Как компании оформить переход права собственности при приобретении недвижимого имущества

Приобретение недвижимого имущества (переход права собственности после гос. регистрации)

Приобретение недвижимости — дорогостоящая покупка и ответственная хозяйственная операция, ошибки в отражении которой могут дорого обойтись организации. В этой статье мы рассмотрим особенности учета в 1С приобретения недвижимого имущества и ввода его в эксплуатацию.

Вы узнаете:

• каким документом и в какой момент принимать недвижимое имущество на баланс;
• как оформить ввод в эксплуатацию недвижимости до регистрации права собственности;
• когда начинать начислять амортизацию по такому имуществу;
• о нюансах принятия к учету основного средства, бывшего в эксплуатации;
• как отразить уплату пошлины за государственную регистрацию объекта недвижимости и входит ли она в его первоначальную стоимость;
• как оформить переход права собственности на эксплуатируемое недвижимое имущество;
• в какой момент принимается НДС при приобретении недвижимости.

Пошаговая инструкция

Рассмотрим пошаговую инструкцию оформления примера. 

Принятие недвижимости по акту приемки-передачи

В 1С есть два варианта оформления приобретения и принятия к учету ОС:

Стандартный вариант, при котором используются документы:

• оприходование ОС — документ Поступление (акт, накладная) вид операции Оборудование;
• ввод в эксплуатацию ОС — документ Принятие к учету ОС;

Упрощенный вариант, при котором используется единый документ:

• оприходование и ввод в эксплуатацию ОС — документ Поступление (акт, накладная) вид операции Основные средства.

Узнать больше о Вариантах оформления в 1С приобретения ОС, а также возможностях и ограничениях каждого способа

При принятии к учету объекта недвижимости, право собственности на который еще не зарегистрировано, можно выбрать любой способ, однако нужно учитывать другие ограничения, предусмотренные для упрощенного варианта.

В нашем примере ограничений для применения упрощенного варианта нет, поэтому оформим принятие к учету ОС с помощью единого документа Поступление (акт, накладная) вид операции Основные средства в разделе ОС и НМА – Поступление основных средств – Поступление основных средств.

В шапке документа указывается:

• Способ отражения расходов по амортизации — способ учета затрат на амортизацию ОС, выбирается из справочника Способ отражения расходов.

В нашем примере затраты по амортизации будут учитываться в составе общехозяйственных расходов, т. к. объект недвижимости будет использоваться как офис.

• Группа учета ОС — Здания.
• Местонахождение ОС — место эксплуатации ОС, выбирается из справочника Подразделения.
• Флажок Объекты предназначены для сдачи в аренду не устанавливается: в нашем примере приобретенный объект будет использоваться для собственных нужд.

В табличной части указывается:

• Основное средство — приобретаемый объект недвижимости, который необходимо создать в справочнике Основные средства.

• Срок службы — срок полезного использования (СПИ) для объекта. В данном документе может быть установлен только один СПИ — одинаковый для НУ и БУ.
• Счет учета — 01.08 «Основные средства в организации», его необходимо установить вручную;
• Счет амортизации — 02.01 «Амортизация основных средств, учитываемых на счете 01», будет установлен автоматически.

При проведении документа карточка основного средства в справочнике Основные средства будет заполнена следующим образом . При этом Амортизационная группа определится автоматически в зависимости от установленного в документе срока службы.

Остальные данные в карточке ОС заполняются вручную.

Проводки по документу

Документ формирует проводки:

• Дт 08.04.2 Кт 60.01 — формирование первоначальной стоимости актива.
• Дт 01.08 Кт 08.04.2 — принятие объекта недвижимости в состав ОС, право собственности на которое не зарегистрировано;
• Дт 19.01 Кт 60.01 — принятие к учету НДС.

Документальное оформление

Организация должна утвердить формы первичных документов, в т. ч. документа по вводу в эксплуатацию объекта недвижимости и форму инвентарной карточки для дальнейшего учета ОС. В 1С используется Акт о приеме-передаче здания (сооружения) ОС-1а и Инвентарная карточка ОС-6.

Бланк Акта о приеме-передаче здания (сооружения) ОС-1а можно распечатать по кнопке Печать – Акт о приеме-передаче ОС (ОС-1) документа Поступление (акт, накладная).

Бланк Инвентарной карточки по форме ОС-6 можно распечатать по кнопке Инвентарная карточка ОС (ОС-6) в карточке основного средства (раздел Справочники –ОС и НМА – Основные средства).

Регистрация СФ поставщика

Для регистрации входящего счета-фактуры поставщика необходимо указать его номер и дату внизу формы документа Поступление (акт, накладная), далее нажать кнопку Зарегистрировать.

Документ Счет-фактура полученный автоматически заполняется данными документа Поступление (акт, накладная).

• Код вида операции — 01 «Получение товаров, работ, услуг».

Перечисление оплаты поставщику

В момент передачи объекта недвижимости образовалась кредиторская задолженность перед поставщиком по Кт 60.01 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

Перечисление задолженности поставщику оформляется документом Списание с расчетного счета вид операции Оплата поставщику в разделе Банк и касса — Банк — Банковские выписки — Списание.

Данный документ можно создать на основании документа Поступление (акт, накладная) по кнопке Создать на основании.

В документе указывается:

• Сумма — сумма оплаты в руб. согласно выписке банка.

Оплата госпошлины за государственную регистрацию прав собственности

Оплата государственной пошлины за регистрацию прав собственности на недвижимое имущество оформляется документом Списание с расчетного счета вид операции Уплата налога в разделе Банк и касса – Банк – Банковские выписки – Списание.

В документе указывается:

• Налог — Государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (КБК32110807020011000110).
• Вид обязательства — Налог;
• Счет — 68.10 «Прочие налоги и сборы»;
• Виды платежей в бюджет — Налог (взносы): начислено / уплачено;
• Уровни бюджета — Федеральный бюджет.

Отражение в учете госпошлины за регистрацию прав собственности недвижимого имущества

Учет затрат на госпошлину отражается документом Операция, введенная вручную вид операции Операция в разделе Операции – Бухгалтерский учет – Операции, введенные вручную.

Учет госпошлины:

• Дебет — 26 «Общехозяйственные расходы» (счет косвенных затрат).
• Субконто 1 — подразделение затрат. Заполняется только в том случае, если ведется учет по подразделениям.
• Субконто 2 — статья затрат для учета госпошлины в НУ с Видом расхода — Налоги и сборы. При таком оформлении статьи затрат расходы на госпошлину будут учтены в составе косвенных расходов по налогу на прибыль, как налоги и сборы единовременно.
• Кредит — 68.10 «Прочие налоги и сборы».
• Сумма, Сумма НУ Дт — сумма госпошлины.

Декларация по налогу на прибыль

В декларации по налогу на прибыль затраты на госпошлину за регистрацию прав собственности на недвижимость отражают в составе косвенных расходов в Листе 02 Приложение N 2:

• стр. 040 «Косвенные расходы — всего» в т.ч.:
  • стр. 041 «суммы налогов и сборов…».

Регистрация права собственности в Росреестре

Если недвижимость облагается по кадастровой стоимости, то ее необходимо зарегистрировать в регистре сведений Налог на имущество: объекты с особым порядком налогообложения в разделе Главное — Налоги и отчеты — вкладка Налог на имущество — ссылка Объекты с особым порядком налогообложения.

Переход права собственности на недвижимое имущество

После получения выписки из ЕГРН о переходе права собственности на объект недвижимости необходимо перенести первоначальную стоимость объекта со счета 01.08 «Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы» на счет 01.01 «Основные средства в организации».

Для этого сформируем документ Операция, введенная вручную вид операции Операция в разделе Операции – Бухгалтерский учет – Операции, введенные вручную.

Для корректного формирования отчета Ведомость амортизации ОС необходимо также заменить Счет учета в регистре сведений Счета бухгалтерского учета ОС.

Принятие НДС к вычету по ОС

Принятие НДС к вычету по приобретенному объекту недвижимости оформляется документом Формирование записей книги покупок в разделе Операции — Закрытие периода — Регламентные операции НДС.

Для автоматического заполнения вкладки Приобретенные ценности необходимо воспользоваться кнопкой Заполнить.

Декларация по НДС

В декларации по НДС сумма вычета НДС отражается:

В Разделе 3 стр.120 «Сумма НДС, подлежащая вычету»:

• сумма НДС, принятая к вычету.

В Разделе 8 «Сведения из книги покупок»:

• счет-фактура полученный, код вида операции «01».

Нормативное регулирование

В бухгалтерском учете:

• Стоимость ОС погашается посредством начисления амортизации, начиная со следующего месяца после принятия объекта к учету и прекращает погашаться со следующего месяца после выбытия ОС или полного погашения его стоимости (п. 17, п. 21, п. 22 ПБУ 6/01).
• Начисление амортизации осуществляется по кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» в корреспонденции со счетами затрат. В нашем примере ОС учитывается для общехозяйственных нужд, поэтому затраты по начисленной амортизации учитываются по дебету счета 26 «Общехозяйственные расходы».

В налоговом учете:

• Стоимость объекта ОС погашается посредством начисления амортизации, начиная со следующего месяца после ввода в эксплуатацию ОС, независимо от даты государственной регистрации прав на него, и прекращает погашаться со следующего месяца после выбытия ОС или полного погашения его стоимости (п. 4 ст. 259 НК РФ, п. 5 ст. 259.1 НК РФ).
• Начисленная амортизация может признаваться в составе прямых, косвенных или внереализационных расходов в соответствии с учетной политикой. В нашем примере амортизация учитывается в составе косвенных (прочих) расходов единовременно в последний день месяца начисления.

Узнать подробнее особенности начисления амортизации в 1С

Учет в 1С

Ежемесячное начисление амортизации осуществляется при выполнении процедуры Закрытие месяца операция Амортизация и износ основных средств в разделе Операции – Закрытие периода – Закрытие месяца.

В нашем примере объект недвижимости принят к учету в качестве основного средства и введен в эксплуатацию 03 декабря, следовательно, амортизация в БУ и НУ начисляется с января.

Контроль

Расчет амортизации:

Ежемесячная сумма амортизации в 1С рассчитана правильно.

В 1С сумму начисленной амортизации можно посмотреть в отчете Ведомость амортизации ОС в разделе ОС и НМА – Отчеты – Ведомость амортизации ОС.

Признание затрат на амортизацию и амортизационную премию в составе управленческих (косвенных) расходов

Списание общехозяйственных затрат осуществляется регламентной операцией Закрытие счетов 20, 23, 25, 26 в процедуре Закрытие месяца в разделе Операции — Закрытие периода — Закрытие месяца.

Порядок оформления полученной недвижимости в собственность

Вопрос об оформлении жилого помещения в собственность встаёт перед каждым человеком, который покупает новое жильё. Квартира — это недвижимое имущество. Переход права или вновь полученное право при совершении таких сделок, как обмен, дарение, купля-продажа, необходимо зарегистрировать в едином реестре государственного органа.

Многие люди не знают, как произвести оформление квартиры в собственность.

Причём, это касается жилых помещений в новостройках, ведь проверить юридическую чистоту таких квартир намного проще, чем при приобретении жилья на вторичном рынке.

Каждый человек, которому необходимо оформить квартиру на себя, должен знать, с чего начинается процесс оформления и как приобретается право собственности.

Важно знать!

Необходимо понимать, что существует такие понятия, как право владения и право собственности на квартиру, возникающие во время купли и продажи недвижимого имущества.

Право собственности обязательно должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре. Если это право ещё не прошло регистрацию, то договор купли-продажи всё равно считается действительным.

Этот документ говорит о праве владения на квартиру. Благодаря этой бумаге, покупатель является законным владельцем и имеет право на защиту своей недвижимости, но не может в законном порядке распоряжаться своим имуществом. Поэтому после приобретения квартиры, необходимо выполнить государственную регистрацию права на собственность.

Порядок оформления права собственности

Сделать всё правильно поможет пошаговая инструкция:

1. Сначала нужно узнать, в какой регистрационный орган необходимо обращаться. Это можно сделать при помощи информации, находящейся на сайте Федеральной Регистрационной Службы.

2. Потом необходимо собрать документы. Перед этим следует проконсультироваться со специалистом государственного органа, куда будут предоставляться бумаги, так как в каждом конкретном случае документы и их сроки действия могут различаться.

3. После этого оплачивается госпошлина. Это можно сделать в отделении любого финансового учреждения. Сумму к оплате также лучше уточнить у специалиста, так как она зависит от даты договора купли-продажи.

5. В назначенный день и время нужно прийти в регистрационную службу с пакетом документов и сдать их специалисту. Он рассмотрит все бумаги и назначит день, когда можно прийти и забрать готовое свидетельство о регистрации права собственности.

6. Если на домашний адрес придёт уведомление о приостановке процесса регистрации, тогда следует внимательно ознакомиться с этой бумагой и собрать дополнительные документы, которые там указаны. Принести их специалисту и возобновить процедуру регистрации.

7. Последним этапом будет получение свидетельства или отказ на выдачу этого документа. В последнем случае необходимо обратиться с исковым заявлением в судебные органы или исправить ошибки предыдущего процесса при помощи юриста.

Такой порядок оформления недвижимости в собственность поможет сделать всё чётко и правильно. Для многих людей данная процедура является сложной, но такая пошаговая инструкция приведёт к лёгкой и быстрой регистрации квартиры в собственность.

Документы, необходимые для оформления процесса

Для регистрации права собственности, необходимо предоставить специалистам следующие бумаги государственного образца:

1. Договор купли-продажи. Сюда следует отнести не только договор на приобретение жилья на вторичном рынке, но и оформление бумаг со строительной компанией, когда квартира приобретается в кооперативе, или оформление с соинвестором — покупка недвижимости в новостройке. Оформляется при покупке квартиры.
2. Паспорт и его ксерокопия, заверенная у нотариуса.
3. Заявление на специальном бланке о государственной регистрации. Бланк можно получить у специалиста регистрационной службы.
4. Акт приёма-передачи недвижимого имущества. Оформляется в произвольной форме сотрудником Бюро Технической Инвентаризации.
5. Экспликация и план квартиры. Необходимо получить в БТИ.
6. Квитанция об уплате госпошлины. Можно произвести оплату в любом отделении банка, а квитанцию на уплату необходимо получить у специалиста УФРС.
7. Доверенность, заверенная у нотариуса. Данный документ необходим, если процессом оформления бумаг занимается не сам владелец квартиры, а его представитель.

Документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру, должны составляться в двух экземплярах. Один экземпляр после завершения процесса остаётся у собственника квартиры, а второй будет храниться в деле правоустанавливающего органа.

Все бланки и тексты должны быть заполнены и написаны чётко и разборчиво. Не допустимы сокращения каких-либо наименований, адресов, а также фамилий, имён и отчеств. Не принимаются на рассмотрение такие документы, которые имеют:

• приписки;
• подчистки;
• исправления;
• зачёркнутые записи;
• записи, сделанные при помощи карандаша;
• бумаги с повреждениями, из-за которых невозможно их правильно прочитать.

В таком виде и порядке должны быть документы на оформление квартиры в собственность в 2019 году. Все бумаги, предоставляемые специалисту, должны быть прошиты, а каждая страница пронумерованной и скреплённой печатью организации, которая предоставила данную документацию.

Очень удобно, что в настоящее время можно документы отправить по почте с описью вложенных бумаг. Для этого нужно сделать почтовое отправление с уведомлением о вручении и объявить ценность этого документа. В этом случае подпись заявителя подтверждается нотариусом.

Сроки рассмотрения документов в УФРС

Когда специалист регистрационной службы получает документы, он должен произвести тщательную проверку каждой страницы. Если квартира находится в новом построенном доме, тогда ему следует изучить бумаги, подтверждающие факт постройки дома долевого строительства, а также, насколько правильно произведён ввод дома в эксплуатацию и распределение жилых помещений между жильцами.

Поэтому на изучение документов специалисту отводится не менее 30 календарных дней. По истечении этого срока, производится запись о праве собственности в Едином государственном реестре. Процедура считается законченной, а заявитель получает на руки свидетельство о регистрации права собственности.

Сроки рассмотрения документов могут затянуться по разным причинам:

• конфликт между заказчиком долевого строительства и инвестором, хотя строительство уже закончено, дом введён в эксплуатацию, а документация для регистрирующего органа так и не подготовлена;
• отсутствует обоюдное соглашение между местной администрацией и инвестором, который не передаёт документы в регистрационный орган.

Если возникают такие ситуации, необходимо обращаться в суд, чтобы можно было быстрее оформить право собственности на вновь приобретённую квартиру.

Как оформить право собственности на квартиру в новостройке?

Считается, что самое доступное жильё находится именно в новостройке. Поэтому такой вопрос об оформлении права собственности волнует многих граждан нашей страны.

Главное, это подготовить все необходимые документы, ведь от их юридической чистоты и правильности заполнения зависит, насколько быстро получится оформить процесс в регистрирующем органе. В УФРС нужно предоставить такие бумаги:

1. Акт приёма-передачи квартиры;
2. Ксерокопия документации о вводе постройки в эксплуатацию и приёмке его специалистами государственной комиссии;
3. Инвестиционный договор и акт его реализации по поводу проведения строительных работ.

Такие документы должны быть оформлены правильно. На них не должно быть помарок и исправлений, а также повреждений бумаги, которые будут влиять на читаемость документации и толкование её содержания.

Как оформить право собственности на квартиру, приобретённую по ипотеке?

Если квартира покупается при помощи кредитных средств или ипотеки, тогда такая недвижимость будет залогом возврата денежных средств или обеспечением кредитования.

Процедура оформления такой квартиры в собственность будет стандартной, но с учётом обременения, наложенного на объект регистрации.

До тех пор пока кредит не будет полностью погашен, собственник жилого помещения сможет распоряжаться своей недвижимостью в ограниченном порядке или с согласия банка, который предоставил кредит.

Это распространяется не только на продажу жилого помещения, но и на сдачу его по договору аренды.

Собственность по наследству — необходимые документы

Оформление квартиры в собственность по наследству — дело хлопотное, которое затрачивает много сил и времени. Сначала необходимо оформить само наследство у нотариуса по истечении 6-ти месяцев после смерти наследодателя. Когда наследство будет переоформлено, можно заниматься оформлением права собственности. Необходимо собрать такие документы:

• свидетельство о праве собственности на жилое помещение, которое было у наследодателя;
• свидетельство о наследстве;
• экспликация, поэтажный план и оценочная стоимость квартиры;
• выписка из реестра прав.

Нотариус проверит эти предоставленные документы для оформления квартиры в собственность по наследству и назначит срок получения свидетельства о праве на наследство. При получении документа необходимо правильность написания всех реквизитов, характеристик и адреса. Бумага должна быть подкреплена подписью нотариуса и печатью нотариальной конторы.

После этого, полученное свидетельство необходимо предоставить в государственные органы регистрации прав вместе с паспортом и получить свидетельство о регистрации. Только после этого появится возможность распоряжаться полученным в наследство имуществом: продавать, сдавать в аренду или оформлять дарение.

Стоимость процедуры оформления регистрации прав на недвижимость

Многие люди, которым необходимо оформить регистрацию права на недвижимость, задаются вопросом, сколько стоит данная процедура, если её выполнять самостоятельно или при обращении в специализированную юридическую компанию, специалисты которой предоставляют такие услуги.

Заявителю необходимо будет оплатить государственную пошлину в размере 1000 рублей за процесс регистрации в УФРС. Также он оплачивает госпошлины за услуги, предоставляемые БТИ и другими органами и службами, которые подготавливают документацию. Размер таких государственных пошлин будет в пределах 220 рублей.

Если заказывать оформление данного процесса у специалистов, тогда придётся оплатить не только госпошлину при получении документов, но и оплатить услуги юристов.

Стоимость будет зависеть от каждого конкретного случая заявителя, имеются ли у него необходимые бумаги на руках или нужно производить восстановление каких-либо документов вследствие их утери, порче или приведении в негодность по другим причинам.

Итоги статьи:

1. Квартира — это недвижимость, и при получении её в дар, по наследству или в результате купли-продажи, необходимо оформлять регистрацию права на недвижимость.

2. Для оформления права собственности, необходимо обратиться в регистрирующий орган и предоставить документы.

3. После того как бумаги будут предоставлены, и специалист их рассмотрит, можно получать регистрационное свидетельство.

4. Рассмотрение заявления и других документов будет происходить в течение месяца.

5. Оформить право собственности можно на квартиру в новостройке, на жильё, приобретённое по ипотеке или на квартиру, полученную по наследству. Каждый процесс требует предоставления своих документов и сроков рассмотрения заявки.

6. Стоимость процедуру равна уплаченным государственным пошлинам за получение тех или иных документов. Если заказывать услугу в специализированной юридической компании, тогда стоимость оплаты услуг будет намного выше.

Источник: http://expert-nasledstva.com/oformlenie-kvartiry-v-sobstvennost/

О переходе права собственности на недвижимое имущество: сроки, в какой момент

Многие физические и юридические лица, которые являются фактическими владельцами движимого и недвижимого имущества, либо желающие приобрести в собственность новое помещение или дом, задаются вопросом, когда переходит право собственности на недвижимое имущество. Для того, чтобы реализовать свои законные права на дом, земельный участок или квартиру в полном объеме, необходимо знать положения действующего законодательства России по данному вопросу и обратиться к юридической практике.

Способы возникновения права собственности на недвижимое имущество

Право собственности у граждан на объекты материального мира – товары, квартиры, автомобили и т. д., возникает при наступлении конкретных юридических ситуаций, которые служат основанием для получения тем или иным индивидуумом возможности их реализации.

Для того, чтобы вещь приобрела уникальные индивидуальные особенности, которые позволят вычленить ее из общности однородных объектов, необходимо наличие воли субъекта для приобретения квартиры, машины и прочих ценностей.

Волеизъявление должно быть подкреплено документом-основанием: договором купли-продажи, мены, дарения, ипотеки и т. д.

Когда происходит переход прав на недвижимое имущество: момент перехода

Исковое заявление о признании права собственности на жилой дом

Момент возникновения права у нового владельца указан в ст. 223 Гражданского кодекса, т. е.

при постановке квартиры или ее доли на регистрационный учет в течение периода установленного времени. При этом действует согласно абз. 2 п. 2 той же статьи принцип добросовестности. На основании п. 2 ст.

302 в случае неправомерной продажи квартиры ее собственник может требовать его (права) возврата в любом случае.

https://www.youtube.com/watch?v=jZfX9r2mgh0

Основания перехода прав собственника от одного лица к другому для их оформления закреплены в ст. 218 ГК РФ.

Может ли возникновение права произойти без госрегистрации

Исковое заявление о признании права собственности на земельный участок

Согласно п. 11 Постановления ВАС № 10-22 от 29 апреля 2010 г. общий принцип поставки на учет не действует, а, следовательно, права на недвижимость новому владельцу могут перейти до момента постановки на государственный учет, в следующих случаях:

• при наследовании имущества усопшего родственника или иного лица в момент открытия наследства;
• при оплате суммы взноса участником кооператива;
• при передаче собственника правопреемнику организации после того, как исполнена процедура реорганизации.

Важно! Вышеуказанный перечень может быть скорректирован только на основании новых законодательных актов, издание которых в настоящее время не планируется.

Истечение срока приобретательной давности: какие особенности

Установление факта принятия наследства и признание права собственности

Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ срок давности на приобретение недвижимости составляет 15 лет плюс 3 года исковой давности. Планируется внесение изменений, которые сократят сроки до 10 лет – т. е.

до установленных лимитов исковой давности, согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ и ст. 196. Таким образом, если человек пользуется квартирой в течение 18 лет, не являясь при этом ее законным собственником, то он становится по истечении данного лимита времени ее законным владельцем.

Приостановка течения срока не предусмотрена.

Исковое заявление о государственной регистрации

Составление заявления в суд

Требование о принудительной передаче полномочий согласно договору купли-продажи недвижимости уместно заключать в случае неисполнения или препятствия исполнению со стороны первоначального владельца установленной на законодательном уровне процедуры регистрации, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ.

В соответствии с положениями п.1 ст. 556 ГК РФ обязательство продавца по соглашению будет признано исполненным только после вручения квартиры новому собственнику и подписания соответствующего акта о приеме-передачи жилплощади в новые руки.

Если данное обязательство не исполняется, то на основании ст. 12 ГК РФ, а также ст. 398 того же Кодекса покупатель имеет право реализовать свои права по регистрации и приеме квартиры в судебном порядке.

Обратите внимание! Новым порядком предусмотрено, что для того, чтобы ДКП вступил в силу, достаточно наличия подписей сторон согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ и, в соответствии с п.1 ст. 454 и ст. 549 Кодекса покупатель обязан передать недвижимость.

Но право собственности возникает только после регистрации в Росреестре, согласно п. 2 ст. 223 ГК. Пленум суда вынес постановление №10/22, где подробно в п.

61 разъяснил, что покупатель имеет право требовать регистрации в суде и завершить бюрократическую процедуру постановки на учет при помощи судебного пристава.

Судебная практика по аналогичным делам показывает, что воля судьи – на стороне обманутого покупателя. Поэтому, если лицо является владельцем, но не собственником жилья, нужно подать иск в судебный орган по месту расположения жилплощади.

К исковому требованию нужно присовокупить:

• правоустанавливающие документы – паспорт, документы на квартиру, ДКП, старое свидетельство из реестра ЕГРН и т. д.;
• копии заявления для иных участников процесса;
• документ по уплате госпошлины – расходы покупателя.

Само заявление содержит следующие ключевые условия:

• наименование судебного органа, в который оно подается;
• анкетные данные об истце;
• информация об ответчике;
• слова «Исковое заявление»;
• в основном тексте документа указывается № и дата документа-основания, информация об объекте недвижимости – его площадь, адрес;
• фиксируются основания, по которым можно определить проведение ДКП и законность требования – наличие договора, писем от заявителя, свидетелей;
• обязательно указывать ссылки на законодательную базу;
• в конце указывается требование – произвести регистрацию в принудительном порядке;
• документ заверяется подписью заявителя.

Важно! Для того, чтобы корректно заполнить данный документ, рекомендуется обратиться к практикующему юристу.

Скачать образец иска можно по ссылке.

Регистрация: переход права собственности на недвижимое имущество

Постановка на учет происходит в отделении Росреестра после решения регистрироваться либо при обращении заявителя в территориальное подразделение МФЦ «Мои документы». Для того, чтобы вступить в законные права, нужно подготовить пакет документации, в который входят:

• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• кадастровая, техническая и прочая документация на дом;
• паспорт;
• нотариально заверенная доверенность – в случае, если от имени гражданина действует доверенное лицо.

Гражданин приходит в подразделение ведомства, чтобы регистрировать права, выбивает талон электронной очереди и ждет своего вызова. Специалист приглашает его на прием: происходит передача документов на проверку, будущий владелец получает справку о том, что бумаги на рассмотрении.

Через 2…3 дня является в Росреестр снова и получает документы на квартиру, заверенные подписью ответственного лица и оттиском печати, что является подтверждением наступления у него прав на владение, пользование и распоряжение квартирой.

С этого момента регистрация считается исполненной в полном объеме.

Таким образом, по общему правилу, имущество переходит новому владельцу в момент его повторной постановки на учет в Росреестре на основании правоустанавливающей документации, объем которой регулируется на законодательном уровне, кроме 3 случаев, установленных законом. Кроме того, на имущество распространяется срок приобретательской давности, по истечении которого жилец признается собственником: нужно лишь явиться с документами в государственное ведомство.

Источник: https://shtrafsud.ru/prochie-shtrafy/perehod-prava-sobstvennosti-na-nedvizimoe-imusestvo.html

Купля-продажа объектов недвижимости: учет и налогообложение — Институт профессиональных бухгалтеров Московского региона

Е.И. Карташова, ведущий аудитор ООО «Балансаудит+», действительный член ИПБ Московского региона, налоговый консультант

К объектам недвижимости, согласно статье 130 ГК РФ, относятся земельные участки, участки недр и иные объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства[1]. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете операции по продаже и приобретению недвижимости?

Юридические тонкости

Объекты недвижимости – особые товары.

В первую очередь, это связано с тем, что право собственности и другие вещные права на них, ограничение, возникновение, переход и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (ст. 131 ГК РФ). При этом права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8 ГК РФ).

Напомним, что, согласно статье 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения.

Из этого можно сделать вывод, что до момента государственной регистрации продавец недвижимости, даже если он передал ее по акту приема-передачи, сохраняет право распоряжения.

Аналогичный вывод содержится в пункте 60 совместного постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010.

В нем сказано, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Еще один аспект, который определяет особое положение объектов недвижимости, это правила их учета. В соответствии с пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, далее – ПБУ 6/01) актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Следовательно, если изначально организация предполагает последующую перепродажу объекта недвижимости (как правило, это характерно для организаций, для которых покупка и продажа недвижимости является обычным видом деятельности), она не должна учитывать его в составе основных средств. В данном случае такие объекты учитываются на счете 41 «Товары».

Заметим, что целей налогового учета не имеет значения, как собственник объекта недвижимости учитывает его в бухгалтерском учете. Объекты недвижимости, как правило, соответствуют критериям, перечисленным в пункте 1 статьи 256 и пункте 1 статьи 257 НК РФ. А значит, в налоговом учете они всегда отражаются как амортизируемое имущество.

Учет у продавца

Сразу отметим, что от того, как продавец учитывал объект недвижимости – как основное средство или нет, – зависит лишь порядок бухгалтерского учета. На исчисление налога на прибыль организаций и НДС этот факт не влияет.

Бухгалтерский учет

Как следует из пункта 29 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, далее – ПБУ 6/01), выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае его продажи. В этом же пункте сказано, что стоимость объекта основных средств, который выбывает, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Выручка от продажи основного средства принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01). Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся (п. 31 ПБУ 6/01).

Источник: http://www.ipbmr.ru/?page=vestnik_2011_5_kartashova