Аренда недвижимости по договору аренды будущей вещи
Аренда будущей вещи
Материал из Buzzy
Недвига:аренда:аренда главная
Возможность аренды будущей вещи
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ. — п. 10 ИП ПВАС №73 от 11.11.2013 г.
Возможность субаренды будущей вещи
1) Если стороны договорились, что хотя здание не введено в эксплуатацию и право собственности не зарегистрировано, но помещение передается во владение за плату, то так оно и есть и это совершенно нормально: полученная плата неосновательным обогащением не является.
2) Приведенное выше условие о владении помещением за плату можно включать в предварительный договор аренды, и оно будет «работать» как задумано. ПП ВАС № 9798/12 от 15 января 2013 года.
Возможность арренды незарегистрированной в ЕГРП недвижимости
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
— п. 10 ИП ПВАС №73 от 11.11.2013 г.
Возможность аенды недвижимости, не введенной в эксплуатацию
Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.
При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.
Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации. — п. 10 ИП ПВАС №73 от 11.11.2013 г.
Последствия неисполнения обязательства по передаче будущей вещи
В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
— п. 10 ИП ПВАС №73 от 11.11.2013 г.
Земельный участок на праве постоянного (бессрочного пользования)
Судам следует иметь в виду, что договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ, так как по смыслу пункта 4 статьи 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается.
— п. 10 ИП ПВАС №73 от 11.11.2013 г.
Самовольная постройка
Однако судам необходимо учитывать, что договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не допускается.
п. 11 ИП ПВАС №73 от 11.11.2013 г.
Источник: http://buzzy.pro/index.php/%D0%90%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0_%D0%B1%D1%83%D0%B4%D1%83%D1%89%D0%B5%D0%B9_%D0%B2%D0%B5%D1%89%D0%B8
Договор аренды будущей вещи. (недвижимого имущества)
| Г. [место заключения договора] | [число, месяц, год] |
1. Предмет договора
1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресу: [вписать нужное], которое Продавец [приобретет/построит] в будущем (далее по тексту — «Объект недвижимости», «Объект»).
1.2. Технические характеристики Объекта [назначение (жилое/нежилое), этажность, общая площадь и другие характеристики].
1.3. Целевое назначение Объекта недвижимости — [вписать нужное].
1.4. Объект оборудован системами коммунальной инфраструктуры (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро — и теплоснабжение), обеспечен телефонной связью.1.5. Право собственности Продавца на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано.
2. Арендная плата и порядок расчетов
2.1. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет [вписать нужное] за 1 кв. м в месяц. Общая стоимость арендуемого Объекта составляет [вписать нужное] в месяц.
2.2. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем, не позднее [вписать нужное] числа каждого месяца.
2.3. Арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электроэнергии, услуг телефонной связи.
2.4. По соглашению Сторон размер арендной платы может ежегодно изменяться.
3. Права и обязанности сторон
3.1. Арендатор имеет право:
3.1.1. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились.
3.1.2. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.
3.1.3. С согласия Арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.
3.1.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного имущества.
3.1.5. В случае нарушения Арендодателем своей обязанности по производству капитального ремонта:
— производить капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью за счет Арендодателя;
— требовать соответственного уменьшения арендной платы;
— требовать расторжения договора и возмещения убытков
3.2. Арендатор обязан:
3.2.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом недвижимости.
3.2.2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора аренды и целевым назначением Объекта.
3.2.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги.
3.2.4. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю имущество в пригодном к использованию состоянии.
3.3. Арендодатель имеет право:
3.3.1. Осуществлять проверку состояния Объекта и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры не чаще одного раза в месяц в удобное для Арендатора время, а также в случае неотложной необходимости.
3.3.2. Контролировать целевое использование Арендатором переданного в аренду Объекта недвижимости.3.3.3. Требовать расторжения договора и возмещения убытков, в случае, если Арендатор использует Объект не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего договора.
3.3.4. Требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного настоящим договором.
3.4. Арендодатель обязан:
3.4.1. Предоставить Арендатору Объект недвижимости в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями аренды, предусмотренными в п. 1.1. настоящего договора.
3.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании Объектом.
3.4.3. Каждые [вписать нужное] года (лет), а также в аварийных ситуациях производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду Объекта недвижимости.
3.4.4. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного Объекта, произведенных с его согласия.
3.4.5. Принять от Арендатора по акту приема-возврата Объект в [вписать нужное]-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.
4. Срок аренды
4.1. Настоящий договор заключен на неопределенный срок.
4.2. Любая из Сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за за три месяца.
5. Изменение и прекращение договора
5.1. По соглашению Сторон настоящий договор может быть изменен.
5.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке, в случаях, когда Арендатор:
— грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора либо использует арендуемый Объект не по целевому назначению;
— существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта;
5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке если:
— Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего договора или назначением Объекта;
— переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта;
— Арендодатель не производит капитальный ремонт Объекта в установленные настоящим договором сроки;
— Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
6. Ответственность сторон по договору
6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.2. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки (реальный ущерб), причиненный задержкой возврата сданного внаем Объекта.
6.3. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере [вписать нужное] % от суммы долга за каждый день просрочки.
6.4. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего договора или целевым назначением Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в [вписать нужное]-кратном размере месячной арендной платы и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).6.5. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего договора он не знал об этих недостатках.
6.6. В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду, в том числе в связи с тем, что Объект недвижимости, являющийся предметом настоящего договора аренды, не будет создан арендодателем или приобретен им у третьего лица, Арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
7. Заключительные положения
7.1. Любые споры, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, подлежат окончательному урегулированию в [указать орган, на рассмотрение которого, стороны намерены передавать возникающие споры].
7.2. Настоящий договор составлен в 2-х аутентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
7.3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.
7.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания.
8. Реквизиты и подписи сторон
| Арендодатель | Арендатор |
| [вписать нужное][должность, подпись, инициалы, фамилия]М. П. | [вписать нужное][должность, подпись, инициалы, фамилия]М. П. |
Источник: http://love-credit.ru/content/dogovor-arendy-budushchey-veshchi-nedvizhimogo-imushchestva
Нюансы составления договора аренды будущей вещи
Возможна ли аренда будущей вещи
Пленум ВАС РФ об аренде будущей вещи
Особенности договора аренды будущей недвижимой вещи
Образец договора аренды будущей недвижимости
Документы, необходимые для идентификации предмета аренды будущей недвижимости
Возможна ли аренда будущей вещи
Правовое регулирование арендных отношений осуществляется нормами гл. 34 ГК РФ. По контракту арендодатель берет на себя обязанность предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и/или пользование (ст. 606 ГК РФ).
Законодатель в ст. 608 ГК РФ определяет, кто может сдавать имущество в аренду:
- его собственник;
- лицо, специально наделенное законом или волей собственника таким правом.
Это вызывало определенные сомнения в возможности заключения арендного соглашения с субъектом, не обладающим в момент его заключения вещью, подлежащей передаче в аренду. Суды до недавнего времени колебались относительно возможности такой аренды (аренды будущей вещи).
Пленум Высшего арбитражного суда РФ в постановлении «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление № 73), рассмотрев довольно много важных аспектов арендных отношений, сформулировал и позицию по аренде будущей вещи.
Фактически при рассмотрении вопроса об аренде будущей вещи арбитры исходили из аналогии закона, применив к арендным правоотношениям положения о купле-продаже будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
В постановлении № 73 развивается концепция возможности приобретения будущей вещи, изложенная Пленумом ВАС РФ в постановлении «О некоторых вопросах разрешения споров…» от 11.07.
2011 № 54 (далее — постановление № 54).
Пленум ВАС РФ об аренде будущей вещи
Как указано в п. 10 постановления № 73, под арендой будущей вещи понимается возможность заключения соглашения в отношении объекта:
- на который у арендодателя еще не зарегистрировано право собственности;
- который еще не создан (не построен) или не приобретен арендодателем в собственность (купля-продажа, дарение).
Для действительности такого соглашения важно, чтобы арендодатель в момент передачи объекта арендатору либо являлся зарегистрированным собственником недвижимости, либо имел полномочия от собственника на сдачу в аренду.
В п.
11 постановления № 73 отмечено, что отсутствие дозволения на ввод в эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не приводит к недействительности соглашения и не вступает в противоречие с положениями Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Однако в случае эксплуатации такого объекта виновная сторона может быть привлечена к административной ответственности по ч. 5 ст. 95 КоАП РФ.
В постановлении зафиксировано, когда арендные отношения в отношении будущего недвижимого объекта невозможны. Так, не допускается:
- заключение соглашений, предполагающих распоряжение (в том числе в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, абз. 5 п. 10 постановления № 73);
- аренда самовольного строения, даже если планируется в будущем ее узаконить (ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ, абз. 3 п. 11 постановления № 73, см. также статью «Что такое самовольная постройка согласно ГК РФ?»).
Особенности договора аренды будущей недвижимой вещи
Существенное условие любого арендного соглашения — сведения, позволяющие однозначно определить имущество, передаваемое в аренду. В противном случае такое соглашение не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Множественность видов недвижимых вещей, которая заложена в ст. 130 ГК РФ, на практике выливается в сложности при квалификации объекта в качестве недвижимой вещи (см. статью «Понятие и виды недвижимого имущества в ГК РФ»). Сложности возникают и в отношении индивидуализации такого объекта.
При заключении соглашения аренды будущей вещи этот момент приобретает особую актуальность. П.
15 постановления № 73 установлено: соглашение, в котором должным образом не определено передаваемое в аренду имущество, не может быть признано незаключенным, если оно практически исполнялось сторонами.
О реальном исполнении соглашения может свидетельствовать в том числе передача имущества арендатору при отсутствии каких-либо возражений с его стороны.
Критерии индивидуализации будущего объекта недвижимости предлагает ВАС РФ в постановлении № 54 (п. 2): местоположение объекта, его примерная площадь, иные характеристики недвижимости, определенные в том числе проектной документацией.
Образец договора аренды будущей недвижимости
Наибольшую сложность договор аренды будущей вещи может представлять в случае аренды объектов незавершенного строительства (в основном помещений в будущих торговых и офисных центрах). Учитывая специфику предмета сделки — отсутствие объекта аренды на момент заключения договора, в документе следует зафиксировать:
- обязательство арендодателя построить объект в определенный срок на определенном земельном участке;
- обязанность арендодателя до момента ввода объекта в эксплуатацию предоставить арендатору доступ к нему для подготовки к использованию в соответствии с установленными целями аренды;
- обязательство арендодателя после ввода в эксплуатацию предоставить арендатору на определенный срок и по определенной цене объект аренды для его использования в соответствии с условиями договора.
Сторонам рекомендуется согласовать срок, когда арендодатель обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию и осуществить кадастровый учет объекта, строительство которого закончено, или произведенных в ходе реконструкции изменений, а также государственную регистрацию своего права и (или) изменений в ЕГРН.
В договоре также целесообразно предусмотреть ответственность арендодателя за нарушение согласованных сроков.
Условие об арендной плате по договору аренды недвижимого имущества в силу ст. 654 ГК РФ является его существенным условием.
Пример составления документа можно посмотреть здесь: Договор аренды будущей недвижимости — образец.
Документы, необходимые для идентификации предмета аренды будущей недвижимости
Как было упомянуто выше, при заключении договора аренды сторонам необходимо индивидуализировать здание или сооружение (помещения в нем), не введенное в эксплуатацию (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Для объектов незавершенного строительства предусмотрена возможность государственной регистрации прав на них (ст. 8 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В связи с этим стороны могут использовать следующие сведения (п. 4 ст. 8):
- вид объекта недвижимости;
- кадастровый номер и дату его внесения в ЕГРН;
- процент готовности;
- базовую характеристику (протяженность, глубину, площадь, объем и пр.) и ее проектируемое значение;
- кадастровые номера объектов, в результате преобразования которых был образован объект незавершенного строительства, и др.
Если объект находится в стадии строительства, арендатору рекомендуется запросить у арендодателя документы:
- о его правах на земельный участок, категория земель и вид разрешенного использования которого допускают строительство такого объекта;
- разрешение на строительство (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).
В случае, когда в аренду передается реконструируемый объект, следует запросить разрешение на строительство, в соответствии с которым проводится реконструкция (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).
***
Таким образом, при учете положений постановления № 73 и соблюдении вышеизложенных условий заключение контракта на аренду будущей вещи является допустимым, что значительно облегчает совершение сделок, связанных с арендой еще не созданных вещей.
***
Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!
Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_arendy/nyuansy_sostavleniya_dogovora_arendy_buduwej_vewi/
Договор аренды недвижимости форма
Открытое акционерное общество «Сталь» в лице генерального директора Петрова Петра Петровича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», и Общество с ограниченной ответственностью «Сапфир» в лице директора Ивановой Екатерины Ивановны, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили Договор о нижеследующем:
В верхней части договора необходимо указать: название документа (например, «Договор продажи нежилого помещения») место его составления дата составления (прописью) текст документа начинается с определения сторон и их реквизитов (Если договор заключен не самим арендодателем или арендатором, то в документе указываются основания, по которым определенное лицо действует при заключении договора).
Договор аренды недвижимости: правовые аспекты (I часть)
В договоре аренды должны быть указаны такие существенные условия как предмет аренды (п.3 ст.607 ГК РФ), арендная плата (ст.654 ГК РФ) и другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Если хотя бы одно из существенных условий договора не согласовано, договор считается незаключенным (ст.432 ГК РФ). В силу п. 1 ст.
160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Договор аренды имущества
Договор аренды имущества — это правовой гражданский, по которому арендодатель (одна сторона) представляет имущество арендатору (другой стороне) во временное пользование и владение или просто во временное пользование, а арендатор выплатит арендную плату за временное пользование или владение таким имуществом. Он контролируется параграфом 1 главы 34 Гражданского Кодекса РФ. Объектом договора является непотребляемое имущество — это имущество, которое не теряет собственных натуральных свойств в процессе его применения, к примеру: мебель (стулья, столы, кресла, кровати, шкафы, диваны).
1. Предмет договора 1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование нежилые (нежилое) помещения (помещение) – далее по тексту «Объект аренды», а Арендатор обязуется полностью и своевременно уплачивать Арендодателю арендную плату в соответствии с условиями настоящего договора.
1.6. Арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование по настоящему договору электрооборудование, системы водоснабжения, канализации, телефонные линии и иное имущество, установленное на Объекте аренды.
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда. суда внутреннего плавания.
в лице.
действующего на основании. именуемый в дальнейшем « Арендодатель », с одной стороны, и в лице.
действующего на основании. именуемый в дальнейшем « Арендатор », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий, в дальнейшем « Договор », о нижеследующем: 1.1. Арендодатель обязуется предоставить «Арендатору» за плату во временное владение и пользование объект недвижимости –.
Примерная форма договора аренды будущей вещи (недвижимого имущества) (подготовлено экспертами компании — Гарант — )
[ полное наименование арендатора ] в лице [ должность,Ф.И. О. ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем: 1.1.
Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, расположенное по адресу: [ вписать нужное ], которое Продавец [ приобретет/построит ] в будущем (далее по тексту — «Объект недвижимости», «Объект»).
Договор аренды недвижимого имущества (общая форма)
1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование (вариант: во временное пользование) следующее недвижимое имущество — _______________________________ (варианты: нежилое здание, часть нежилого здания, земельный участок, квартиру, комнату и т.д.
), расположенное (варианты: на ______ этаже в жилом здании, во встроенно-пристроенном здании, в отдельно стоящем здании) по адресу: _________________, общей площадью ______ квадратных метров, кадастровый номер: ______________ (далее — «Имущество») (указать, если применимо: а также передать права на земельный участок, кадастровый номер __________, площадью _________, занятый Имуществом и необходимый для его использования ).
Источник: http://juridicheskii.ru/dogovor-arendy-nedvizhimosti-forma-38415/
Вас разъясняет нюансы аренды будущей вещи
Высший арбитражный суд РФ наконец принял полноценные разъяснения по спорным вопросам договора аренды. Ранее основные правовые позиции черпались из Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
При принятии 17.11.2011 Постановления Пленума ВАС РФ №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее — постановление №73) высшая судебная инстанция ограничилась решением наиболее злободневного вопроса об особенностях аренды государственного имущества, оставив нерешенными многие другие проблемы.
25 января 2012 года было одобрено Постановление Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление № 73». Документ получился весьма объемным и на удивление информативным. Поскольку на момент подготовки материала постановление ВАС не было официально опубликовано, при анализе использован его итоговый проект, размещенный на сайте Высшего арбитража.
Будущее в аренду
Когда в 2011 году ВАС РФ принял на вооружение концепцию будущей вещи в отношении договоров купли-продажи, мнения юристов о правомерности такого подхода разделились, а правоприменительная практика до сих пор не устоялась.
Несмотря на это, ВАС РФ продолжил «крестовый поход» и предусмотрел, что ранее предложенные им принципы о возможности заключения сделки в форме купли-продажи в отношении будущей вещи подлежат применению и к договорам аренды.
Рынок давно и настойчиво требует найти правовой механизм, который позволил бы заполнять арендаторами строящиеся комплексы.
Сейчас большинство девелоперов последовательно заключают предварительный договор аренды (пока объект не сдан в эксплуатацию), краткосрочный договор (когда объект сдан, но права арендодателя не зарегистрированы) и долгосрочный договор (когда права арендодателя зарегистрированы).При этом объективно возникает множество сложностей, связанных с перечислением задатка/аванса, с правомерностью допуска арендатора для осуществления ремонта и т. п. Существующая арбитражная практика не давала возможности эффективно разрешить эти вопросы.
Теперь ВАС РФ прямо высказал мнение, что возможна аренда будущей вещи. При этом суд выделяет два вида ситуаций:— нет самой вещи (то есть здание или помещение еще не достроено);
— у арендодателя отсутствуют зарегистрированные права на будущую вещь (права на объект зарегистрированы за иным лицом либо вообще не зарегистрированы, но арендодатель обладает правом законного владения).
По мнению ВАС РФ, незарегистрированное право собственности при условии наличия у арендодателя законного владения не препятствует действительности заключенного договора аренды, так как это не противоречит ст. 168 и 608 ГК РФ.
При этом в «законное владение» в терминологии Постановления не входит право постоянного (бессрочного) пользования участком: п. 4 ст.
20 ЗК РФ прямо запрещает такому правообладателю заключать договоры, предусматривающие распоряжение (в том числе и в будущем) таким участком.
Однако есть риск, что «законное владение» так и не станет зарегистрированным правом, и ВАС РФ в связи с этим предлагает меру защиты интересов арендатора. В случае неисполнения обязательства по передаче будущей вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора. Вопрос о том, как рассчитывать и доказывать такие убытки, остался открытым.
ВАС РФ также полагает, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не влечет недействительности договора. Эта позиция представляется юридически спорной, но ее придется учитывать в практике.
Несомненно, будет востребован рынком и (формально противоречащий закону) вывод ВАС РФ о том, что передача объекта арендатору до ввода его в эксплуатацию для проведения ремонта и отделочных работ не противоречит положениям Градкодекса РФ.
Девелоперы будут активно пользоваться этим разъяснением: оно сокращает сроки начала работы объекта и соответственно окупаемости инвестиций.Однако с юридической точки зрения это создает проблемы, связанные с распределением ответственности за безопасность людей до окончания строительства.
В этой конструкции есть и внутренняя противоречивость. Например, договор аренды будущей вещи в отношении самовольной постройки является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ. А как отличить самовольную постройку от объекта, который не сдан в эксплуатацию надлежащим образом и по которому нет заключения о соответствии проекту?
Описание предмета
При подготовке постановления ВАС РФ уделил большое внимание сугубо практическим вопросам заключения договора аренды, которые порождали противоречивую судебную практику.
В частности, п. 9 посвящен регулированию предмета договора аренды — возможности передачи в аренду части объекта. Не секрет, что судебная практика по-разному оценивала такую возможность: от вывода о полной недопустимости подобных действий до отсутствия каких-либо ограничений на них.
ВАС РФ не ограничился простой констатацией возможности передачи в аренду части объекта и дополнительно разъяснил, что следует признавать надлежащей индивидуализацией этой части: на госрегистрацию договора может быть представлен «подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание».
При этом если кадастровый паспорт объекта ранее предоставлялся в регистрационный орган, то дополнительных индивидуализирующих действий по части объекта от сторон не требуется.
В настоящее время в большинстве регионов России для регистрации договора аренды части объекта необходимо приложить к договору как минимум простую копию (а в некоторых регионах — оригинал) кадастрового плана с нанесенными на нее цветными границами этой части. С учетом мнения ВАС РФ регистрирующий орган вынужден будет пересмотреть свои требования к оформлению таких договоров и учесть возможность «текстуального описания».
Кроме того, ВАС РФ предложил дополнительную гарантию для сторон в вопросе о согласованности предмета договора.
При возникновении споров недобросовестные стороны зачастую добивались признания договора незаключенным в связи с ненадлежащим описанием предмета аренды.ВАС РФ прямо указывает, что, если договор аренды сторонами фактически исполнялся (например, вещь была передана арендатору и т. п.), стороны не вправе оспаривать его по основанию ненадлежащей индивидуализации.
Если в отношении одного и того же предмета заключены несколько договоров (два и более), это не делает их недействительными или незаключенными, но арендатором будет то лицо, которому объект был фактически передан.
Наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимого имущества не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Арендатор, которому не передали спорный объект, вправе требовать лишь возмещения причиненных убытков и выплаты договорной неустойки.
Многие предложения ВАС РФ носят революционный характер, и можно ожидать существенного изменения правоприменительной практики и сложившихся бизнес-схем.
В ближайшем номере «НП» — продолжение материала: о балансе интересов и принципе добросовестности, о том, почему постановление ВАС важно для застройщиков, а также — в каких случаях арендодатель вправе менять плату по своему усмотрению, а когда закон сдерживает его аппетиты.
ВАС против злоупотреблений
Постановление содержит много норм, направленных на регулирование баланса интересов сторон и противодействие злоупотреблению правом.
В частности, п. 12 закрепляет положение о том, что суд не должен учитывать доводы арендатора, пользовавшегося имуществом и не оплатившего пользование, об отсутствии у арендодателя права собственности и его принадлежности другим лицам.
Юристы опасались, что это создаст угрозу интересам добросовестного арендатора: случалось, что имущество сдавало в аренду неуполномоченное лицо, а выявивший это собственник взыскивал плату с фактического арендатора, который в итоге платил дважды.
ВАС РФ предлагает решать эту проблему на основе добросовестности (арендатор знал или должен был знать о «дефекте аренды»).При этом собственник объекта вправе предъявить к недобросовестному участнику сделки иск о взыскании неосновательного обогащения:— если недобросовестным был только неуправомоченный «арендодатель», то иск предъявляется к нему;— если недобросовестным был арендатор, то отвечает он;
— если недобросовестными были оба, они несут солидарную ответственность.
При этом иск арендатора о возврате платежей, внесенных за время фактического пользования объектом аренды по договору с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
Фактически это означает, что если недобросовестным был именно арендатор (знал об отсутствии полномочий), то в итоге он заплатит дважды.
Подобное регулирование создает скрытый механизм ответственности для недобросовестных арендаторов, что должно дополнительно противодействовать злоупотреблениям правом.
Среди важных для практики правил следует упомянуть еще один новый подход ВАС РФ: если договор аренды подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, однако объект был передан арендатору и исполнение контракта началось, к таким правоотношениям в случае спора должны применяться не нормы о неосновательном обогащении, а нормы данного договора аренды как обязательства, порожденного ст. 309 ГК РФ, как о размере арендной платы и порядке ее уплаты, так и о договорной неустойке.
Не секрет, что иногда арендатор соглашается на завышенную плату, чтобы получить объект в пользование, а потом решает не платить и не регистрировать договор. Раньше суды считали такой договор не заключенным, а при определении суммы неосновательного обогащения арендатора применяли некий абстрактный «средний» расчет.
Говорить о доктрине добросовестной реализации прав сторонами договора аренды позволяет и норма, которая закрепила возможность для арендатора защищать свои права при одностороннем изменении платы арендодателем.
Если изменение платы непропорционально изменению средних рыночных ставок за аналогичные объекты в данной местности (и существенно превысило его), арендатор может в судебном порядке доказывать факт злоупотребления правом арендодателем.Такому арендодателю откажут в праве требовать с арендатора сумму превышения «среднерыночной ставки». На практике это даст возможность арендаторам защищаться от злоупотреблений арендодателей, которые таким образом пытаются вынудить арендатора к освобождению объекта, хотя формулировка и далека от идеала.
Может вызвать споры определение «средних рыночных ставок в данной местности за соответствующий период», так как не секрет, что для аренды локация имеет первоочередное значение и принятие за «данную местность» Москвы или Петербурга в целом даст недостоверные результаты.
Термин «существенное превышение» оставляет слишком много возможностей для толкования.
К категории положений о добросовестности следует отнести и положения постановления, которые ограничивают «разумным сроком» право арендодателя на расторжение договора при неоплате аренды два раза подряд.
Это безусловное право часто используется как средство борьбы с несговорчивым арендатором. При отказе от навязываемых арендатору условий арендодатель «вспоминал» про нарушение и обращался в суд.
Введение ценза «разумного срока» позволит качественно изменить сложившуюся недобросовестную практику.
Как регулируют ставку
Постановление предлагает оперировать тремя видами арендной платы:— регулируемая;— определяемая правилами, установленными публичным субъектом;
— устанавливаемая сторонами.
В отношении регулируемой арендной платы ВАС РФ разъяснил общую норму о том, что определенная по итогам торгов плата не является регулируемой. Однако п. 2 ст.
614 ГК РФ позволяет публичному субъекту использовать комбинированный вариант определения арендной платы: определять одну ее часть путем торгов, а другую часть путем регулируемой арендной платы.
К особенностям регулируемой арендной платы относится то, что ее необходимо вносить в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Оформления каких-либо дополнительных соглашений об этом к договору аренды не требуется.
Если торги (в соответствии с законом) не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора (дополнительно к регулируемой арендной плате) сумм за право заключения договора аренды, являются ничтожными.
Арендная плата, установленная публичным субъектом, во многом похожа на регулируемую (например, плата за аренду помещений КУГИ относится к такому виду). Для нее также не нужно подписывать какое-либо дополнительное соглашение об изменении арендной платы, если соответствующий публичный порядок был изменен уполномоченным органом.
Стоит сказать несколько слов об обычной арендной плате, определяемой сторонами. Как правило, на момент подписания договора у сторон отсутствуют споры о размере арендных платежей, однако в последующем именно они составляют абсолютное большинство споров по договору.
ВАС РФ предписывает, что по соглашению сторон размер арендной платы может меняться сколько угодно раз в течение года, даже если в договоре это прямо не прописано.Одностороннее изменение арендной платы арендодателем допускается, только если это прямо предусмотрено законом либо договором, но во всех случаях не более одного раза в течение года.
В постановлении есть несколько норм, которые напрямую затронут интересы застройщиков.
Во‑первых, сделан однозначный вывод, что истечение сроков аренды или ее прекращение не препятствует регистрации права собственности на созданный в период ее действия объект незавершенного строительства (если он не является самовольной постройкой).
Во‑вторых, определена судьба прав на участок под строящимся многоквартирным домом — с момента регистрации первого права собственности любого дольщика право собственности/аренды застройщика прекращается в силу закона.
Это позволит застройщикам избежать переплаты за аренду такого участка, однако дополнительно подчеркивает все проблемы возведения нескольких очередей на одном участке (утрата права будет препятствовать застройщику в создании последующих объектов).
В постановлении уделено внимание и вопросам перезаключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок с добросовестным арендатором. Многие предложения ВАС РФ носят революционный характер, и можно ожидать существенного изменения правоприменительной практики и сложившихся бизнес-схем.
Источник: https://nsp.ru/interview/106-vas-razyasnyaet-nyuansy-arendy-budushchei-veshchi
