Добросовестность в вещных правоотношениях. Что изменилось в арбитражной практике

Судебная практика о добросовестном приобретателе недвижимого имущества

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

Исковое заявление о добросовестном приобретении

Компенсация за утрату права собственности

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты 

Для начала определимся с терминологией, а именно установим, кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя. Ответ на этот вопрос мы найдем в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

1. Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.
2. Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности). 

Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

• родственных связей;
• служебных связей;
• участия в уставных капиталах организаций;
• иных форм аффилированности. 

ВАЖНО! Добросовестность приобретения по критерию возмездности сделки оценивается не только на момент ее заключения, но и на момент передачи имущества, а также на момент исполнения обязательства по его оплате. 

Так, если вещь не была оплачена покупателем по возмездному договору в установленный срок, то и требовать защиты как добросовестный приобретатель он не имеет права (п. 4 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» от 13.11.2008 № 126).

Приведем еще один пример, когда отсутствие возмездности при получении имущества является основанием для отказа в защите, казалось бы, абсолютно добросовестного приобретения.

Суд при рассмотрении иска собственника об истребовании такого имущества указал, что передача имущества унитарному предприятию была произведена безвозмездно, а, следовательно, защита добросовестного приобретения на эту ситуацию не распространяется. 

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности 

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Вспомним общее правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества.

Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе.

ВАЖНО! К добросовестному приобретателю недвижимости судебные органы предъявляют особые требования. Они связаны прежде всего с проявлением покупателем особой осмотрительности при совершении сделки. 

Так, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 01.11.

2016 № Ф06-12185/2016 прямо называет должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.

В данном деле суд отказал покупателю в защите, так как ему должно было быть известно, что недвижимость продавцом ранее не была оплачена, а перепродавалась по стоимости ниже рыночной.

Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

• личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;
• соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;
• отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;
• наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством. 

Истребование имущества у добросовестного приобретателя 

Ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:

1. При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:
   • собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;
   • было у них похищено;
   • выбыло из владения другим путем против их воли.
2. При безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий. 

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/sudebnaya_praktika_o_dobrosovestnom_priobretatele_nedvizhimogo_imuwestva/

Принцип добросовестности

При исполнении договора стороны нередко ведут себя недобросовестно. При этом формально их действия обычно находятся в рамках закона.
Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.

15 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» начинается с такого основополагающего принципа российского гражданского права, как добросовестность участников правоотношений.

Без этого принципа суду невозможно вершить правосудие, основанное не только на принципе законности, но и на принципе справедливости.

Критерии добросовестности

Верховный суда РФ в указанном пленуме постарался дать определение добросовестности, определив примерные критерии, которыми должны руководствоваться судьи при рассмотрении гражданских споров.

При оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных судам следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Следует обратить внимание на следующие факторы, имеющие значение при квалификации поведения на соответствие принципу добросовестности.

Суть этих разъяснений сводится к тому, что добросовестный субъект действует таким образом, чтобы его поведение не только не нарушало требования действующего законодательства, но и учитывало права и законные интересы других лиц в той мере, в которой указанные лица вправе рассчитывать на это исходя из общепринятых правил.

Добросовестность и недобросовестность – это оценочные понятия. При оценке поведения лица на предмет добросовестности суд должен учитывать как внешние (объективные) факторы, сопутствующие возникновению спорного правоотношения, так и его правовую природу, что требует от суда не только знания норм права, но и наличия житейского опыта, а также понимания экономических интересов сторон.

Вышесказанное относится к объективной добросовестностью. Однако существует и субъективная добросовестность, Под добросовестностью в субъективном смысле принято понимать такое состояние лица, в котором оно не знало и не должно было знать о существовании обстоятельств, препятствующих ему осуществлять какие-либо действия, направленные на возникновение правовых последствий.

Классический пример добросовестности в субъективном смысле слова – это добросовестный приобретатель (ст.

302 ГК РФ), то есть лицо, которое не имеет правовых оснований для владения спорным имуществом (незаконный владелец), но приняло все разумные меры для выяснения правомочий контрагента на отчуждение имущества, однако не знало и не могло знать, что оно приобретает имущество у неуправомоченного лица.

Таким образом, ВС РФ придал презумпции добросовестности широкий простор, распространив ее на объективную и субъективную добросовестность.

Презумпция добросовестности

Российское гражданское законодательство традиционно исходит из презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений. Пункт 5 ст. 10 ГК РФ гласит, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Это, в частности, означает, что ни на одном лице не лежит бремя доказывания того обстоятельства, что его поведение было добросовестным, – указанный факт предполагается.

В свою очередь обязанность доказывания обратного (то есть недобросовестности) лежит на лице, которое ссылается на указанное обстоятельство в обоснование своих требований и/или возражений.

В связи с положениями названной нормы в судебной практике возникал вопрос: распространяются ли эти нормы на добросовестность в объективном или субъективном смысле. Пленум Верховного суда РФ решил, что указанная норма имеет общий характер и должна применяться к обоим видам добросовестности. Подтверждением этого обстоятельства, служат положения пункта 22.

При этом Верховный суд РФ обратил внимание судов на существование презумпции, что лицо, полагающееся на данные ЕГРЮЛ, не знало и не должно было знать о недостоверности таких данных.

В связи с расширением сферы презумпции добросовестности в пункте 133 постановления № 25 был признан не подлежащим применению абзац 1 пункта 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.

10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», который возлагал на добросовестного приобретателя (ст.

302 ГК РФ) бремя доказывания того обстоятельства, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Существование презумпции добросовестности при определенных обстоятельствах не лишает суд возможности признать поведение лица недобросовестным по собственной инициативе. Пленум ВС РФ указал на это в абзаце 4 пункта 1 постановления № 25.

Следовательно, по мнению Верховного суда РФ, суд по собственной инициативе вправе признать поведение лица недобросовестным не только в том случае, когда на это обстоятельство ссылается лицо, участвующее в деле, но и в том случае, если имеющиеся в деле доказательства бесспорно свидетельствуют о том, что поведение лица не соответствует принципу добросовестности. Однако прежде чем применять негативные правовые последствия, связанные с осуществлением недобросовестного поведения, суд обязан вынести на обсуждение сторон обстоятельства, которые, по его мнению, свидетельствуют о нарушении принципа добросовестности. Последнее правило не противоречит принципу состязательности и диспозитивности, а развивает положения, содержащиеся в части 3 статьи 9 АПК РФ и части 2 статьи 12, части 2 статьи 56 ГПК РФ, согласно которым суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом.

При этом стоит отметить один важный недостаток разъяснений пленума ВС РФ. Обязав суд ставить указанные обстоятельства на обсуждение, Пленум Верховного суда РФ не разъяснил, какое решение должен принять суд, если, на его взгляд, принцип добросовестности был нарушен, а стороны отрицают факт недобросовестного поведения.

Вероятно, в этой ситуации суд все же может квалифицировать поведение лица как недобросовестное и применить санкции.

Но только если обстоятельства дела свидетельствуют о том, что недобросовестное поведение не только негативным образом повлияло на лиц, которые отрицают факт недобросовестности, но и негативно затрагивает права и законные интересы третьих лиц либо интересы общества в целом.

Последствия недобросовестного поведения

Верховный суд РФ в своем пленуме не стал подробно останавливаться на последствиях недобросовестного поведения. Тем не менее он акцентировал внимание на ключевых моментах этого сложного вопроса.

«Суд должен учитывать как характер поведения нарушителя, так и негативные последствия такого поведения»Во-первых, в абзаце 5 пункта 1 постановления № 25 он отметил, что, если суд установит недобросовестное поведение одной из сторон, он в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ). Например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Таким образом, определяя последствия нарушения принципа добросовестности, суд должен учитывать как характер поведения нарушителя, так и негативные последствия такого поведения. Отсюда санкция должна быть соразмерна последствиям недобросовестного поведения.

Источник: http://pershickow.ru/princip-dobrosovestnosti.