителя правом на определенные действия, выполняемые без доверительных бумаг;
• Если занимается регистрацией поверенный – доверенность, визированная у нотариуса;
• Основной договор в 2-х экземплярах;
• Вся документация, которая имеет отношение к недвижимости – свидетельства, акты, разрешения из которых следует, что человек вправе распоряжаться имуществом и совершать с ним сделки;
• Также в пакет входят документы, которые дают полную идентифицирующую информацию об недвижимости – кадастровый паспорт;
• Квитанция об уплате госпошлины;
• Заявление.

Все о регистрации сделок с недвижимостью, смотрите в этом видео:

Важно: перед формированием пакета необходимо обратиться к сотруднику регистрационного органа для уточнения списка, который в индивидуальном порядке может дополняться.

Проведение регистрационной сделки

Чтобы государственная регистрация выполнилась как можно быстрее и без волокиты, необходимо сразу после сделки с недвижимостью действовать согласно схеме:

• Перед походом в Росреестр записаться на прием посредством сайта организации;
• Подавать документы в МФЦ, адреса, которого также можно узнать на сайте, и который имеет право принимать такую документацию;
• Заказать услуги выездной комиссии посредством телефона или электронного ресурса;
• Отослать пакет документов Почтой России.

Цена услуг Росреестра

Важно: сумма госпошлины по подобной регистрации разделяется между всеми участниками мероприятия. Стоимость за все регистрирующее мероприятие сделки с недвижимых объектов и земельных участков для граждан составляет 1 000 рублей, для юридических лиц – 15 000 рублей.

Заключение

Регистрация сделки имеет отличие от регистрации прав, так как регистрируя сделку стороны подтверждают свои обязательства, прописанные в договоре, но это не значит переход самих прав.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/registratsiya-sdelki-s-nedvizhimost-yu.html

Вступил в силу новый закон о госрегистрации недвижимости: ключевые изменения

1 января 2017 года вступил в силу закон 218-ФЗ. Он отменил почти все прежние акты, регулировавшие сделки с жилыми/нежилыми объектам и их постановку на кадастровый учёт.

Число причин для остановки регистрации права выросло с 20 до 55, реестр недвижимости переводится в электронный вид, а изменять реестровые записи теперь можно «за спиной» обладателя объекта.

Эксперты опасаются, что некоторые нововведения могут усложнить жизнь владельцам квартир, коттеджей и земельных участков.

По оценкам правоведов, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ) вносит без малого десяток серьёзных изменений в юридические процедуры, касающиеся всех типов недвижимости.

1. Кадастр + ЕГРП = ЕГРН

Основная новинка 218-ФЗ – объединение «в одном флаконе» двух федеральных баз данных – кадастра недвижимости и ЕГРП. Все сведения из них объединяются в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Очень полезное следствие такого альянса – возможность одновременной постановки объекта на кадастровый учёт и оформления на него права собственности.

Предполагается, что вступление закона в силу упростит процесс оформления документов на недвижимость и сэкономит время заявителя. В регистрирующий орган нужно будет подать одно заявление, и в течение 10 дней будут выполнены и кадастровый учет, и регистрация прав. Если заявитель захочет получить одну из услуг Росреестра, то на регистрацию прав уйдет не более 7 дней, а на постановку на кадастровый учет — не более 5 дней.

Одновременная постановка на учёт и регистрация прав может понадобиться, если речь идёт о новом объекте – выделенном земельном участке, построенном коттедже, квартире в новостройке и пр. (подробности – в ст. 14 закона 218-ФЗ).

Ранее владельцу подобного объекта надо было сначала подать бумаги в Кадастровую палату, получить кадастровый паспорт, и уже имея его на руках, бежать регистрировать свою новую собственность в Росреестре.

Новые правила позволят упомянутым владельцам ощутимо сэкономить время и средства (если используются услуги посредников). Тем не менее, для некоторых собственников прежний расклад был более удобным.

В принципе, унификация правил Росреестра и Кадастровой палаты – это положительное явление. Ранее, поскольку это фактически были разные органы, по некоторым вопросам их позиции не совпадали. Иногда такие нестыковки позволяли упростить легализацию объекта. В некоторых же случаях наоборот, заявители сталкивались с проблемой: объект стоит на кадастровом учёте, а зарегистрировать право на него не возможно, так как со времени постановки на учёт изменились требования Росреестра к предоставляемому пакету документов. В любом случае, при регистрации прав на недвижимое имущество у регистрирующего органа должны быть единые требования, что проще сделать, когда орган один, а не два.

2. Операции с недвижимостью из любой точки страны

Новый закон, помимо прочего, стал ещё одним шагом к ликвидации крепостного права в России.

Теперь владелец дома-квартиры-участка может подать документы на регистрацию прав и кадастровый учет не только по месту нахождения объекта, но в любое подразделение Росреестра или МФЦ на территории России.

Также данные госуслуги можно получить в электронном виде, через Интернет. Правда предварительно придётся обзавестись электронно-цифровой подписью.

Обратная сторона возможности регистрации операции с недвижимостью из любой точки страны – повышенный риск несанкционированного вмешательства. Фактически кибератака может быть произведена откуда угодно.

Ещё одна «дистанционная» новинка – возможность получения документов из ЕГРН на дому. По закону 218-ФЗ, правообладатель зарегистрированного объекта может воспользоваться курьерской доставкой бумаг из Росреестра.

Для этого, в момент подачи документов, надо сделать в заявлении специальную отметку. Впрочем, как пояснили в Росреестре, пока данная услуга находится в процессе отладки и фактически начнёт предоставляться чуть позже.

замначальника отдела организации, мониторинга и контроля Управления Росреестра по Свердловской области Замечу, что орган регистрации осуществляет курьерскую доставку документов заявителю только в пределах региона, на территории которого было подано заявление о кадастровом учете и/или госрегистрации прав. При этом курьер не будет выезжать в медицинские или исправительные учреждения, в ЗАТО и воинские части. Что касается стоимости курьерской доставки, то данная услуга зависит от региона России и категории заявителей, так для Свердловской области установлены следующие размеры платы за услугу: для юридических лиц – 1500 руб., для физических лиц – 1000 руб.

3. Сроки сократились (таблица)

Новый закон вдвое сократил время ожидания для владельцев новых объектов (домов-квартир-участков). Ранее владельцу пришлось бы ждать 10 рабочих дней постановки объекта на кадастровый учёт и столько же – регистрацию права собственности.

Согласно ст. 16 закона 218-ФЗ эти операции должны быть проведены одновременно в течение 10 рабочих дней. Если необходимо провести только постановку объекта на кадастровый учёт, то это займёт 5 рабочих дней, регистрация прав – 7 рабочих дней.

ведущий специалист Юридической службы ГК «Новосёл» Сохранен срок в 5 рабочих дней для регистрации ипотеки жилых помещений и 3 рабочих дня для регистрации на основании нотариально удостоверенных сделок. Замечу также, что по новому закону сокращены сроки предоставления сведений из ЕГРН: выписку об объекте недвижимости можно будет получить в течение 3 дней вместо 5.

Таблица 1. Сроки регистрации прав на недвижимость и постановки на кадастровый учет

Вид услуги До 1 января 2017 года С 1 января 2017 года

Регистрация права	10 рабочих дней	7 рабочих дней 9 рабочих дней при подаче через МФЦ
Постановка на кадастровый учет	10 рабочих дней	5 рабочих дней 7 рабочих дней при подаче через МФЦ
Одновременная постановка на кадастровый учет и регистрация права	Не предусмотрена	10 рабочих дней
Внесение записи в реестр недвижимости на основании решения суда	10 рабочих дней	5 рабочих дней
Наложение ареста на недвижимость	3 рабочих дня	3 рабочих дня
Залог, избранный в качестве меры пресечения по уголовно-процессуальному закону	3 рабочих дня	3 рабочих дня
Запрет совершать определенные действия	10 рабочих дней	3 рабочих дня
Регистрация нотариально удостоверенной сделки	3 рабочих дня 1 рабочий день, если нотариус отправит документы в Росреестр в электронном виде	3 рабочих дня 1 рабочий день, если нотариус отправит документы в Росреестр в электронном виде

4. Цены выросли

Что касается стоимости услуг по госрегистрации, то она ощутимо выросла. Например, выписка в бумажном виде раньше стоила 200 руб., теперь – 750 руб. Правда если выписку заказывать в электронном виде, то заплатить надо будет только 300 руб. Как уже сообщал METRTV.RU, упомянутая выписка из ЕГРН сегодня является единственным правоподтверждающим документом на недвижимое имущество.

юрист Уральской палаты недвижимости И всё же я бы не сказала, что цены на услуги по регистрации выросли слишком сильно. Раньше приходилось платить 200 руб. за кадастровый паспорт и столько же за выписку. Сегодня за 750 рублей заявитель получит выписку по новой форме, которая содержит также информацию кадастрового паспорта. Если идёт регистрация прав на объект, то владелец платит только за регистрацию. Отдельно за выписку доплачивать не надо. Если он обращается в банк, страховую компанию или к нотариусу, то теперь выписка ему не нужна. В законе чётко сказано, что организации должны заказывать этот документ сами.

Размеры платы за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН, установлены приказом Минэкономразвития России от 10 мая 2016 №291 (вступил в силу 1 января 2017 года).

5. Для остановки/отказа в регистрации теперь есть 55+1 причина

В прежнем законе о регистрации недвижимости, принятом ещё в 1997 году, было предусмотрено 7 причин для отказа в регистрации и 13 – для её приостановки (с последующим отказом, если нарушение не будет устранено). В ст.

26 нового закона есть только список оснований для приостановки регистрации (также с возможным последующим отказом). Он насчитывает 55 пунктов. Плюс к этому в законе появился пункт, позволяющий вовсе не принимать документы на регистрацию.

«От ворот поворот» дадут заявителю, личность которого невозможно установить.

Тем не менее, как пояснили в Росреестре, ничего принципиально нового в плане запрета на регистрацию новый закон не несёт.

замначальника отдела организации, мониторинга и контроля Управления Росреестра по Свердловской области Закон № 218-фз содержит 55 оснований для приостановления, как кадастрового учета, так и регистрации прав. Большинство из них перенесено из ранее действовавших законов о государственной регистрации прав и о государственном кадастре недвижимости. Некоторые основания уточнены, детализированы, заимствованы нормы из иных федеральных законов. Так что для тех, кто уже знаком с процедурами кадастрового учета и регистрации прав принципиально новых оснований для приостановления оказания таких услуг не появилось.

Ранее портал METRTV.RU подробно рассказывал о встречающихся на практике причинах остановки регистрации права собственности на недвижимость. Все они сохранили свою силу и после вступления в силу закона 218-ФЗ.

Анализ нового закона показывает, что в нём отсутствует пункт о приостановке регистрации сделки в случае смерти продавца (его не было и прежнем законе, но де-факто он работал). Что касается нового закона 218-ФЗ, то в нём есть п. 11 ст.

32, согласно которому органы загс в течение трёх дней должны информировать Росреестр обо всех случаях регистрации смерти. При получении данной информации регистрация прав будет приостановлена согласно ч.1 п. 1 ст.26 закона.

ведущий специалист Юридической службы ГК «Новосёл» Законодатель, кроме всего прочего, увеличил сроки приостановления учета и регистрации прав на недвижимость. Приостановление по инициативе регистратора возможно на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на 3 месяца, за некоторыми исключениями (ранее этот срок составлял 1 месяц, после чего бумаги возвращались заявителю).

6. Операции с объектом за спиной владельца

По новому закону, кадастровый учет и госрегистрация недвижимости могут проводиться без участия правообладателя.

Закон предусматривает, что сведения в ЕГРН будут вноситься, в том числе в порядке межведомственного взаимодействия (ст. 32-34). На основании документов, присланных судами, нотариусами, местными властями, органами опеки и пр.

, на объект может быть наложен арест, запрет на совершение с ним определенных действий и другие ограничения.

юрист Уральской палаты недвижимости Меня настораживает существование уведомительного порядка внесения сведений в ЕГРН. Без ведома правообладателя объекта кто-то может обратиться в суд (это допускается). В результате будет вынесено некое решение, которое уйдет в регистрирующий орган и на его основании будут внесены изменения в статус объекта. Надеюсь, что по такой процедуре будут оформляться только аресты и ограничения, но не переход права.

7. Информация только в электронном виде

К нововведениям относится создание базы Госреестра в электронном виде. Бумажные архивы с записями об объектах и изменениях их статуса вестись больше не будут.

Многие собственники опасаются, что отказ от бумажного носителя повышает риск мошенничества или проблем, связанных с работой компьютеров.

Тем не менее, практикующие специалисты считают, что бояться электронной базы данных не стоит.

юрист Уральской палаты недвижимости Напомню, что с 15 июля 2016 года отменены свидетельства о праве в бумажном виде. Это не привело к росту мошенничества с объектами недвижимости. Современные базы данных хорошо защищены. Кроме того, у правообладателя на руках остается правоустанавливающий документ со штампом о регистрации. Причём теперь на документе обязательно будет указываться уникальный кадастровый номер объекта. В 218-ФЗ законодатель определяет, что объект идентифицируется по кадастровому и регистрационному номерам. Ошибки и подделки, попавшие в базу Росреестра, можно будет легко отследить и исправить ситуацию. Правда, возможно правообладателю для этого придётся обратиться в суд.

8. Компенсации за утрату права на жилое помещение

Закон 218-ФЗ уточнил условия выплаты компенсации за утрату права на жильё.

Эту компенсацию сможет получить бывший собственник, лишившийся жилья в результате незаконных действий, но не может вернуть его себе, так как нынешний владелец объекта является добросовестным приобретателем.

Также на компенсацию смогут рассчитывать добросовестный приобретатель, у которого прежний владелец всё же смог изъять принадлежавшее ему ранее жильё. Впрочем, сегодня говорить о компенсации рано. Положение о ней вступает в силу только 1 января 2020 года.

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/10461