Изменение арендной платы чаще раза в год. Почему суды по-разному воспринимают это условие

Содержание

Как составить договор аренды — хитрости девелопмента

Изменение арендной платы чаще раза в год. Почему суды по-разному воспринимают это условие

Совсем недавно произошли революционные изменения в сфере арендных отношений. 25 января 2013 года Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ внес ряд значительных дополнений в свое постановление по аренде от 17.11.

2011 №73, тем самым, разрешив многолетние споры.

В связи с этим мне бы хотелось подробнее остановиться на новшествах, которые вы можете использовать при составлении своих договоров аренды, и которые помогут сделать ваш бизнес более выгодным.

Можно ли увеличивать арендную плату чаще, чем один раз в год?

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Указанные положения вызывали массу вопросов из-за различных подходов к их пониманию.

Доминантной была позиция Высшего Арбитражного Суда РФ, высказанная в 2002 году в пункте 11 информационного письма от 11.01.

2002 №66: твердый размер арендной платы или порядок ее исчисления нельзя изменять чаще одного раза в год ни по соглашению сторон, ни в одностороннем порядке.

Тем не менее, находились некоторые нижестоящие суды, которые воспринимали статью 614 ГК РФ иначе и считали, что арендная плата может меняться чаще одного раза в год по соглашению сторон.

Между ЗАО «АЙ энд АЙ ХОЛДИНГ» и ЗАО «МНПО «СПЕКТР» возник спор о законности дополнительных соглашений, предусматривающих увеличение арендной платы. Первое дополнительное соглашение было подписано в январе 2008 года, а второе – в феврале того же года.

ЗАО «АЙ энд АЙ ХОЛДИНГ» полагало, что указанные дополнительные соглашения недействительны, поскольку произошло неоднократное увеличение арендной платы в течение года, что противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ. Рассмотрев спор, суд позицию ЗАО «АЙ энд АЙ ХОЛДИНГ» посчитал неверной и поддержал ЗАО «МНПО «СПЕКТР» по следующим основаниям:

1) стороны воспользовались принципом свободы договора и установили свой механизм изменения договора аренды: «размер арендной платы может быть изменен исключительно по соглашению сторон, оформленному в виде приложения к договору, подписанному надлежаще уполномоченными представителями»;

2) дополнительные соглашения были подписаны обществом добровольно, без возражений и замечаний;

3) установленный пунктом 3 статьи 614 ГК РФ запрет не ограничивает право сторон достигать соглашения об изменении ранее заключенного между ними договора аренды.

А запрещает определять в договоре аренды такие условия, при которых у сторон чаще одного раза в год могла бы возникнуть обязанность заключить соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды в части арендной платы.

В 2013 году Высшей Арбитражный Суд РФ, учитывая практику нижестоящих судов, пересмотрел свои взгляды и внес ясность в решение вопроса об изменении арендной платы:

1) размер арендной платы может быть изменен чаще, чем один раз в год по соглашению сторон, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в договоре отсутствует.

2) если законом или договором предусмотрено право арендодателя менять арендную плату в одностороннем порядке, то он вправе это делать не чаще одного раза в год.

Таким образом, Высший Арбитражный Суд РФ позволил сколько угодно раз изменять размер арендной платы по соглашению сторон.

При этом арендодателям нужно учитывать то, что в договоре не должно быть условий, при которых у арендатора возникала бы обязанность чаще одного раза в год заключать подобные соглашения об увеличении арендной платы. Такие положения договора могут быть расценены судом как злоупотребление правом.

Что нужно учитывать арендодателю при одностороннем изменении арендной платы?

Если договором или законом предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату, то ему необходимо учитывать несколько важных ограничений.

Первое, на что я уже обращала ваше внимание в предыдущем разделе, арендодатель вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Второе и самое главное — арендодатель не должен злоупотреблять своим правом на одностороннее изменение арендной платы.

Для этого установлено правило: если в результате одностороннего изменения арендная плата изменится непропорционально изменению средних рыночных ставок арендной платы за аналогичное имущество, то суд должен отказать во взыскании арендной платы в размере, который превышает размер средних рыночных ставок.

Такое повышение, не зависимо от того происходит оно раз в год или реже, будет являться злоупотреблением правом.

Хотелось бы отметить, что практики успешного применения статьи 10 ГК РФ (злоупотребление правом) на сегодняшний день крайне мало, тем не менее, отдельные решения найти можно.

Между муниципальным учреждением и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения.

По договору арендная плата определялась расчетным путем, исходя из суммы МРОТ, установленной законодательством РФ.

Но в другом пункте договора сказано, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании решения Думы города Бийска.

Арендодатель в одностороннем порядке увеличил арендную плату дважды – в январе и в феврале 2008 года более чем в 2 раза на основании решения Думы города Бийска. Индивидуальный предприниматель посчитал такое увеличение арендной платы незаконным и необоснованным, поэтому обратился в суд.

Суд, рассмотрев спор, пришел к выводу, что действия муниципального учреждения являются злоупотреблением правом, поскольку увеличение арендной платы не было связано с изменением ставок или МРОТ, используемых при расчете размера арендной платы. Размер арендной платы должен быть увеличен не произвольно, а в разумных пределах.

Источник: http://naftaev.ru/about/publications/142-kak-sostavit-dogovor-arendy

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

Изменение арендной платы чаще раза в год. Почему суды по-разному воспринимают это условие

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Ставка арендной платы

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

  1. Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
  2. Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

  1. Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
  2. Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Источник: https://profin.top/literacy/inflyatsiya/indeksatsiya.html

Изменение размера арендной платы по соглашению сторон

Изменение арендной платы чаще раза в год. Почему суды по-разному воспринимают это условие

Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Соглашение об изменении арендной платы должно быть заключено в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ для договора аренды предусмотрена обязательная письменная форма, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока) если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо.

Соглашение об изменении платы по договору аренды здания (сооружения) должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, поскольку такое требование установлено п. 1 ст. 651 ГК РФ к форме соответствующего договора

Если соглашения не было, но арендодатель направил арендатору письмо об изменении арендной платы и арендатор стал уплачивать ее в указанном размере, суд на основании п. 3 ст. 438 ГК РФ и п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.

1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» может признать, что арендатор своими действиями подтвердил принятие новых условий договора.

В этом случае с арендодателя не может быть взыскано неосновательное обогащение.

Стороны могут согласовать следующие условия, связанные с изменением размера платы по соглашению сторон:

— о периодичности и основаниях такого изменения;

— о моменте, с которого плата считается измененной.

Стороны также могут включить условие о пределах пересмотра арендной платы, поскольку при его наличии сторона, настаивающая на заключении дополнительного соглашения, не вправе требовать изменения арендной платы вне этих пределов.

Периодичность и случаи изменения размера арендной платы по соглашению сторон

В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ стороны могут по соглашению изменить размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год.

Однако данная норма диспозитивна и не запрещает вносить такое изменение чаще, даже если в договоре нет соответствующего условия. Такие разъяснения дал Пленум ВАС РФ в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.

2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

В то же время практика судов по вопросу о том, можно ли менять плату по соглашению сторон чаще одного раза в год, неоднозначна. Впрочем, она сложилась большей частью до указанных разъяснений Пленума ВАС РФ.

Одни суды придерживаются позиции, согласно которой заключать соглашение, в силу которого изменяется размер арендной платы чаще одного раза в год, допустимо. Другие указывают на императивность нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ и признают недействительным условие о более частом изменении.

Третьи разъясняют, что в соответствии с данной нормой арендная плата может быть изменена не чаще одного раза в год и не ранее чем через год после заключения договора.

Стороны могут в договоре установить обязанность пересматривать размер арендной платы по соглашению сторон по прошествии определенного времени, например по истечении года. Такое условие выгодно в первую очередь арендодателю, поскольку арендатор будет не вправе уклониться от подписания соответствующего дополнительного соглашения .

Примеры формулировки условия:

«Размер арендной платы составляет ___________ руб. в месяц и подлежит ежегодному изменению по соглашению сторон».

«Арендная плата подлежит изменению по соглашению сторон каждые 500 дней».

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны могут предусмотреть возможность изменять арендную плату при наступлении определенных обстоятельств. При наличии в договоре соответствующего условия ни одна из сторон не вправе будет требовать от другой заключения соглашения об изменении размера арендной платы до наступления указанных обстоятельств.

Стороны могут предусмотреть, например, что изменение арендной платы возможно (необходимо):

— при изменении определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;

— по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;

— в связи с общим ростом цен (инфляцией);

— ввиду изменения ключевой ставки Банка России.

Пример формулировки условия:

«Если в течение срока действия договора официально установленный Банком России курс доллара США к рублю превысит уровень в ______ рублей за один доллар США, арендная плата подлежит пересмотру по соглашению сторон».

Если соглашение о пересмотре размера платы при наступлении инфляции не достигнуто, заинтересованной стороне не удастся снизить (увеличить) размер арендной платы со ссылкой на существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), поскольку высокий уровень инфляции не признается судами таким изменением.

Рост цен (ставок арендной платы) также не является существенным изменением обстоятельств и основанием для изменения размера платы по договору.

Момент изменения размера арендной платы по соглашению сторон

Обязательства сторон в силу п. 3 ст. 453 ГК РФ считаются измененными с момента заключения соглашения.

Однако данная норма диспозитивна, стороны могут предусмотреть иной момент вступления изменений в силу (в договоре или дополнительном соглашении).

Так, они могут установить конкретную дату либо указать период времени, по истечении которого изменения вступают в силу (по правилам определения сроков, установленным ст. ст. 190 — 192 ГК РФ).

Примеры формулировки условия:

«Стороны договорились установить с «___» _______ 20__ г. арендную плату в размере __________________ руб. в месяц».

«Все изменения условий настоящего договора совершаются путем заключения сторонами дополнительного соглашения. Условия, установленные дополнительным соглашением, вступают в силу по истечении ___________ дней после его подписания».

Соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), в частности по договору аренды здания, сооружения, заключенному на год и более, также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Источник: http://urist7.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-arendy/izmenenie-razmera-arendnoj-platy-po-soglasheniyu-storon.html

Причины повышение арендной платы

Изменение арендной платы чаще раза в год. Почему суды по-разному воспринимают это условие
Общая площадь земель, находящихся в областной, муниципальной собственности и земель, государственная собственность на которые не разграничена, по состоянию на 1 января 2013 года составила 4 636 тыс.

га, или 40% от общего земельного фонда области.

В хозяйственную деятельность вовлечено в среднем 27% от общей площади государственных и муниципальных земель. Преобладающая часть земель (3 452,1 тыс.

га)

Повысили плату за аренду жилья?

Только не мне!

В силу принципа свободы договора его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1. п. 4 ст. 421. ст. 422 ГК РФ ).

Исходя из этого, только прямо указанные в договоре условия увеличения арендной платы являются основаниями для ее законного увеличения (например, если указано, что » арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть ставку арендной платы в случае изменения стоимости коммунальных платежей «, » размер арендной платы подлежит индексации не чаще одного раза в год и не более чем на 1% «).

Как защититься от повышения арендной платы

Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин в «Всероссийский Государственный Университет Юстиции (РПА Минюста России) Калужский институт (филиал), генеральный директор ООО «Юридическая компания “Деловой дом”».

Автор книг «Арбитражный процесс.

Учебное пособие», «Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав граждан-участников строительства», монографий и статей в области гражданского права, международного публичного права, арбитражного процессуального права.

Аренда недвижимости в Германии

Каждый инвестор, покупающий немецкую недвижимость рано или поздно интересуется таким вопросом, как аренда недвижимости в Германии. И это совсем не связано с тем, что они хотели бы, например, арендовать какой-то объект.

Нет, это связано с тем, что покупая доходную недвижимость на инвестора переходят все права и обязанности по договорам аренды.

А все вопросы связанные с обязанностями всегда требуют детального изучения, в том числе и такой вопрос, как рентабельность аренды в Германии.

Специалисты уверены, что есть все основания для повышения арендной платы в крупных немецких городах. Тарифы здесь бьют всё новые рекорды.

Основная причина в том, что не вводится в строй достаточно доступного жилья.

Также, закон об ограничении арендных тарифов не оправдал возложенных на него надежд. Особенно сильно выросла стоимость аренды в Мюнхене за последние пять лет.

Рост цен составил от 15 до 22 процентов.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа сегодня представил на своем сайте итоговую справку по обобщению судебной практики по спорам, вытекающим из арендных и земельных правоотношений, утвержденную президиумом АС ЗСО 17 августа 2015 года с учетом заключения Верховного суда РФ .

В 22-страничном документе тюменская кассация, в частности, отвечает на вопросы, подлежит ли взысканию задолженность по иску арендодателя к арендатору за пользование земельным участком, переданным в аренду под строительство, который не может быть использован по целевому назначению вследствие прохождения по нему красных линий; подлежит ли возврату страховой депозит, уплаченный арендатором в качестве гарантии исполнения своих обязательств по договору аренды, при действующих правоотношениях; вправе ли арендатор требовать взыскания убытков в виде арендной платы, уплаченной им в период с момента незаконного уклонения публичного органа (арендодателя) от передачи в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ соответствующего земельного участка до приобретения его в собственность, и др.

Механизм изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества

Данная ситуация прежде всего вызвана тем, что стороны при заключении договора аренды большое внимание уделяют вопросу согласования размера арендной ставки и другим существенным условиям договора аренды, а механизм изменения арендной ставки часто сторонами в договоре не прописывается, либо регламентируется некорректно.

На практике это влечет большое количество споров, поскольку у арендодателя всегда есть соблазн повысить размер аренды при отсутствии надлежащей регламентации данного вопроса в договоре.

Причины, по которым квартиранту откажут в найме жилья

Эксперты рынка недвижимости выяснили, что за последние пару лет отношения между хозяевами квартир и нанимателями существенно изменились.

Мы расскажем, как именно, в какую сторону и по каким причинам.

Аналитики из «ИНКОМ-Недвижимости», проводя сравнительный анализ конфликтных ситуаций между арендаторами и наймодателями, отмечают, что за последние два года причины для их возникновения несколько изменились.

Источник: http://ruslanhasanov.ru/prichiny-povyshenie-arendnoj-platy-31592/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.