Зачем нужен договор купли-продажи с обратным выкупом

Договор купли-продажи с правом продавца на обратный выкуп товара — Советы юриста — АНГАРД.РФ

г. ______

«__» ______ 20__ г.

______________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице ___________, действующего на основании ______, с одной стороны и _____________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице ____________, действующей на основании ______, с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать ____________ и относящиеся к нему документы в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется осмотреть _________, принять и оплатить его на условиях, установленных настоящим договором.

1.2. Сведения о товаре:

• _______________________________;
• _______________________________;
• _______________________________;
• _______________________________;
• _______________________________.

1.3. Продавец обязуется:

• передать __________ и относящиеся к нему документы Покупателю на условиях, установленных настоящим договором;
• обеспечить перевозку _________ своими силами и за свой счет;
• застраховать _______ при перевозке по обычно принятым рискам;
• передать ________ в количестве и качестве, соответствующих требованиям договора, в таре и упаковке, исключающих возможность его порчи (уничтожения) при перевозке;
• заменить некачественн_________ в течение _____ дней с момента получения от Покупателя извещения о некачественности _______, либо в течение _____ дней с момента получения такого извещения возвратить Покупателю уплаченную им цену ______________;
• передать ____________ свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец знал или не мог не знать.

1.4. Продавец имеет право ___________ осуществить обратный выкуп ____________ у Покупателя.

1.5. Покупатель обязуется:

• осмотреть и принять ____ в _ -дневный срок. При обнаружении несоответствия ______ требованиям настоящего договора Покупатель в указанный срок направляет Продавцу извещение (рекламацию), содержащее данные о характере обнаруженного несоответствия;
• уплатить за _____ его цену в соответствии с условиями настоящего договора;
• передать _____ и относящиеся к нему документы в собственность Продавца в случае его обращения с просьбой об обратном выкупе товара до истечения срока, указанного в пункте 1.4 настоящего договора.

2. ЦЕНА ТОВАРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена ________ составляет ____________ рублей. Цена __________ включает: ____________________.

2.2. Расчеты по договору производятся путем: ________________.

2.3. Форма оплаты: _____________________________________.

2.4. Покупатель вправе воздержаться от оплаты стоимости ____________ в случае, если у него отсутствовала возможность осмотра по вине Продавца.

2.5. В случае заключения договора обратного выкупа товара Продавец обязуется уплатить за товар сумму______________.

3. ПОРЯДОК ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА

3.1. Передача ______ в соответствии с условиями настоящего договора производится в _______________.

3.2. Переход риска утраты или повреждения ______ определяется в соответствии с требованиями гражданского законодательства, действующего на территории России.

3.3. Перевозка _____ до места передачи осуществляется ______ за счет ____.

3.4. Продавец передает Покупателю _____ в течение _______ со дня

подписания настоящего договора.

3.5. Покупатель оплачивает ____ в следующие сроки: ___________________.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За просрочку платежа Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере __% от суммы договора и пени из расчета _% от суммы договора за каждый день просрочки.

4.2. За просрочку передачи ______ Продавец уплачивает Покупателю пени в размере ___% его стоимости за каждый день просрочки.

4.3. За передачу ____, качество которого не соответствует условиям настоящего договора, а также за передачу некомплектного _____ Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере ________.

4.5. Уплата неустойки не освобождает стороны от обязанности исполнить свои обязательства, вытекающие из настоящего договора. Меры имущественной ответственности сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, применяются в соответствии с нормами законодательства, действующего на территории России.

5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены письменно и пописаны обеими сторонами договора.

5.2. Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон и в других случаях, предусмотренных ГК РФ и другими законами.

6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

6.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами.

6.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны вправе передать их на рассмотрение в арбитражный суд _______________.

7. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец __________________

Покупатель ________________

Настоящий договор составлен в ____ подлинных экземплярах на русском языке, имеющих равную юридическую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр настоящего договора.

8. ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец _________ (подпись, Ф.И.О., М.П.)

«__» ______ 20__ г.

Покупатель _______ (подпись, Ф.И.О., М.П.)

«__» ______ 20__ г.

Источник: https://xn--80aaif6bu.xn--p1ai/obrazcy-dokumentov/dogovory-kupli-prodazhi-meny-arendy-i-dr/dogovory-kupli-prodazhi-avtomobilej/dogovor-kupli-prodazhi-s-pravom-prodavtsa-na-obratnyy-vykup-tovara/

Обратная покупка

Wise 27 сентября 2015 12:42

Обратная покупка — один из видов соглашения, где покупатель определенной вещи берет на себя обязательство вернуть этот же товар продавцу по первому требованию.

Основная цель соглашения — получение собственником вещи большей прибыли, чем он мог бы иметь в случае предоставления ее в залог. Кроме этого, в отличие от залога, собственник сохраняет за собой право обладать активом.

Обратная покупка — современна сделка репо, которая применяется ЦБ различных стран в качестве мощного инструмента кредитно-денежной политики. Применяют сделки репо (обратной покупки) и трейдеры, для которых подобные операции — отличная возможность заработать.

Обратная покупка (сделка репо) — соглашение между двумя сторонами. По условиям заключенной сделки одна из сторон обязуется продать финансовый актив другой стороне, а затем (через какое-то время) выкупить его обратно. Дата обратной покупки, как правило, согласовывается заранее.

Обратная покупка: история, право, сущность

Сущность договора обратной покупки почти не имеет ничего общего с современным положением о гражданском обороте, нуждающемся в крепкой юридической базе и определенности для каждой из сторон в своих правах.

Владелец вещи, который может в любой момент потерять ее по желанию первоначального продавца, ставит настоящего держателя в затруднительное положение.

Особенно это актуально, если речь идет о дальнейших взаимоотношениях покупателя с третьими лицами.

Соглашение обратной покупки часто подразумевает злоупотребления со стороны участников. Одним из таковых является прикрытие сделкой запрещенных законодательно видов обеспечения. Следовательно, договоры обратной покупки имеют определенные ограничения. Так, в каждом праве в отношении обратной покупки существовали (в некоторых и существуют по сей день) следующие запреты:

— во французском праве запрещено оформление договора обратной покупки на срок более 5-ти лет. При покупке недвижимости и при знании третьего покупателя обратная покупка приравнивается к процедуре выкупа;

— в общегерманском праве срок действия договора сокращен до 3-х лет. Единственное исключение — сделки с недвижимостью, для которых период сделки может составлять до 30 лет;

— по остзейскому праву. В случае когда период действия не прописан в соглашении, то обратная покупка не имеет периода давности;

— по римской конституции обратная покупка (в отличие от более распространенного вещного выкупа) имеет лишь обязательное действие. Это значит, что право обратной покупки может быть реализовано лишь против первоначального контрагента, а не против третьего лица, которому передана вещь.

Стоимостью обратной покупки (если иное не оговорено в соглашении) является стоимость первоначальной сделки с учетом тех сумм, которые обратный покупатель обязывается покрыть продавцу за имеющие место расходы. При этом в остзейском праве разрешается самостоятельное установление цены участниками. Если же добиться договоренности не удается, то цена определяется судом.

По французскому праву сторона-продавец в сделке обратной покупки может рассчитывать на покрытие текущих издержек, а также тех, к которым привело увеличение цены.

По общегерманскому праву продавец в сделке обратной покупки должен удалить с объекта все вредные приспособления. В иной ситуации он несет ответственность за уменьшение ценности товара и нанесенный ему вред.

 Если же договор обратной покупки существует по первоначальной цене, то ни снижение, ни рост цены имущества не позволяет сторонам сделки права возмещать убытки.

При этом взыскание процентных платежей с первоначальной (покупной) стоимости за период от первой обратной покупки не допускается.

На современном этапе договор обратной покупки — соглашение, по которому одна сторона продает какой-либо актив и одновременно с этим (в рамках обещания или другого соглашения) обязуется его выкупить. В качестве альтернативы возможно получение стороной опциона на обратный выкуп. Роль объекта, который подлежит выкупу, может исполнять:

— актив, который выступал в роли объекта, и продан в период первоначальной сделки;- аналогичный актив;

— другой актив, элементом которого является реализованный в первой сделки актив.

Обратная покупка: формы, особенности, преимущества

В современной практике обратная покупка может принимать следующие формы:

— обязательство компании выкупить объект сделки (актив) обратно. Такая сделка носит название форвард;
— право компании выкупить объект сделки обратно (call опцион);
— обязательство предприятия выкупить объект сделки (актив) в случае поступившего требования со стороны покупателя (опцион put).

Кроме этого, на российском рынке все более востребованными являются сделки РЕПО — соглашения обратной покупки, позволяющие кредиторам уменьшить текущие риски, а заемщикам — получить деньги на выгодных для них условиях.

Суть современных операций обратной покупки (РЕПО) заключается в следующем:

1. На первом этапе одна сторона продает другой какой-либо актив (чаще всего ценная бумага) с условием обратной покупки в будущем. При этом оговаривается, что будет выкуплено это же число ценных бумаг и по определенной цене.

2. На втором этапе совершается обратный выкуп активов по оговоренным сторонами условиям.

Сам договор РЕПО — сделка, подразумевающая обратную покупку, а именно первоначальную продажу актива с последующим его выкупом. Основная цель совершения сделки — не покупка (продажа) объекта, а временная передача наличности продавцу за право пользования каким-либо активом.

На практике первоначальная стоимость актива при совершении обратной сделки ниже стоимости обратного выкупа. По сути, продавец — заемщик, а покупатель —  кредитодатель. Последний, в свою очередь, может рассчитывать на возврат средств с учетом начисленных процентов.

Известны случаи, когда обратная покупка совершается на иных условиях, то есть стоимость первоначальной продажи актива выше цены обратного выкупа. В этой ситуации уже продавец выступает в роли кредитора, предоставляющего необходимые средства покупателю.

Своеобразным залогом выступает сам объект сделки.

Спрэд (разница) между двумя ценами (покупки и продажи) носит название процента по сделке обратной покупки (РЕПО). В первом случае это процентный платеж по денежному займу, а во втором — процент по кредиту в форме имущества.
В практической сфере деятельности объектом обратной покупки выступают ценные бумаги. Этому есть несколько причин:

— оборот по продаже ценных бумаг (в отличие от реализации прочих видов активов) освобожден от налогов;

— оформление купли-продажи бумаг на предъявителя с юридической позиции выглядит гораздо проще (в сравнении с будущей покупкой и реализацией некоторых видов имущества).

К примеру, чтобы оформить объект недвижимости для продажи, необходимо подтверждение прав владения продавца на объект.

В сделке РЕПО это сложно реализовать, ведь суть операции — обратная покупка недвижимости первоначальным владельцем и последующая продажа фирмой, которая при заключении сделки не относится к категории владельцев объекта;

— ценные бумаги обладают большой ликвидностью, поэтому максимально привлекательны для покупателя (кредитора).

Сделки обратной покупки (репо) имеют массу преимуществ. В первую очередь это удобно кредитору, который не просто получает объект сделки в залог, а становится его полноправным хозяином.

Немаловажный плюс и в том, что кредитору не нужно проверять ликвидность и платежеспособность второй стороны, ведь на руках у него ликвидный товар, который, по сути, был куплен.

С другой стороны, кредитор все-таки рискует из-за вероятности снижения ликвидности полученного объекта сделки. Есть еще один важный момент.

При проведении обратной покупки покупатель освобождается от множества процедур проверки продавца (кредитополучателя), а заемщик теряет выгоды от пользования залогом (к примеру, право получения дивидендных выплат).

По этом причине ставки по договорам обратной покупки, как правило, меньше процентов стандартных договоров под обеспечение.

Плюс операции еще и в том, что на получение кредита могут рассчитывать и те лица, которые по различным причинам не удовлетворяют требованиям банковского учреждения. Главное при совершении такой сделки — иметь на руках ликвидное имущество.

Немаловажный момент — налогообложение при совершении таких сделок. Так, в налоговом кодексе РФ прописан особый порядок стягивания налогов со сделок обратной покупки (РЕПО). Данный процесс имеет определенные отличия от обычного порядка налогообложения расходов и доходов в процессе покупки ценных бумаг.

При этом особая форма расчета распространяется лишь на сделки, касающиеся ценных бумаг. Что касается, к примеру, продажи и обратного выкупа векселей, то здесь действуют общие правила. Кроме этого, специальные правила не применяются, если обратный выкуп не состоялся или же не выполнена вторая часть сделки.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/13151-obratnaya-pokupka

Договор купли продажи авто с обратным выкупом образец

Если исходить из закрытости перечня допустимых и перечисленных в законе сделок, то, конечно, стороны «имели в виду» договор банковского кредита.

Однако если руководствоваться принципом свободы договора, можно с полным основание утверждать, что стороны имели в виду именно ту сделку, которую и совершили, которая хотя экономически и равнозначна кредитованию, но собственно кредитный и залоговый тем не менее не является.

Чаще всего в качестве имущества, используемого в сделке РЕПО, выступают ценные бумаги (документарные и без документарные): казначейские обязательства, облигации государственного внутреннего валютного облигационного займа, акции предприятий.

Это объясняется прежде всего льготным режимом налогообложения операций купли – продажи ценных бумаг: обороты по сделкам с ценными бумагами не облагаются налогом на добавленную стоимость.

См., например, определение Ульяновского облсуда от 10.08.2010 по делу № 33-2830-2010. Оформление договора Договор аренды имущества с последующим выкупом надлежит заключать в той же форме, что и договор купли-продажи упомянутого имущества.
В рассматриваемом случае договор предполагает простую письменную форму, не требует удостоверения нотариусом и не подлежит регистрации.

На его основании впоследствии будет зарегистрирован переход права собственности (после выплаты выкупной стоимости транспорта), однако сам договор, на какой бы срок он ни заключался, не регистрируется (ст.
643 ч. 2 ГК РФ). Вместе с тем достаточно распространена практика, когда договор купли-продажи автомобиля с последующим правом выкупа стороны, основываясь на положениях п. 3 ст.

609 ч.

Условная купля-продажа может стать конкурентом залогу

Договора, указанная цена Имущества при обратном выкупе, будет меньше цены Имущества первичной купли-продажи, Продавец обязуется выкупить Имущество у Покупателя по цене первичной купли-продажи. 4. Порядок расчетов 4.1.

Расчет между Сторонами по первичной купли-продаже осуществляется путем внесения наличных денежных средств в кассу Продавца, либо безналичным денежным переводом на расчетный счет Продавца.
4.2.

Расчет между Сторонами по обратному выкупу осуществляется путем передачи наличных денежных средств из кассы Продавца Покупателю, либо безналичным денежным переводом на счет Покупателя. 5. Ответственность сторон 5.1.

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа

В современной банковской практике широко применяемым способом обеспечения возвратности кредитов либо вообще особым видом активных банковских операций стало совершение сделок купли-продажи имущества с обязательством его обратного выкупа по заранее оговоренной цене и в заранее установленные сроки. Суть данной сделки в следующем. Кредитная организация покупает у продавца (фактического заемщика) какое-либо имущество и одновременно обязуется продать это же имущество заемщику через срок за определенную цену.

Внимание

Юридически сделка РЕПО представляет собой совокупность двух договоров купли-продажи. Оба они оформляются чаще всего в виде единого документа.

Отличаются эти договоры только ценой (цена договора «обратной» продажи выше) и сроками исполнения (первый банковский договор займа исполняется непосредственно после заключения, а второй – через определенный срок).

Здесь также между сторонами обеспечиваемого обязательства заключается договор купли-продажи, однако права и обязанности по нему возникают сразу, а не при неисполнении или ненадлежащем исполнении основного обязательства. Таким образом, банк становится собственником отчуждаемого имущества сразу.

При наступлении отменительного условия собственность возвращается заемщику, а заемщик возвращает уплаченные банком денежные средства. Однако в отличие от купли-продажи, поставленной под отлагательное условие, зачет в данном случае вряд ли возможен.
Ведь стороны платят друг другу дважды: банк предоставляет кредит и уплачивает цену имущества, передаваемого по договору купли-продажи, а должник возвращает кредит и уплачивает выкупную цену. При этом банк совершает оба платежа до наступления отменительного условия, а должник — после.

Договор купли продажи с обратным выкупом

Важно

В указанном случае это означает, что сделка должна рассматривать как выдача банковского кредита под залог имущества. Следует логический вывод, что у кредитора возникает не право собственности на имущество, а лишь залоговое право.

В пользу действительности рассматриваемой сделки свидетельствует принцип свободы договора, в соответствии с которым, в частности, стороны могут заключить договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом, а также содержащие элементы различных договоров. С этой позиции можно иначе, чем это сделано ранее, истолковать процитированную фразу из ст.170 ГК о сделке, «которую стороны действительно имели в виду».

Договор купли-продажи с обязательством обратного выкупа

Претензионный порядок досудебного урегулирования споров из Договора является для Сторон обязательным. 6.2. Претензионные письма направляются Сторонами нарочным или заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении последнего адресату по местонахождению Сторон, либо посредством электронной почты на указанный в настоящем Договоре адрес, либо передаются лично.

6.3. Срок рассмотрения претензионного письма составляет 3 рабочих дня со дня получения последнего адресатом. 6.4. При невозможности досудебного урегулирования споров из Договора, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством. 7.

Заключительные положения 7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания и прекращается с выполнением всех обязательств Сторонами. 7.2.

Взаимоотношения Сторон в части, не предусмотренной настоящим Договором, регулируются законодательством Российской Федерации. 7.3.

Договор выкупа автомобиля в рассрочку образец бланк

Необходимо уточнить возможность/невозможность одностороннего отказа от исполнения договора и его условия (ст. 450.1 ч. 1 ГК РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ). Перед подписанием договора арендатор должен убедиться в исправности транспортного средства.

Источник: http://zakon52.ru/dogovor-kupli-prodazhi-avto-s-obratnym-vykupom-obrazets/

Продажа квартиры с обратным выкупом

Последнее обновление: 27.10.2017

На рынке существует такая операция, как продажа недвижимости с правом обратного выкупа. То есть Продавец квартиры, например, после ее продажи, согласно условиям договора, имеет право выкупить назад свою недвижимость через некоторое время. Зачем и кому это нужно?

Сразу поясним, что понятие обратного выкупа квартиры используется в двух совершенно разных случаях:

1. это обеспечение частного займа с помощью недвижимости (квартиры), в виде залога;
2. это предложение Застройщика о продаже квартир в новостройках с гарантией того, что Покупатель не останется внакладе, даже если цены упадут.

Поясним подробнее, о чем тут речь.

Апартаменты. Что это такое? Технические и юридические отличия их от квартиры – см. по ссылке.

1. Договор купли-продажи квартиры с обратным выкупом

В случае залога при частном займе заключается Договор купли-продажи квартиры с условием ее обратного выкупа.

В нем отдельным пунктом указывается обязательство Покупателя через определенный срок продать обратно Продавцу эту же квартиру по его требованию. Закон допускает такие сделки, т.к. согласно п.

2, ст.421, ГК РФ, граждане свободны в заключении договора.

Например, Продавец-заемщик хочет занять денег на свои нужды у Покупателя-кредитора. В обеспечение займа (кредита) Продавец готов отдать свою квартиру.

После чего квартира выставляется на публичные торги, и из вырученных денег судебные приставы возвращают кредитору положенную ему сумму.

https://www.youtube.com/watch?v=NbHTXOASwbs

Это долгая и нудная процедура, в процессе которой могут возникнуть взаимные претензии и судебные споры. Поэтому кредитора она не устраивает.

И он предлагает упростить оформление квартиры в залог – просто заключить Договор купли-продажи с правом Продавца на обратный выкуп квартиры. Выкуп должен произойти не позже определенного срока (срок кредита), и по более высокой цене (с учетом процентов по кредиту).

Если Продавец-заемщик не выкупает обратно свою недвижимость (не возвращает заем), то квартира остается в собственности у Покупателя-кредитора в качестве компенсации.

Такой способ залога квартиры хоть и является простым и удобным, но несет в себе определенные риски. Риск для Продавца-заемщика в том, что Покупатель может продать квартиру третьему лицу, не дожидаясь возврата кредита. Формально ему ничего не мешает – собственность уже зарегистрирована на него.

А риск Покупателя-кредитора в том, что Продавец после получения денег может подать иск в суд о притворности сделки купли-продажи квартиры, прикрывающей договор займа (п.2, ст.170, ГК РФ). И если суд сочтет его доводы убедительными, то сделка купли-продажи будет признана недействительной, а квартира – возвращена Продавцу.

Пример судебного спора по этому поводу – здесь.

Какие бывают виды собственности на квартиру – смотри в Глоссарии по ссылке.

2. Что такое обратный выкуп квартиры Застройщиком?

Это относительно новый прием продаж на первичном рынке недвижимости. Называется это модными словами buy-back или sale-pay-back.

Суть его в том, что Застройщик предлагает Покупателю купить у него квартиру в строящемся доме на начальном этапе строительства. А после достройки дома и сдачи его в эксплуатацию – обязуется (по требованию Покупателя) выкупить эту квартиру обратно по цене, превышающей цену ее первоначальной покупки, например, на 15%.

Таким образом, Застройщик привлекает дополнительные средства на строительство дома у тех, кто покупает квартиры с инвестиционной целью, т.е. с целью последующей продажи и получения прибыли.

При этом, инвестор может и не продавать квартиру обратно Застройщику, а выставить ее на продажу на рынке или оставить себе.

Несмотря на обязательства возврата денег с процентами, для Застройщика это более выгодное привлечение средств, чем банковский кредит на финансирование стройки.

Кроме того, заявление о предоставлении услуги по обратному выкупу квартир в новостройке – это отличный маркетинговый ход для Застройщика.

В глазах потенциальных покупателей (в том числе инвесторов) сам факт предложения такой услуги ассоциируется с уверенностью и прочными позициями компании на рынке.

Для этой цели Застройщики анонсируют целые программы по обратному выкупу квартир в своих домах. Само наличие такого предложения в рекламе позволяет Застройщику выделиться среди конкурентов, и поднять эффективность своих продаж.

В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Хитрость Застройщика здесь еще и в том, что широко рекламируя свою услугу по обратному выкупу, он вводит ограничительные меры для Покупателей на реализацию такой услуги.

Например, обратный выкуп может действовать не для всех квартир, а только для некоторых (для самых неликвидных, например). Или – выкуп может предоставляться только тем, кто произвел оплату квартиры сразу на 100%.

Сумма, за которую Застройщики готовы выкупать обратно свои площади, обычно, не намного больше той суммы, которую вложил в строительство Покупатель-инвестор. Застройщик, как правило, обеспечивает ему минимальную доходность, сопоставимую с доходностью банковского депозита.

Но инвестору это все равно выгодно. Ведь он не обязан продавать квартиру обратно Застройщику, это всего лишь его право.

Если же к моменту окончания строительства рыночные цены на недвижимость значительно вырастут, то инвестор просто продает свою квартиру на рынке любому желающему.

Тогда его прибыль становится выше, а право обратного выкупа остается неиспользованным.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

В большинстве случаев так оно и происходит. Ведь в процессе строительства дома (от стадии котлована до стадии сдачи в эксплуатацию) цена на квадратные метры вновь созданных площадей вырастает вместе с самим домом.

Стоимость метра в процессе строительства растет даже в случае, когда весь рынок недвижимости находится в стагнации.

Поэтому продать построенную квартиру на открытом рынке, обычно, выгоднее, чем продавать ее по услуге buy-back обратно Застройщику.

По своей сути продажа квартиры с правом обратного выкупа – это аналог биржевой сделки РЕПО. Только на бирже предметом сделки выступают ценные бумаги.

Чем отличается техпаспорт от техплана на квартиру? Какой документ нужен для сделки?

Какой договор используют Застройщики для предложения услуги обратного выкупа квартир?

Технически Покупатель совершает обычную покупку квартиры в новостройке у Застройщика по Договору долевого участия (ДДУ), но имеет в этой сделке дополнительную опцию – возможность гарантированной продажи квартиры по определенной цене через определенный срок.

Условие обратного выкупа квартиры указывается в самом договоре покупки (в ДДУ), либо оформляется дополнительным соглашением к нему.

Покупателю-дольщику в этом случае надо обратить внимание на следующие пункты условий обратного выкупа:

• срок, по истечении которого дольщик может вернуть квартиру Застройщику;
• формула расчета цены выкупа квартиры (с учетом доходности для инвестора);
• возможное наличие штрафов с инвестора за досрочное требование выкупа;
• юрлицо, которое обязуется по требованию дольщика выкупить у него квартиру (это должен быть именно Застройщик, а не другая компания или агентство);
• в договоре не должно быть условий, позволяющих Застройщику уклониться от выкупа квартиры, перенести срок выкупа или уменьшить доходность инвестора за счет изменения ставок, включения различных комиссий и т.п.

При этом условие обратного выкупа не должно никак ограничивать другие права дольщика по договору ДДУ. В частности, дольщик может продать квартиру и в процессе строительства новому дольщику по Договору уступки прав требования.

В чем основа безопасности при покупке и продаже квартиры – смотри в этой заметке.

Риск у Покупателя квартиры в новостройке с условием обратного выкупа тот же самый, что и у всех покупателей жилья на первичном рынке – это просрочка сдачи дома и банкротство Застройщика.

Поэтому прежде, чем покупаться на заманчивое предложение продажи квартир с такой опцией, нужно тщательно оценить надежность и финансовую устойчивость Застройщика (как это делается – см.

по ссылке).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/prodazha-kvartiry-s-obratnym-vykupom/

Обратный выкуп недвижимости: договор обратного выкупа, купля-продажа недвижимости | Жилищный консультант

Обратный выкуп недвижимости является,по сути инвестицией. Причем вложения осуществляются в еще недостроенную площадь новостройки. По истечению определенного времени, компания-застройщик гарантирует выкуп приобретенной площади у инвестора. При этом сверх стоимости выплачиваются проценты как преимущественные гарантии сделки.

• Москва МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Общероссийский:

Институт обратного выкупа за рубежом применяется повсеместно. Касается это не только сферы недвижимости, но и рынка ценных бумаг и драгоценностей. Процедура выкупа просматривается в банковской сфере, телекоммуникациях и IT. В России такой лизинг является новинкой, поэтому пока не достиг нужного уровня.

Впервые на территории РФ сделка обратного выкупа произошла в 2008 году. Во время очередного финансового кризиса, несколько крупных компаний пожелали выкупить собственные акции. Среди таких компаний: «Северсталь», «Sollers», «Норильский никель».

На рынке недвижимости обратный выкуп (sale-pay-back) стал известен благодаря сотрудничеству строительной компании «Дон-Строй Инвест» и ОАО «Банк ВТБ». В реализуемые этим объединением жилые комплексы можно выгодно вложить денежные средства под согласованный годовой процент.

Данная программа выгодна строительной компании (эмитенту) по следующим причинам:

• Преобразовать структуру денежного финансирования (в период строительства затраты покрываются за счет вложений инвесторов, завершив постройку производиться выкуп доли вкладчика и собственность продается выгоднее и сразу);
• Избавление от убыточной ликвидности (убыточную застройку оканчивают на деньги инвесторов, а готовое жилье всегда пользуется спросом; при постепенной реализации квартир новостройки вкладчикам выплачиваются обещанные дивиденды);
• Улучшение имиджа компании (богатая компания может поступиться незначительным убытком в силу поднятия рейтинга).

Условия покупки квартиры с услугой «обратный выкуп»

Услуга sale-pay-back заключается в несколько этапов:

1. Эмитент (компания-застройщик) реализует недвижимость на начальной стадии постройки. То есть фактически жилья еще нет. Площадь квартиры и расположение в ней комнат расчерчены в технической документации и находятся в стадии проекта.
2. Покупателю-инвестору предлагается оплата рисков в виде оговоренных процентов и обязательный выкуп собственности после завершения строительства. При этом покупатель может жилье не продавать и оставить в собственное пользование.

Соглашение об обратном выкупе недвижимости обязательно должно содержать:

• Предполагаемые сроки завершения строительства.
• Оцениваемую стоимость объекта сделки.
• Гарантии и обязательства сторон сделки.
• Штрафные санкции в случае отказа любой из сторон от осуществления пунктов соглашения.

Условия сделки предполагают право инвестора перепродать собственную долю другому лицу во время постройки.

Обратный выкуп недвижимости должен приносить инвестору определенную прибыль. В противном случае такая сделка считается обычной, как и покупка квартиры в недостроенной новостройке.

Договор обратного выкупа недвижимости

Договор sale-pay-back представляет собой совокупность двух юридических документов: получение займа строительной компанией от покупателя-инвестора и продажа инвестором через оговоренный срок собственности в пользование получателя инвестиций. Если обратного выкупа не предполагается, то такую сделку нельзя назвать sale-pay-back и она фактически является покупкой недвижимости у застройщика.

Договор обратного выкупа недвижимости заключается в нескольких образцах: один для инвестора, один для получателя займа.

Образец договора должен соответствовать определенными требованиями:

• Достоверная и полная информация об объекте недвижимости.
• Наличие полного перечня документов на правообладание собственностью.
• Гарантии отсутствия иного собственника.
• Утвержденная стоимость инвестирования указанная числом и прописью.
• Полные ФИО участников сделки или представителей от организаций.

В заключаемом договоре обязательно должна содержаться следующая информация:

• Нотариально удостоверенные копии регистрационных документов участников сделки (копия паспорта физ. лица, копия выписки из регистрации для юр. лица).
• Срок осуществления сделки и гарантии выполнения условия к указанной дате.
• Компенсационная уплата в случае нарушения договоренностей.
• Схема застройки, утвержденная архитектором.
• Нотариальное удостоверение супруга (при необходимости).
• Порядок исполнения договора.
• Возможность изменения и расторжения соглашения.

Порядок покупки квартиры с возможностью обратного выкупа

Порядок покупки квартиры с возможностью выкупа напоминает процедуру купли-продажи собственности.

Процедура оформления состоит из следующих этапов:

1. Выбор компании-застройщика для инвестирования.
2. Сбор необходимой документации.
3. Нотариальное засвидетельствование покупки квартиры у застройщика. Оформление у нотариуса обезопасит от возникновения рисков при отказе от системы выкупа одной из сторон.
4. Подписание документа о передаче доли собственности инвестору.
5. Получение свидетельства о праве обладания квартирой. Одновременно осуществляется перевод денежных средств на счет строительной компании.
6. Заключение договора о возможности обратного выкупа.
7. В случае завершения сделки обратный выкуп производится в срок не более 100 дней, если другая дата не оговорена отдельно.
8. По истечению срока выкупа и не выполнению возложенных соглашением обязательств, сделка может быть признана недействительной.

Список необходимых документов

• Нотариально заверенные копии паспорта (для физического лица), выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица).
• Акт купли-продажи квартиры.
• Соглашение о возможности обратного выкупа.
• Удостоверяющий документ уплаты госпошлины за проведение сделки.
• Нотариально удостоверенная копия разрешения от супруга (при необходимости).
• Копии учредительных документов компании-застройщика.
• Согласие банка при его участи.
• Копия плана застройки.
• Разрешение органов кадастра о выкупе земельного участка.

Плюсы и минусы покупки квартиры с услугой «sale-pay-back»

Плюсы от покупки квартиры таким способом неоднозначны. Преимуществом может являться получаемый процент прибыли от инвестирования в собственность. Но при этом компания-застройщик не выплачивает достойное вознаграждение. Реальную прибыль можно получить от скачка цены на недвижимость. Увидев реальный рост цен на квартиры, ее можно быстренько перепродать другому лицу.

Сделка с обратным выкупом не лишена и минусов. Существенные из них – многочисленные риски. Неприятность может возникнуть при падении цен и спроса на недвижимость, неожиданной смене или банкротстве строительной компании, отказе в выкупе доли собственности.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него при покупке квартиры с обратным выкупом

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Владимир. Были вложены инвестиционные средства в квартиру в еще недостроенной новостройке.

Компания застройщик обязалась произвести выкуп после окончания строительства. После завершения постройки компания отказалась производить выплату средств.

Мотивация была однозначна – притворность сделки. Имеет ли юридическую обоснованность такой ответ?

Ответ: Здравствуйте, Владимир. Да, согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ. Притворной сделкой признается договор, прикрывающий иной правоустанавливающий документ. В вашем случае таким документом является договор купли-продажи квартиры, который имеет юридическую обоснованность.

Пример по покупке квартиры с обратным выкупом

Год назад гражданин заключил сделку покупки квартиры с возможностью обратного выкупа. Инвестиционные средства перечислены на счет компании застройщика.

Согласно письменному соглашению по окончанию строительства квартира подлежала выкупу за установленную сумму плюс 4% прибыли за годовой оборот.

Срок погашения задолженности составлял 100 дней после установленной даты.

Главное в заключение договора с возможностью выкупа — соблюсти установленные сроки со своей стороны. Тогда другая сторона будет виновата в нарушениях договора и станет виновной в соответствии ст. 165 п.2 ГК РФ.

Заключение

1. Обратный выкуп недвижимости (sale-pay-back) является относительной новинкой в России. Поэтому процедура оформления должна быть тщательно проверена и соответствовать законодательству.
2. Институт обратного выкупа в идеале должен приносить ощутимую прибыль инвестору.

   На данный момент эта отрасль динамично развивается на отечественном рынке недвижимости.

3. Условия покупки недвижимости с выкупом должны предусматривать точные сроки исполнения, сумму сделки, обязанности и гарантии сторон.

4. Договор обратного выкупа представляет собой совокупность акта купли-продажи и документа о возвращении кредита. Во избежание возникновения притворной сделки все операции должны быть рассмотрены в одном соглашении.

5. В виду несовершенства отечественного законодательства инвестор идет на риск при заключении такой сделки. Только уверенность в прибыли и застрахованность от рисков должны мотивировать лицо для решения купить еще недостроенную квартиру.

Список законов

• Статья 165 ГК РФ
• Статья 170 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/prodazha/obratnyj-vykup-nedvizhimosti/

Обратный выкуп недвижимости: образец договора

Сегодня все чаще на рынке недвижимости застройщики предлагают дольщикам заключать сделки по методу «Sale-pay-back», что означает заключение договора обратного выкупа недвижимости. Для Российского потребителя этот метод пока в «диковинку», но в Европе это распространенный способ для застройщиков привлечения денежных средств частных инвесторов (физических лиц).

Что представляет собой обратный выкуп недвижимости?

Суть этого метода заключения соглашения между девелопером и частным инвестором состоит во взаимной выгоде.

Застройщик заключает договор с физическим (юридическим) лицом, желающим либо купить квартиру, либо вложить «свободные» финансы в строительство на этапе «котлована», а в последующем времени девелопер обязуется выкупить построенные квадраты недвижимости с уплатой инвестору не только суммы вложенных средств, но и выплаты оговоренных в договоре обещанных процентов с вложенных инвестиций.

Такая система реализации недвижимости не обязывает покупателя (инвестора) отдавать строящиеся квадраты. После того как будет построен жилой комплекс, инвестор оставляет за собой право не продавать квартиру, а стать полноправным ее хозяином.

Такое капиталовложение выгодно для обеих сторон тем, что инвестор, оформив договор купли-продажи по методу «Sale-pay-back» (обратный выкуп) застрахован, от рисков потери своих финансовых вложений, так как застройщик обязуется выкупить недвижимость сразу после в ведения жилищного комплекса в эксплуатацию.

Заключение договора купли-продажи с обратным выкупом квартиры

При заключении договорного соглашения по методу «Sale-pay-back» инвестору в первую очередь необходимо обратить внимание на длительность заключения договорного соглашения. То есть, по истечении какого срока он сможет получить назад вложенные деньги.

Необходимо обратить внимание, при каких условиях застройщик обязуется передать квартиру инвестору либо реализовать ее и вернуть вложенные финансы: при стопроцентной оплате квадратов на стадии котлована или же есть возможность рассрочки платежей и т.д.

Обязательно убедитесь, что застройщик не прописал в договоре мелким шрифтом условий отказа от выкупа недвижимости.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Еще одно условие договора, на которое необходимо обратить внимание: собирается ли застройщик выкупать жилое помещение самостоятельно или будет выступать продавцом в роли риэлтора. Что впоследствии не принесет прибыли инвестору, так как цены на недвижимость могут значительно снизиться.

Львиная доля мошеннических схем с недвижимостью – это существенный минус такого вложения денег.

Поэтому необходимо внимательно подходить к заключению такой сделки и исключить все отрицательные нюансы составления и подписания договора «обратного выкупа».

В первую очередь стоит тщательно подходить к выбору компании-застройщика. Не стоит вкладывать свои финансы в компании, которые:

• занимаются продажей недвижимости с использованием акционных предложений (т.е. всячески стараются привлечь покупателя, предлагая скидки на покупку жилья);
• предлагают вкладывать финансы по методу «пирамиды» (т.е. застройщик не обладает собственными средствами на постройку, а сто процентов пользуется средствами инвестора);
• завышают реальную прибыль от вложений и т.п.

Если есть сомнения по поводу добросовестности застройщика или некоторых пунктов договора, стоит обратиться за помощью к юристу, эксперту в данной области.

Соглашение «обратного выкупа» составляется и заключается для каждой стороны индивидуально, так как для компании-застройщика он будет являться договором займа, а для инвестора договором купли-продажи квартиры.

Какие нужны документы?

Для заключения договорного соглашения по методу «Sale-pay-back» необходим следующий пакет документов:

• нотариально заверенная копия удостоверения личности (для физических лиц) и копия выписки из единого государственного реестра юридических лиц (для юр. лиц);
• акт купли-продажи недвижимости;
• квитанцию об уплате государственной пошлины;
• копии учредительных документов застройщика;
• если инвестор не имеет собственных средств и берет ипотечный займ в банке необходимо также согласие самого банка;
• копия проекта (плана) застройки;
• разрешительные документы от органов кадастра на выкуп земельного участка под застройкой.

Форма договора

В России на законодательном уровне пока не установлена обязательная форма такого договора.

Так, инвестор на свой страх и риск заключает договорное соглашение об обратном выкупе в простой письменной форме. Чем и пользуются недобросовестные застройщики, объявляя впоследствии сделку притворной, а соответственно недействительной, что означает для инвестора – потеря вложенных средств и невозможности владеть построенным объектом недвижимости.

Основные условия договора

К содержанию самого договора есть также определенные требования, в нем обязательно должны оговариваться следующие пункты:

• самая актуальная и достоверная информация о недвижимом объекте;
• должны быть перечислены документы, указывающие на право собственности;
• гарантия отсутствия третьей стороны сделки (другого собственника);
• обязательно прописана полная стоимость недвижимости (цифрами и прописью);
• фамилия, имя и отчество полностью всех участников сделки;
• сроки исполнения сделки и гарантия выполнения условий к оговоренной дате;
• компенсационные выплаты в случае несоблюдения от договорных обязательств;
• проект застройки, утвержденный главным архитектором;
• порядок реализации договорного соглашения;
• условия внесения изменений в соглашение либо полное расторжение.

Механизм обратного выкупа

Сам механизм обратного выкупа заключается в следующем: физическое или юридическое лицо вкладывает капитал в приобретение недвижимости на стадии «котлована».

Застройщик в свою очередь обязуется произвести выкуп построенной в будущем квартиры плюс уплатить процент с вложенных денежных средств.

Для девелоперов такой займ обходиться гораздо дешевле, чем, если бы он брал денежные средства в кредит в банке.

К сожалению не все условия соглашения одинаково подходят клиентам. Так неудобными нюансами в договоре могут быть следующие условия:

• длительный срок инвестиций;
• невозможность оплаты в рассрочку, только единовременная оплата полной суммы;
• низкая процентная ставка по возврату;
• неподходящий вариант расположения квартиры (не та этажность, вид, квадратура);

Чтобы избежать ненужных неприятностей, нужно детально изучать документы застройщика и само заключаемое соглашение.

Образец договора с правом обратного выкупа недвижимости

Скачать образец договора купли-продажи с правом на обратный выкуп.

Для большинства компаний – застройщиков такая сделка остается пока чем-то новым и не доступным. Чтобы предлагать клиентам такие программы, застройщикам нужно постоянно увеличивать обороты, сдавая новые и новые объекты недвижимости. Развивать партнерские отношения с финансовыми учреждениями. В нашей стране это доступно не многим, а лишь крупным строительным холдингам.

Такая тенденция приводит к тому, что на рынок недвижимости все чаще выходят иностранные компании-застройщики, для которых метод заключения соглашения обратного выкупа не в новинку.

Именно такой механизм как «обратный выкуп» говорит о положительном инвестиционном климате на рынке недвижимости и возникновения новой тенденции капиталовложения среди людей среднего класса. Вероятно, по прошествии некоторого времени это направление станет популярным среди большого количества инвесторов и компаний-застройщиков, предлагающих данный вид сделки.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/obratnyj-vykup-nedvizhimosti