Аренда земельного участка: что нужно знать о сделке

Все, что вы хотели знать про аренду земельного участка

Если обратиться к Земельному Кодексу РФ, то можно отыскать следующее определение земельной аренды (ст.

606 ЗК РФ) – это форма землевладения и землепользования, при которой собственник за фиксированную плату передает арендатору земельный участок во временную эксплуатацию (согласно ст. 260 ГК РФ).

Земельные участки, собственником которых является государство, сдавать в аренду могут только уполномоченные лица.

Как определить в аренде ли земельный участок

Для начала необходимо выяснить, зарегистрирован ли понравившийся земельный участок в Росреестре – учреждении, в котором хранятся все наиболее точные сведения о земельных участках и их собственниках. Зная хотя бы приблизительное расположение участка, можно легко отыскать его на публичной кадастровой карте (pkk5.rosreestr.ru) и выяснить его кадастровый номер, размер, стоимость и статус.

Если у земельного участка уже есть собственник, то есть несколько способов получить сведения:

• Росреестр – в выписке ЕГРН указаны все необходимые сведения;
• местная администрация – в этих учреждениях всегда хранится информация об оформленных участках, их собственниках и форме собственности;
• налоговая служба – собственник обязательно облагается земельным налогом, соответственно в налоговой есть нужная информация;
• садоводческое товарищество – необходимо заказать выписку из похозяйственной книги.

Если у земельного участка нет собственника, необходимо направиться в местную администрацию и обговорить с ними возможность аренды предполагаемой земли.

Что такое обременение земельного участка арендой

Обременение земельного участка – это ограничение прав собственника пользоваться и распоряжаться собственной землей. Проще говоря, когда собственник, например, сдает землю в аренду или оформляет ипотеку, он тем самым обременяет свою землю и не может ею пользоваться.

• Обременение может означать следующее:
• ограничение возможности использования;
• необходимость предоставлять свою землю в пользование другим лицам и организациям;
• ограничение в праве владения и свободного распоряжения.

Причины наложения обременения:

• по закону, устанавливающему ограничение;
• по договору;
• по решению суда.

Существует несколько видов обременения участка:

• сервитут;
• ипотека;
• концессия;
• долгосрочная аренда;
• арест;
• доверительное управление.

Обременение земельного участка арендой – это передача собственником другому человеку возможности распоряжаться его земельным участком на условиях и на время действия договора.

Обременение арендой может быть:

• краткосрочным – до одного года (такие договорные отношения не требуют регистрации);
• долгосрочным – более года (требуют обязательной регистрации).

Обременение арендой не мешает собственнику проводить сделки с земельным участком, и может случиться так, что арендатор обнаружить на арендованном участке другого собственника.

Заключение договора аренды с юридическим лицом: правила процедуры, необходимые документы, возможные сложности

Заключение договора аренды между физическим и юридическим лицом в некотором роде отличается от аналогичного соглашения между юридическими лицами. В чем разница и как не ошибиться при подписании документа

Аренда лесного земельного участка: варианты заключения договора; правила аренды и переуступка права эксплуатации арендованного участка

Как правильно заключить договор аренды лесного участка и для каких целей можно угодья получить? Что необходимо сделать и какие нюансы учесть

Как продлить срок земельной аренды?

Юридические основания для продления договора земельной аренды. Составление заявления и дополнительного соглашения

Как правильно оформить основные документы при аренде земельного участка?

При передаче земли в аренду особое внимание следует уделить главным документам – договору, арендному соглашению и акту приема-передачи. Как их правильно составить?

Когда и зачем нужна оценка права аренды земли?

Необходимость проведения оценки права аренды земли. Этапы проведения работы. Результат по оценке аренды земли

Как пройти процедуру аренды земли с последующим выкупом у администрации

Аренда земли – наиболее выгодный способ обзавестись земельным участком. Особенно это актуально в местности, где стоимость земли запредельна. Какие способы арендовать землю у администрации существуют, читайте ниже

Как арендовать земельный участок с последующим правом выкупа?

Земельный участок может быть передан гражданам на условиях аренды. В дальнейшем при достижении определенных условий участок может быть выкуплен у администрации муниципального образования

Аукцион на право заключения договора аренды земельного участка: его назначение и порядок проведения

Для получения права арендовать государственный или муниципальный земельный участок претендентам в большинстве случаев придется принять участие в такой процедуре, как аукцион, или торги, на право заключения договора аренды

Свой дом на чужой земле. Что сделать, чтобы земля стала собственной?

Чтобы арендуемая земля стала собственной, нужно совершить ряд несложных действий, которые подробно описаны в этой статье

Где и как можно арендовать земельный участок для строительства?

Возможность получения земли для ИЖС в аренду у государства и частных владельцев. Процедура оформления документов и стоимость сделки

Что такое безвозмездная аренда земли и как составить договор?

Чтобы правильно оформить аренду на безвозмездной основе не обязательно обращаться к юристам и тратить деньги. Всю необходимую информацию можно получить в сети. Данная статья раскрывает основы такого явления, как безвозмездное пользование землей

Что такое аренда земельного участка и как составить такой договор

При аренде части земельного участка важно соблюдать несколько правил, чтобы договор впоследствии не был расторгнут. В статье перечисляются и разбираются нюансы оформления

Как взять землю в аренду у администрации сельского поселения?

Самый крупный собственник земельных участков – это государство. В статье обозначены основные пункты, которые необходимо знать, при заключении договора аренды

Почему могут возникнуть основания для прекращения аренды земельного участка

Прекращение аренды земельного участка – важный с точки зрения права вопрос. Он решается сложнее, чем расторжение договора. Именно при прекращении договора наступают правовые последствия для сторон

Как происходит расторжение договора аренды земельного участка?

При недобросовестном отношении арендатора или собственника к условиям арендного договора он может быть расторгнут досрочно. Но для этого потребуется наличие веских оснований и соблюдение ряда процессуальных требований

Перечень документов для регистрации земельного участка

Какие документы нужны для оформления аренды земельного участка, как их получить. Что нужно, чтобы запросить эти документы, оплата и сроки их получения

Как правильно заключить договор земельной аренды?

Важные моменты заключения договора земельной аренды. Подготовка соглашения и законодательное регулирование

Регистрация аренды земельного участка: госпошлина и сроки

В некоторых случаях договор аренды участка земли должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре. Данная процедура потребует определенных временных затрат и предполагает уплату госпошлины

Как происходит регистрация договора аренды земельного участка?

Передача земельного участка в аренду обязательно сопровождается подписанием сторонами договора об аренде. Но чтобы придать ему законную силу, необходимо дополнительно зарегистрировать документ в территориальном отделении Росреестра

Как передать право аренды земельного участка?

Понятие переуступки прав аренды земельного участка между физическими или юридическими лицами. Порядок действий и законодательное регулирование

Согласно российскому законодательству любой человек имеет право арендовать землю, находящийся в собственности местной администрации и возвести на ней объекты недвижимости. В аренду не предоставляются только земли, отведенные для государственных и городских нужд.

Для оформления земли у муниципалитета необходимо в первую очередь направиться в местную администрацию к землеустроителям, которым нужно будет предъявить:

• заявление;
• оригиналы и копии паспорта и ИНН.

В заявлении нужно указать:

• местоположение желаемого участка (данную информацию с точностью можно выяснить с помощью кадастрового плана территории);размеры;
• цели, для которых вы планируете арендовать землю.

После того, как заявление будет принято, специалисты-землеустроители могут направить заявителя либо на аукцион для проведения публичных торгов, либо на согласование договора аренды.

Аукцион проводит организатор торгов, который устанавливает дату, место и порядок проведения, обычно вся эта информация указывается на страницах местных газет за месяц до начала торгов.

Заявителю необходимо предъявить организатору заявление об участии и квитанцию, подтверждающую оплату залога на участие.

Если же заявление отправилось на согласование, заявителю остается только ждать, когда сотрудники администрации соберут все необходимые подписи у контролирующих органов, конечный акт нужно будет зарегистрировать в Росреестре.

Следует помнить, что нет четких документов, определяющих стоимость аренды в муниципалитетах, поэтому стоит заранее ознакомиться с расценками в данном районе.

Аренда земли у населенных пунктов

Схема для аренды у населенного пункта такая же, как аренда земли в муниципалитете.

Необходимо обратиться с заявлением в органы местного самоуправления, указав цели аренды:

• сельскохозяйственное назначение (выпас животных, посадка растений);
• под личное подсобное хозяйство;
• полевой земельный участок.

Для регистрации договора в Росреестре необходимо предъявить:

• договор аренды, согласованный с главой населенного пункта;
• постановление;
• документы арендатора;
• оплата пошлины.

Аренда земельного участка у собственника

При оформлении аренды у физического лица, обеими сторонами составляется договор, в котором оговариваются все условия предоставления аренды, сроки и правила.

В ст. 22 ЗК РФ разъясняется вопрос о возможности предоставления аренды собственниками земель.

За аренду взимается плата, размер которой обязательно оговаривается при заключении договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). В договоре аренды участков, находящихся в собственности, так же оговаривается порядок, условия и время внесения выплаты (п. 4 ст. 65 ЗК РФ).

Согласно ст. 22 ЗК у арендатора есть право:

• передать свои полномочия и права третьему лицу;
• передать арендованный участок в субаренду.

Эти действия возможно осуществить без согласия собственника, которого нужно при этом обязательно обо всем уведомить, и только на момент действия договора аренды.

Расторгнуть договор аренды можно при следующих условиях:

• окончился срок аренды;
• по обоюдному соглашению сторон;
• по инициативе одной стороны;
• одна из сторон нарушила условия договора;
• своими действиями арендатор ухудшает качество участка;
• земля оказалась непригодной для осуществления планируемых действий.

Аренда пая

Земельный пай – это участок земли, который выдается отдельному человеку в общем земельном владении.

Иногда владельцем пая может быть только один человек, в таком случае оформляется договор и за определенную плату пай сдается арендатору на временное пользование.

Если владельцев пая несколько, необходимо получить согласие от всех остальных совладельцев земли и совершить выдел этого участка из общего владения в местной администрации, представив им:

• паспорт;
• заявление;
• согласие совладельцев;
• кадастровый паспорт на пай.

После выдела земельного участка, владелец договаривается с арендатором об условиях и сроках сдачи земельного пая. Чтобы зарегистрировать договор аренды, арендодатель должен передать договор в двух экземплярах и сертификат на право на пай в органы местного самоуправления. В течение двух дней муниципалитет должен зарегистрировать такой договор или предоставить обоснованный отказ.

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/arenda-2

Договор аренды земельного участка между юридическими и физическими лицами

Договор аренды земельного участка, как правоустанавливающий документ, дает возможность использовать земельный участок (ЗУ) без приобретения его в собственность. Какие права получит арендатор на пользование землей, что можно и что нельзя делать на арендуемом участке? Кто может быть арендодателем участка? Каковы условия аренды? Вопросов по данной теме множество. Попробуем разобраться.

Скачать договор аренды.

Оглавление

• Что значит взять землю в аренду
• Отличие права аренды от права собственности
• Арендодатели и Арендаторы
• Что лучше, покупать или арендовать
• Что нужно знать о ЗУ, прежде чем взять его в аренду
• Договор аренды
  • Предоставление ЗУ исходя из статуса Арендодателя
  • Основные положения договора аренды ЗУ
  • Срок действия договора
  • Размер и срок внесения арендной платы
  • Субаренда
  • Расторжение договора
  • Ответственность сторон и рассмотрение споров
• Регистрация договора
• Налогообложение арендодателя

Что значит взять землю в аренду

Аренда подразумевает временное пользование чьим-то имуществом за плату. Взять землю в аренду значит получить в пользование от собственника участок с установленными границами и площадью на условиях, предусмотренных договором аренды.

Во избежание проблем, в аренду нужно брать не абстрактную землю, а полностью сформированный земельный участок, состоящий на кадастровом учете.

Отличие права аренды от права собственности

Арендатор имеет ограниченные права по отношению к участку. Он может владеть им, пользоваться, с разрешения собственника сдавать в субаренду, использовать его для целей, четко указанных в договоре.

Арендатор лишен главного права, которое есть у собственника ЗУ.

Это право распоряжаться им: сдавать в аренду, продавать, завещать, дарить, менять на что бы то ни было, передавать в залог или пользоваться участком самому.

Арендодатели и Арендаторы

Это две стороны по договору аренды. Арендодатель – собственник участка или уполномоченное им лицо. Арендатор – лицо, принявшее ЗУ в возмездное пользование на определенный срок.

И арендаторы, и арендодатели могут быть как физическими, так и юридическими лицами.

Органы государственной и муниципальной власти относятся к юридическим лицам.

Что лучше, покупать или арендовать

Это зависит только от имеющихся видов на ЗУ. Нужно понимать, для каких целей он нужен.

Пример.

На участке хочется построить дом. Если дом будет строиться на продажу, зачем выкупать землю, тем более, что сейчас это совсем недешево? Если дом строится для собственного проживания, землю лучше выкупить у собственника.

Что нужно знать о ЗУ, прежде чем взять его в аренду

Есть несколько значимых вещей, которые должен знать потенциальный арендатор:

• кто имеет право сдавать данный ЗУ в аренду;
• сформирован ли земельный участок;
• нет ли у участка обременений или ограничений в использовании;
• как разрешено использовать ЗУ;
• на какой срок он может быть сдан.

Очень важно убедиться в том, что ЗУ не обременен никакими правами третьих лиц: не заложен, не арестован, не сдан еще кому-нибудь в аренду, не имеет сервитутов. Также участок не должен быть ограничен государством в обороте.

Все эти сведения можно получить, если заказать расширенную выписку из ЕГРН по земельному участку. К сожалению, 100% гарантии о «чистоте» участка она может и не дать.

Очень часто бывает, что под участком проходят коммуникации: газопроводы, кабельные линии, а сведений об этом в ЕГРН нет. А собственник ЗУ либо и сам не знает об этом, либо умалчивает. Постарайтесь пообщаться с людьми, которые давно живут в этой местности.

Договор аренды

Законодательство об аренде представлено гл.34 Гражданского кодекса и положениями Земельного кодекса.

Предоставление ЗУ исходя из статуса Арендодателя

Если собственником земельного участка является муниципалитет или государство, то получить ЗУ в аренду можно, только став победителем аукциона на право заключения договора аренды.

Для этого потенциальному Арендатору необходимо подать заявление в местные органы власти, на основании которого будет инициирован аукцион. Стартовая цена в этом случае рассчитывается путем проведения независимой оценки рыночной ставки арендной платы.

Формировать участок для аукциона может либо муниципалитет, либо заявитель. Этот вопрос дан на откуп регионам.

Без торгов участок предоставляется в аренду собственникам объектов, на нем расположенных. Права на объекты должно быть зарегистрировано до подачи заявления.

Также на законодательном уровне для некоторых категорий граждан в качестве мер социальной поддержки возможно предоставление участков без торгов. Например, у всех на слуху «дальневосточный гектар» или участки для учителей в сельской местности.

Основные положения договора аренды ЗУ

В состав договора между юридическими и физическими лицами входят обязательно:

• описание сторон и полномочия представителя Арендодателя;
• описание предмета договора, т.е. ЗУ;
• описание документов, подтверждающих право собственности на ЗУ;
• срок действия договора;
• размер арендной платы и как он определен;
• срок внесения арендной платы;
• цель, для которой предоставляется земельный участок;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон за невыполнение договора;
• порядок расторжения договора.

Неотъемлемой частью договора является кадастровый паспорт или как минимум план ЗУ. При передаче участка стороны подписывают передаточный акт.

Довольно часто ЗУ сдается в аренду вместе с находящимися на нем строениями, сооружениями, оборудованием. Сведения об этом должны быть внесены в договор.

Срок действия договора

Договор может быть краткосрочным (менее 1 года), заключаемый на практике на 11 месяцев, или долгосрочным на срок год и более. Максимальный срок аренды ограничен и составляет 49 лет.

Договор, заключенный на неопределенный срок, считается краткосрочным.

Долгосрочный договор подлежит обязательной госрегистрации.

Если на участке собственник разрешил Арендатору возвести любое строение, то надо понимать, что при окончании или расторжении договора есть только три варианта развития событий:

• сносится строение, ЗУ возвращается собственнику в первозданном виде;
• собственник выкупает у арендатора построенный объект;
• арендатор выкупает у арендодателя ЗУ.

При строительстве на участке арендатору рекомендуется заключать долгосрочный договор аренды или договор аренды с правом выкупа ЗУ.

Размер и срок внесения арендной платы

Каждый из собственников имеет право назначить арендную плату за пользование ЗУ в том размере, в котором он считает такую стоимость справедливой.

Но, конечно, есть особенности.

Если ЗУ находится в собственности муниципалитета или государства, то порядок расчета стоимости арендной платы устанавливается нормативным актом.

При этом, если ЗУ предоставлен в возмездное пользование по результатам торгов, то размер арендной платы принимается равным стоимости, предложенной победителем аукциона. Со временем она индексируется.

Если собственником ЗУ является крупное юр. лицо, имеющее богатый арендный фонд, то также может быть разработан порядок сдачи ЗУ в аренду. В отличие от государства, юр. лицо является более гибким и может предлагать множество преференций для арендаторов в зависимости от текущей рыночной ситуации.

Если методики расчета нет, то арендодатель — юр. лицо ориентируется на свои затраты по земельному налогу. Просто устанавливает процент прибыли к налогу. Обычно такой процент составляет от 25% до 50%. По сути, это договорная цена. И здесь очень уместен торг.

Также по договоренности сторон определяется арендная плата, если собственником участка является частное лицо. Отличительной и очень интересной особенностью аренды ЗУ у частного лица является возможность расчетов не только денежными средствами, но и оказанием услуг, предоставлением взамен чего-либо (например, части урожая, выращенного на арендуемом участке).

Что касается сроков внесения арендной платы, практически все Арендодатели в этом вопросе единодушны. Это предоплата. Она может быть 100% или частичной.

Субаренда

Арендатору может быть предоставлено право сдавать ЗУ в субаренду с письменного согласия собственника. Как правило, за предоставленное право Арендодатель взимает с Арендатора дополнительную плату в размере от 10% до 25% от субарендных платежей.

Расторжение договора

Договор не может являться «мертвым». Со временем его условия претерпевают изменения. И новые условия могут стать причиной расторжения договора.

Арендодателю важно помнить, что по закону изменять размер арендной платы он может не чаще одного раза в год.

Итак, что может являться основанием для расторжения или прекращения арендных отношений:

• договоренность сторон о досрочном расторжении;
• неисполнение одной из сторон условий договора;
• неопределенный в договоре срок, любая из сторон с предупреждением за 3 месяца отказывается от аренды;
• несогласие Арендатора с вносимыми изменениями в договор;
• форс-мажорные обстоятельства;
• банкротство арендатора;
• смерть арендатора.

Изменение собственника ЗУ не может быть основанием для расторжения договора аренды вплоть до окончания его срока.

Ответственность сторон и рассмотрение споров

В договоре обязательно предусматривается ответственность сторон за неисполнение или нарушение условий договора. Кроме установленных законодательством мер, стороны сами могут предусмотреть имущественную и другую ответственность.

Может устанавливаться пеня за просрочку платежей, наложение штрафов, удержание имущества Арендатора.

Стороны не отвечают по обязательствам друг друга перед третьими лицами.

Также надо прописать, кто и кому возмещает ущерб при форс-мажорных обстоятельствах и, главное, что стороны будут считать форс-мажором.

Споры рассматриваются сторонами в установленном порядке. Сначала над урегулированием спора работают сами стороны. При недостижении согласия спор разрешается в суде.

Регистрация договора

Государственной регистрации подлежит только долгосрочный договор аренды земельного участка.

Стороны обращаются в МФЦ или отделение Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды ЗУ. Также заявление на регистрацию договора может подать одна из сторон.

Договор аренды регистрируется в ЕГРН как обременение права собственности владельца ЗУ.

К заявлению прилагают:

• договор аренды;
• передаточный акт;
• полномочия лиц, действующих от имени сторон;
• от юр. лиц справки о некрупности сделки и об отсутствии заинтересованных лиц;
• согласие второго супруга на совершение сделки в установленных законом случаях;
• платежное поручение об оплате госпошлины (22000 руб. для юр. лиц).

Размер госпошлины значительно уменьшается, если заявление подаст частное лицо.

В течение 2 недель право аренды будет зарегистрировано. И только с даты внесения сведений в ЕГРН договор аренды вступает в силу.

Налогообложение арендодателя

Арендодатель в лице физического лица обязан задекларировать свои доходы от сдачи в аренду земельного участка. Полученные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13%.

Доходы юридических лиц от сдачи в аренду ЗУ за исключением органов власти также подлежат налогообложению. Наименование налога и его ставка зависят от формы собственности и системы налогообложения юр. лица.

Арендовать или покупать земельный участок, каждый решает сам. Рассмотрите внимательно все плюсы и минусы каждого варианта для вашей конкретной ситуации. Единственно правильного решения для всех не существует.

Источник: https://pravo-urfo.ru/gosudarstvo/dogovor-arendy-zemel-nogo-uchastka-mezhdu-yuridicheskimi-i-fizicheskimi-licami.html

Как сдать свой земельный участок в аренду и правильно оформить договор на землю?

Каждый землевладелец может сдать свой участок в аренду с целью получения прибыли. Причем, довольно часто это бывает даже выгоднее, чем его продажа. Для этого необходимо найти заинтересованного арендатора и составить с ним договор. При его правильном оформлении и соблюдении в процессе сотрудничества, обе стороны останутся в выигрыше, а аренда продлится долгое время.

Основные положения

Все сделки с земельными участками совершаются на основании 13 статьи Гражданского Кодекса (ГК) РФ. Арендные правовые отношения регулируются статьей 607 Земельного Кодекса (ЗК) РФ.

В договоре следует оговорить сроки аренды и стоимость, также при каких обстоятельствах они могут быть продлены, а при каких соглашение будет расторгнуто. Также следует определить какая площадь территории сдается: полностью или только ее часть.

Кто может сдавать / арендовать землю?

Следует учитывать тот факт, что право заключить соглашение на сдачу земли во временное пользование (ВРИ) имеет только полноправный владелец, в некоторых случаях лицо по доверенности. Если собственнику меньше 14-ти лет, вместо него, в этом случае, арендодателями могут выступать его родители или опекуны.

Арендатором земли может быть любое физическое и юридическое лицо, постоянно или временно проживающее на территории России, имеющее разрешение на проведение хозяйственной деятельности. Это может быть иностранный гражданин или лицо не имеющее гражданства.

Какие земли не могут сдаваться в аренду?

Согласно ЗК в аренду не могут сдаваться следующие территориальные объекты:

1. заповедные земли;
2. земля в собственности ФСБ;
3. территории, необходимые для деятельности вооруженных сил;
4. зоны хранения радиационных отходов.

Желательно в этом вопросе заручится поддержкой опытных специалистов, работающих по профилю арендных сделок по земле и загородной недвижимости. Подготовка документов разделяется в 2 этапа и несколько подэтапов:

1. Межевание

Комплекс работ по межеванию включает в себя:

• определение границ земельного участка;
• составление плана местности;
• исследование уровня грунтовых вод;
• расчет положения над уровнем моря.

Вся эта информация обязательно понадобиться при обращении в Росреестр для оформления кадастрового плана.

2. Кадастровый план

Для его оформления нужны следующие документы:

• план межевания;
• документы, подтверждающие владение недвижимостью;
• определение назначения земельного участка;
• типы построенных объектов – жилые, нежилые;
• разрешение на пользование землей;
• при долевом участии: кадастровый план от каждого дольщика, а также подтверждение дольщиком его участия.

Дополнительно в договоре следует указать адрес или месторасположение земельного участка, занимаемую площадь, кадастровый номер.

Цели предоставления в аренду земельных участков и их виды

Все земли сельхозназначения находятся под пристальным наблюдением со стороны государства. Если вы сдаете участок с назначением СХН, для того чтобы избежать штрафов и подстраховать себя, лучше обязательно указать в арендном договоре, в каких целях арендатору возможно его использование. Кроме того, земельный участок должен находиться на кадастровом учете.

Земли с/х назначения делятся на:

• сельхозугодья – можно использовать только по прямому назначению, не целевое использование наказуемо;
• дороги и коммуникации – для дорог обслуживающих с/х угодья, канав для воды;
• лесополосы – защитные деревья и кусты вокруг полей, вдоль дорог;
• с водными ресурсами – с замкнутыми искусственными и натуральными водоемами;
• застроенные сельскохозяйственными постройками – помещения для хранения и обработки выращенных культур.

С/х земли можно использовать для:

• ведение сельхоз работ;
• создание фермерских хозяйств;
• культивация овощных и плодовых растений;
• учреждение дачных сообществ;
• разведение рыб и животных;
• научно-исследовательские работы.

Если земельный участок не имеет ценности и не относится к категории сельскохозяйственных земель, владелец может сдать его для любых целей, даже сотовой компании для возведения вышки.

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Договора аренды земельных участков разделяют на:

• кратковременная аренда сроком (до 11 месяцев) – обычно этот тип выбирают арендаторы, не уверенные подойдет ли им земля, смогут ли они заниматься тем или иным видом деятельности;
• краткосрочная (сроки до 5 лет) – оформляется на время стройки, ремонта недвижимости, находящейся на ней. А также для благоустройства территорий, строительстве парковок или стоянок;
• долгосрочная (от 5 до 49 лет) – арендуют для ведения фермерского хозяйства, эксплуатации объектов недвижимости и желающие впоследствии переоформить или выкупить участок.

По истечении аренды, арендатор обязан вернуть владельцу земельный участок в том же состоянии, учитывая износ в соответствии с договором. Если не предусматривались постройки, наниматель обязан их снести за свой счет. В случае улучшения арендатором территории без ведома арендодателя, последний не возмещает за это стоимость.

Если срок аренды превышает один год, следует в течение 5 дней после подписания договора зарегистрировать его в ЕГРП. При аренде земли сроком до 1 года — государственная регистрация не требуется.

Документы, необходимые для оформления аренды земли

Для того чтобы законно заключить сделку сдачи земельного участка в аренду потребуются:

1. распорядительный документ в 2-х экземплярах;
2. кадастровый план и его заверенная копия;
3. договор аренды в двух экземплярах, дополнения к нему;
4. акт о межевании;
5. подтверждение ответственного исполнительного органа о месте размещения объекта;
6. сведения о сделке и предоставлении земли;
7. паспорт и его заверенная копия;
8. справка об отсутствии наложения ареста на участок или нахождение его в залоге;
9. квитанции об уплате госпошлины.

При составлении договора, срок сдачи в аренду может не указываться, в этом случае он будет считаться максимальным — на 49 лет.

Арендодатель и арендатор могут расторгнуть сделку по обоюдному соглашению, дождавшись окончания срока аренды или предупредив другую сторону за 3 месяца до расторжения.

А также при непредвиденных обстоятельствах, которые делают невозможным использование земли (оползни, затопление, обвалы).

Со стороны владельца:

• если арендатор нарушает правила использования земли, собственник может через суд аннулировать сделку;
• нанимателем нарушен график освоения земельного участка;
• многочисленные нарушения по срокам оплаты;
• действия съемщика отрицательно влияют на качество почвы.

Со стороны нанимателя:

• арендодатель в оговоренные сроки не отдал землю арендатору;
• в процессе пользования участком обнаружены недостатки, о которых наниматель не был предупрежден;
• на арендуемую территорию претендуют третьи лица, не фигурировавшие в договоре;
• собственник не передал все необходимые для использования земель документы.

Продление аренды земельных участков

Продление договора на аренду земли может осуществляться несколькими способами:

1. арендатор повторно арендует этот же участок, воспользовавшись приоритетным правом по договору, но только в случае, если не было нарушений. Если же были выявлены нарушения, арендодатель не имеет право сдать эту землю на таких же условиях никому другому в течение года;
2. автоматическая пролонгация – это когда срок договора уже истек, но владелец не возражает, чтобы арендатор продолжал пользоваться территорией. В этом случае срок пользования землей снова продлевается до максимального;
3. заключение дополнительного договора, увеличивающего сроки прежде, чем закончится основной контракт.

Арендная плата

Это платежи, взимаемые с арендатора за пользование земельным участком. Самый распространенный вид платы – это фиксированная сумма, вносимая на счет ежемесячно или передаваемая лично арендодателю в оговоренные сроки.

Формы арендных платежей:

• денежная (фиксированный платеж, процент с дохода);
• натуральная;
• отработочная (предоставление определенных услуг владельцу).

В договоре можно сочетать несколько форм арендной платы. Также следует прописать следующие моменты:

• размер арендной платы;
• ежегодная (ежеквартальная) индексация;
• форма платежа;
• сроки;
• порядок внесения денежных средств;
• пересмотр суммы или формы уплаты;
• ответственность за просрочки и отсутствие платежей.

Выводы

Если вы планируете арендовать или сдать земельный участок, учитывайте следующие моменты:

1. любое физическое и юридическое лицо, проживающее на территории РФ и имеющее в собственности землю, может сдать ее в аренду;
2. подтверждением сделки выступает арендный договор на участок;
3. перед составлением договора следует пройти процедуру межевания и оформить кадастровый паспорт;
4. определить для каких целей арендуется участок, на какие сроки;
5. собрать все необходимые для сделки документы;
6. обозначить в договоре на каких условиях сделка может быть аннулирована, когда может быть продлена;
7. четко оговорить все условия по внесению арендной платы.

Соблюдая все правила, вы сможете оформить сделку юридически правильно и выгодно.

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

ссылкой в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/sdat-svoy-uchastok-v-arendu/

Продажа права аренды земельного участка в 2019 году: пример договора, порядок проведения

17.05.2018

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие.

А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

• Не нужно заключать новый договор найма;
• ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
• собственник не теряет прибыли в виде арендной платы;
• новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

• могут появиться скрытые недостатки территории;
• собственник может продать землю;
• иногда требуется согласие собственника;
• при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
• возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
• новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
• если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
• у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

Перечень документов:

• заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
• договор аренды (заверенная нотариусом копия);
• кадастровый паспорт участка;
• письменное согласие собственника земли (если требуется);
• квитанция об оплате госпошлины;
• справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

Для физ. лиц:

• паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
• если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

Для юр. лиц:

• документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
• учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

• дата заключения договора;
• реквизиты участников сделки;
• сведения об арендуемой земле;
• арендная плата;
• условия расторжения сделки;
• сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство.

Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период.

В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
2. Собственник не дает согласия на переуступку.
3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Судебная практика

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/prodazha-prava-arendy

Аренда земельного участка — что это такое и как она оформляется?

В современных рыночных условиях предоставление в аренду недвижимого имущества является практически единственным способом его получения, доступным для граждан.

Не являются исключением и земельные участки, на которые все чаще оформляется аренда — как на земли, находящиеся в собственности частных лиц, так и на государственную или муниципальную собственность.

Проведение сделки сдачи участка земли в аренду имеет множество определенных сложностей и юридических тонкостей, поэтому основные правила и особенности ее оформления стоит рассмотреть более подробно.

Что такое аренда земли и каковы ее основные особенности?

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

Закрепляется это обязательно в письменном виде при помощи специального документа — договора аренды. Собственник имущества при этом выступает арендодателем, а получатель — арендатором. Участниками сделки могут быть:

• физические лица (граждане или предприниматели);
• юридические лица (частные компании, государственные и муниципальные учреждения, организации со смешанной формой собственности).

При оформлении договора существуют определенные особенности:

• он заключается в письменной форме;
• обязательного нотариального удостоверения не требуется;
• при заключении долгосрочной сделки в РФ необходима регистрация документа в Росреестре.

Также определенные особенности существуют в зависимости от того, кому принадлежит земля — частному собственнику или государству. В последнем случае процедура получения участка и установление цены на него происходят в соответствии со специальными положениями ЗК РФ.

Виды аренды земельных участков

В зависимости от различных критериев аренда земельного участка в России может быть подразделена на несколько видов. Стоит рассмотреть основные из них:

В зависимости от арендодателя

Здесь участки могут быть получены в аренду:

• у физических лиц (такая собственность является частной);
• у юридических лиц (в этой ситуации речь также идет о частной собственности);
• у администрации поселения пункта (такие участки могут быть государственными или муниципальными).

В ситуации с частной собственностью регулирование сделок осуществляется земельным и гражданским законодательством, однако большинство положений договора определяются сторонами самостоятельно. В частности, собственник сам может решать, кому он будет сдавать свой участок, за какую арендную плату и на какой срок.

При аренде земли населенных пунктов у администрации регулирование практически полностью осуществляется при помощи Земельного кодекса, причем законодательные положения распространяются и на возможные сроки использования земли, и на порядок определения арендной платы и т. п. Также в большинстве случаев для определения арендатора проводится специальная процедура — торги.

По сроку действия

Различают следующие виды аренды:

• краткосрочная (до 3-5 лет);
• долгосрочная (максимум до 49 лет).

Во всех остальных ситуациях регистрация является обязательной.

Объекты

Стоит учесть, что в качестве объекта аренды могут передаваться как отдельные земельные участки, так и все постройки и здания, которая расположены на его территории. Например, это может быть:

• сарай;
• гараж;
• баня;
• дачный домик;
• коттедж и т. п.

При наличии данных строений арендовать участок с этими постройками получится также на основании договора. При этом можно составить как отдельный документ, так и указать все объекты в одном, перечислив их в соответствующем разделе. Однако на этапе регистрации придется заплатить госпошлину отдельно за каждый из объектов.

Земельный кодекс допускает передачу участков гражданам и предприятиям для различных целей, в зависимости от которых будут определяться отдельные особенности сделки.

В частности, эти цели могут быть следующими:

• индивидуальное жилищное строительство;
• строительство и реконструкция зданий и сооружений;
• ведение личного подсобного хозяйства;
• садоводство и огородничество;
• пчеловодство;
• организация мест массового отдыха;
• озеленение и благоустройство;
• проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий;
• сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных и т. д.

В каждом из этих случаев закон устанавливает максимальные и минимальные сроки, на которые может оформляться аренда. Также определенные ограничения могут касаться того, кто вправе выступать арендатором — к нему при этом также будут предъявляться определенные требования.

Важные особенности

В этом случае одним участком владеет несколько человек, у каждого из которых есть право на определенную его долю. Она может быть равной для всех или отличаться по величине.

Пай является такой же собственностью, как и целый земельный участок, поэтому также может сдаваться в аренду или передаваться третьим лицам на основании всех прочих видов сделок (залог, купля-продажа). При этом брать разрешение у других дольщиков или ставить их в известность об этом не нужно.

Однако для этого обязательно должна быть проведена процедура по межеванию участка, предоставляемого в аренду, и последующая постановка его на кадастровый учет.

На этапе межевания границы устанавливаются уже по согласованию с другими пайщиками.

После этого оформляется стандартный договор аренды, в котором в качестве объекта указывается земельный пай и его точные характеристики: кадастровый номер, площадь, адрес.

Также следует обратить особое внимание на наличие обременений земельного участка, в противном случае в будущем могут возникнуть серьезные проблемы с его использованием.

Права и обязанности сторон

Договор является двусторонней сделкой, поэтому его заключение накладывает на обоих участников взаимные права и обязанности. Более подробно они рассмотрены в приведенной ниже таблице:

Например, собственник может обязать съемщика не применять химикаты, проводить специальные мероприятия против эрозии, соблюдать севообороты и т. д. Любые внесенные в документ права и обязанности будут действительны, если они не противоречат действующему законодательству и на это имеется согласие от обеих сторон.

Аренда земли является имущественной сделкой, однако в результате ее совершения не происходит передачи прав собственности — арендатор получает только право владения имуществом, распоряжаться им он не может. Однако он все равно имеет множество прав и преимущества, закрепленных законодательно, которые обязательно должны соблюдаться собственником.

Для максимальной защиты интересов обеих сторон они оформляют свои отношения документально, путем подписания соответствующего договора.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2