Договор залога недвижимого имущества: проверьте условия перед сделкой

Договор залога недвижимости

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

г.

«» г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Залогодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, на котором находится это имущество (далее – «Предмет залога»).

1.2. Предметом залога является:

1.2.1. Принадлежащий Залогодателю на праве собственности объект недвижимости – здание площадью кв.

м, по адресу: , под инвентарным номером согласно копии экспликации Территориального бюро технической инвентаризации от «» года, составленной по состоянию на «» года, являющейся неотъемлемой частью Договора (Приложение №1).

Границы здания, входящего в Предмет залога, установлены в соответствии с копиями поэтажных планов Территориального бюро технической инвентаризации от «» года, являющихся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №2).

1.2.2. Право аренды земельного участка площадью, функционально обеспечивающей находящееся на ней закладываемое здание, составляющей кв.м в соответствии с планом земельного участка, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение №3).

1.3. Право собственности Залогодателя на здание, указанное в п.1.2.1 настоящего Договора, подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от года № серии , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «» года сделана запись регистрации № (реестровый номер объекта).

1.4. Право аренды Залогодателя на земельный участок, указанный в п.1.2.2 Договора, подтверждается договором аренды земельного участка № от «» года, заключенным с на срок до года и учтенным в реестре под № от «» года.

1.5. Инвентаризационная стоимость указанного в п.1.2.1 объекта недвижимости составляет рубля, что подтверждается справкой № от «» года, выданной Территориальным БТИ .

1.6. Нормативная цена земельного участка, указанного в п.1.2.2 настоящего Договора, в соответствии с составляет на день подписания Договора рублей, исходя из ставки земельного налога рублей за гектар.

1.7. Предмет залога в целом оценивается Сторонами в рублей.

1.8. Последующий залог Предмета залога без письменного согласия Залогодержателя не допускается.

1.9. Предмет залога остается в пользовании и на хранении у Залогодателя.

2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ИСПОЛНЕНИЕ КОТОРЫХ ОБЕСПЕЧЕНО ЗАЛОГОМ

2.1.

Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств , (далее – «Заемщик») перед по договору о предоставлении кредита № от «» года (далее по тексту – «Кредитный договор»), который вступает в силу с момента его подписания и действует до полного погашения суммы кредита и уплаты процентов по нему, обязательств перед по договору поручительства № от «» года В случае частичного исполнения обязательства, предусмотренного Кредитным договором, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного обязательства.

2.2. предоставляет Заемщику кредит на сумму рублей на года. Сумма кредита выдается в течение банковских дней с момента регистрации настоящего Договора и договора залога № от «» года в .

2.3. Процентная ставка по кредиту составляет % годовых.

2.4. Повышенная процентная ставка составляет % годовых от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

2.5. Цель кредитования: .

2.6. Кредит предоставляется единым траншем.

3. ЗАЯВЛЕНИЯ И ГАРАНТИИ

3.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:

3.1.1. Действует в соответствии с полномочиями, установленными его учредительными документами.

3.1.2. Является полноправным и законным обладателем прав на Предмет залога. До момента заключения Договора Предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, права аренды Залогодателя никем не оспариваются, что подтверждается информацией из Единого государственного реестра прав № от «» года, выданной .

3.1.3. Возражений против обременения залогом земельного участка со стороны не имеется, что подтверждается .

3.1.4. Предмет залога не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Залогодатель обязан:

4.1.1. Не совершать действий, влекущих прекращение права залога или уменьшение стоимости заложенного имущества.

4.1.2. Принимать меры, необходимые для защиты Предмета залога от посягательств третьих лиц.

4.1.3. Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета залога в период действия настоящего Договора.

4.1.4. Гарантировать Залогодержателю, что переданный Предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.

4.1.5. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с Предметом залога, о посягательствах третьих лиц на Предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета залога.

4.1.6. Не отчуждать, не переуступать Предмет залога третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя.

4.1.7. Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его текущий и капитальный ремонт.

4.1.8. Нести риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога.

4.2. Залогодатель вправе:

4.2.1. Владеть и пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его прямым назначением и получать доходы от использования Предмета залога, обеспечивая его сохранность.

4.2.2. Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в случае досрочного погашения обеспеченного залогом обязательства.

4.3. Залогодержатель вправе:

4.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Предмета залога.

4.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством РФ, необходимых для сохранения Предмета залога. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

4.3.3. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся Предметом залога по Договору.

5. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА

5.1.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога в случае неисполнения Заемщиком обязательств, определенных в условиях Кредитного договора, по истечении дней после наступления срока исполнения указанных обязательств, в том числе: при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части, а также при нарушении сроков внесения процентов за пользование кредитом.

5.2. Обращение взыскания на Предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.3. Залог объектов недвижимости обеспечивает требования Залогодержателя по Кредитному договору в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического исполнения Заемщиком, включая проценты, повышенные проценты за просрочку платежей, а также возмещение расходов по взысканию и по реализации заложенного имущества.

Сумма, полученная от реализации Предмета залога, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:

• на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;
• на уплату штрафов и неустоек;
• на уплату просроченных процентов за пользование кредитом;
• на уплату срочных процентов;
• на погашение просроченной задолженности по кредиту;
• на погашение срочной задолженности по кредиту.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Настоящий Договор подлежит регистрации в установленном порядке и считается вступившим в законную силу с момента его регистрации.

6.2. После регистрации настоящего Договора, заключающейся в удостоверении посредством совершения специальной регистрационной надписи на Договоре, один оригинал Договора передается Залогодержателю, а другой – Залогодателю.

6.3. Изменение и расторжение настоящего Договора производится по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законодательством РФ порядке.

6.4. Расходы по оформлению, нотариальному удостоверению и регистрации настоящего Договора по соглашению Сторон возложены на Залогодателя.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

7.2. В случае нарушения Залогодателем п.1.8 или п.4.1.6 настоящего Договора Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере % от стоимости Предмета залога, указанной в п.1.7 Договора.

Штраф уплачивается Залогодателем в течение рабочих дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа.

Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

8.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Кредитному договору и Залогодателя по настоящему Договору.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Все споры, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут в предварительном порядке рассматриваться Сторонами в целях выработки взаимоприемлемого решения. При недостижении договоренности спор будет разрешаться в Арбитражном суде г. в соответствии с действующим законодательством РФ.

9.2.

Если одна из Сторон изменит свой адрес, то она будет обязана информировать об этом другую Сторону до государственной регистрации соответствующих изменений в учредительных документах, но не позднее календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов. В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу, но не позднее календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.

9.3. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме и за подписью уполномоченного лица. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено с курьером, передано по факсимильной связи по реквизитам, указанным в статье 10 настоящего Договора.

9.4. Настоящий Договор является неотъемлемой частью Кредитного договора № от «» года и договора поручительства № от «» года.

9.5. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах – по одному экземпляру для каждой из Сторон, один экземпляр хранится в делах нотариуса.

10. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Залогодержатель

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

Залогодатель

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Документы, которые также Вас могут заинтересовать:

Источник: https://dogovor-obrazets.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B7%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%B0_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8

Залог недвижимого имущества в 2019 — договор, кредит, коммерческой

Залог недвижимости является одной из гарантий защиты имущественных прав кредиторов.

Она получила широкое распространение в банковской сфере России в связи с обеспечением обязательств по договорам займа и приобретения жилой и коммерческой недвижимости.

Что представляет собой залог недвижимости, в каких случаях он применяется, как составляется договор и какие риски влечет установление такого вида обеспечения?

Что это такое

Помимо активизирующей развитие экономических отношений функций залог недвижимости выполняет прежде всего задачу обеспечения гарантии выполнении финансовых обязательств должником и защиты интересов и прав на имущество кредитора. Вместе с тем залог не реализует цель приобретения собственности, а служит только механизмом получения ссудных средств для получения имущества во владение.

Сторонами отношений с залогом обычно выступают три стороны: собственник недвижимости, кредитор и заемщик.

Лицо, выдавшее средства на приобретение жилья или коммерческого объекта, не приобретает прав на имущество даже при нарушении условий должником.У него возникает возможность требования с учетом требований договора о материальном возмещении в виде выплаты штрафов и пеней за просрочку исполнения обязательств должником.

Под залогом недвижимости понимается ипотека, которая распространяется как на объекты жилого, так и коммерческого фонда.

Термин применяется в двух значениях:

• ипотека как правоотношение для обеспечения залога недвижимости при приобретении жилья, земли, индивидуальных строений, основных средств или зданий при получении ссуды у кредитора;
• ипотека как ценная бумага в виде закладной. Представляет собой ценную бумагу, в которой устанавливаются права кредитора на объект недвижимости.

На сегодня в России действует два основополагающих нормативных акта:

• Закон об ипотеке;
• Закон о залоге недвижимости.

В документах указано на необходимость соблюдения требований норм законодательства, указанных в кредитном договоре или соглашении о найме. Отношения с ипотекой могут сопровождаться оформлением отношений об аренде, ином разрешенном использовании.

К особенностям залога недвижимости можно отнести возможность аннулирования собственности должника или возврат имущества кредитору в случае невыполнения кредитных обязательств по возврате долга. Взыскание осуществляется за счет предоставленного в залог имущества или путем получения денежных средств за счет его реализации.

В каких случаях нужен

В силу закона ипотека возникает в случаях:

1. При приобретении готового или строящегося жилья за счет средств банка. Вступает в силу положение на основании п.1 ст.77 Закона об ипотеке с момента регистрации правоустанавливающего факта в Росреестре.
2. При оформлении жилого помещения в собственность военнослужащего по государственной программе накопления НИС. Отношения регулируются положениями закона о «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». С программой федерального субсидирования работают далеко не все банки России, а только крупнейшие из них, как Сбербанк России, Россельскозбанк, Банк Москвы, ВТБ24 и др.
3. В силу заключения договора долевого участия в строительстве на основании пп. 1-3 ст.13 ФЗ №214 и п.1 ст.58 Закона об ипотеке.
4. При приобретении имущества в рассрочку или с условием отсрочки также возможно установление залога недвижимости в силу ст.488 и ст.489 ГК РФ.

Важно: в случае, если в договоре купли-продажи с отсрочкой/рассрочкой не указана фраза о том, что залог недвижимости не возникает в силу ст.488, 489 ГК РФ, специалисты Росреестра занесут в базу недвижимости сведения о возникновении ипотеки в силу залога и установлении такого обременения в обязательном порядке.

Предметом ипотеки может выступать любой объект недвижимости:

• жилая квартира;
• индивидуальное строение с находящимся под ним земельным участком;
• офисы, магазины, склады, производственные здания и иные помещения коммерческого назначения;
• коттеджи, апартаменты и таун-хаусы за городской чертой.

Ипотека в силу закона распространяется в случаях:

• ренты;
• залог имущественных прав;
• получение средств целевого займа;
• возведение недвижимости по инвестиционным договорам или при долевом строительстве;
• при приобретении жилья или коммерческих объектов на заемные средства, полученные у кредитной организации.  

Возможно также возникновение залога недвижимости на основании частного договора. По закону ипотека регистрируется в силу прямого указания в нормативных актах, в другом случае при подаче отдельного заявления от сторон отношений.

Различные формы собственности рассматриваются тут.

Залоговая недвижимость может приниматься для получения денежных средств любая:

• имеющаяся в собственности заемщика;
• приобретаемая по договору купли-продажи;
• при участии в отношениях долевого участия.

Важным моментом заключения договора является определение стоимости объекта, передаваемого для обеспечения по кредитным обязательствам. Выполняется анализ цен на аналогичную недвижимость на рынке самостоятельно кредитором или аккредитованной организацией, которую предлагает банк или другая финансовая организация.

Особенностью залога недвижимости является отсутствие необходимости обращения залогодержателем для получения имущества обратно в суд. Возврат его происходит при невыполнении требований залогополучателем автоматически при направлении уведомления.

Под залог коммерческой недвижимости и объектов, годных для проживания, ссуды передаются на условиях более выгодной ставки в пониженном размере. Это объясняется наличием гарантии материального обеспечения при неисполнении обязательств должником. Одновременно, чем более дорогостоящая недвижимость предлагается в залог и больше сумма займа, тем выше процентная ставка на займ.

Как составить договор

Для оформления соглашения о залоге недвижимости требуется выполнить действия:

1. Получить одобрение банка на выдачу кредита или ипотеки.
2. Предоставить все документы на недвижимость для заключения договора купли-продажи на ссудные средства.
3. Оформление разрешения в банке на приобретение определенного жилья или объекта коммерческой недвижимости.
4. Заключение договора залога с банком с участием трех сторон: собственника жилья, заемщика и кредитора. Включение сведений об обременении объекта недвижимости залогом или ипотекой, помещение сведений в единую базу государственной недвижимости путем обращения с соответствующим заявлением в Росреестр.
5. Снятие ограничения на распоряжение недвижимостью – залог, после закрытия кредитных обязательств в полном объеме при предоставлении подтверждения выплаты долга на основании условий договора займа.

Внесение изменений в договор залога недвижимости возможно только с одобрением всех сторон отношений при составлении дополнительных соглашений к основному акту и их последующей регистрации в Росреестре, после чего они становятся действительными и вступают в силу.

Договор составляется в 4 идентичных экземплярах для предоставления в архив Росреестра, для собственника недвижимости – продавца, заемщика – покупателя и кредитора – банка. Все они передаются в регистрирующий орган в оригиналах, которые возвращаются сторонам после проведения правовой экспертизы и помещения сведений в росреестр сделок с недвижимостью.

В тексте договора обязательно должны содержаться сведения:

• подробное описание объекта недвижимости – адрес нахождения, кадастровый номер, характеристики планировки;
• указание на правоустанавливающие документы, на основании которых оформлена собственность на продавца, свидетельство Росреестра о владении или выписка из ЕГРН;
• информация о залогодателе и залогодержателе, номере и дате заключения кредитного договора;
• срок возврата задолженности по кредитному или ипотечному договору, прекращения обязательств;
• оценка денежных требований к должнику – сумма займа, прописанная в кредитном договоре с процентами и иными начислениями.

Ипотека вступает в силу после регистрации соответствующих изменений. При нарушении заемщиком своих обязательств, предмет залога передается обратно собственнику на условиях, прописанных в договоре купле-продаже и на выдачу кредита.

Возможные риски

 На практике стороны залоговых отношений сталкиваются со следующими нюансами:

• обязательно следует проверить имущество под залог перед выдачей займа, сделать это можно, подав заявление на выдачу выписки из ЕГРН на наличие обременений и ограничений в отношении объекта;
• при оформлении залога жилой собственности обязательно проверяется отсутствие задолженности по коммунальным платежам и прописанных на квадратных метров, особенно это актуально для регистрации несовершеннолетних детей, выселить которых без предоставления жилой площади законным представителям достаточно сложно и зачастую только в судебном порядке;
• ипотека сопровождается проверкой правоустанавливающих документов на недвижимости и отсутствием уже наложенных ограничений на распоряжение имуществом, как аресты на основании решения суда или постановления судебного пристава-исполнителя, залог по другим финансовых обязательствам – кредитным договорам, ипотеке в счет обеспечения, спор в отношении объекта;
• при оформлении имущества в залог желательно проверить историю недвижимости – сколько раз она была предметом перехода права собственности по сделкам, в какие периоды – наименьшее число их служит гарантией отсутствия претензий со стороны бывших собственников или потенциальных владельцев, как например, не принявших в срок наследство граждан;
• сложности возникнут с оформлением в залог недвижимости с незаконной перепланировкой – сначала ее необходимо согласовать в уполномоченных государственных органах, в практике судов есть осмотр по факту передаваемого в залог имущества, осуществляется также проверка кадастрового и технического паспортов с реальным состоянием квартиры, так что скрыть такое обстоятельство не представляется возможным для хозяев объектов.

: Залог недвижимости

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://kvartirkapro.ru/zalog-nedvizhimogo-imushhestva/

Договор ипотеки квартиры

Договор об ипотеке квартиры, в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» понимается как договор залога недвижимого имущества.

Его суть заключается в обладании у залогодержателя права удовлетворения своих имущественных требований к должнику из стоимости заложенного имущества второй стороны — залогодателя. В первую очередь необходимо рассмотреть наиболее значимые положения договора в целом.

Речь идет о предмете сделки, которым в этом случае является заложенное имущество (квартира).

Также необходимо определить стороны по такой сделке — залогодержатель (кредитор) и залогодатель (должник). Кроме этого, важной составляющей является процесс заключения такого договора.

В целом он не отличается от обычного процесса составления соглашения. Нотариальное удостоверение вышеуказанного документа не является обязательным, однако, может быть использовано сторонами при их согласии на такой процесс.

Также законодательство обязывает участника правоотношения произвести соответствующую государственную регистрацию сделки.

Таким образом, в целом договор об ипотеки квартиры имеет некоторые отличия, установленные ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», хотя и во многом подчиняется общими положениям, закрепленным Гражданским кодексом и иными нормативно правовыми актами.

Предмет договора об ипотеке квартиры

Предмет договора о залоге недвижимости установлен ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ФЗ № 102). Исходя из положений п.

2 вышеуказанной статьи, предмет соглашения об ипотеке квартиры определяется его наименованием (то есть квартира), местом нахождения (конкретный адрес такого имущества), а также достаточным для идентификации этой собственности информации.

Это необходимо для того, чтобы такой предмет можно было отличить от иного.

Кроме этого, в такой сделке необходимо указать то право, в силу которого квартира, выступающая предметом, принадлежит залогодателю, а также наименование органа, осуществившего государственную регистрацию прав на вышеуказанное имущество.

Согласно ст. 5 ФЗ № 102 предметом ипотеки может выступать недвижимость, указанная в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

В перечень такого имущества входят:

• земельные участки;
• предприятия и иная собственность, которая используется в предпринимательских целях;
• жилища, а также их части;
• строения, используемые в потребительских целях (гаражи, дачи);
• морские и воздушные суда.

Таким образом, предметом договора ипотеки выступает та собственность, на которую распространяется залог недвижимого имущества. В вышеуказанном случае таким предметом выступает квартира, с указанием ее адреса и иной информации, по которой можно было бы отличить одну квартиру от другой.

Стороны по договору

Ст. 1 ФЗ № 102, определяющее само понятие такого договора, устанавливает также и стороны по сделке, между которыми возникают правоотношения по залогу недвижимого имущества.

В первую очередь это залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному залогом недвижимости. Второй стороной же выступает залогодатель (должник по обязательству). Залогодателем может быть и сам должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой.

Кроме этого, это может быть и то лицо, которое не участвует в таком обязательстве (то есть третье лицо).

Также стоит отметить, что к сторонам сделки, как и к сторонам по любому иному договору, предъявляются требования, установленные подразделом вторым раздела первого Гражданского кодекса РФ.

Речь идет о достижении физическим лицом совершеннолетия для совершения подобного соглашения, а также обязательной способностью к ее заключению, то есть обладание полной, неограниченной дееспособностью.

В свою очередь, юридические лица, которые могут выступать стороной по вышеуказанной сделке также должны иметь право на ее заключение.

Таким образом, сторонами по договору ипотеки выступают залогодержатель (кредитор) и залогодатель (должник). Стоит также отметить, что стороны должны иметь право на заключение такой сделки.

Заключение договора об ипотеке

Договор об ипотеке заключается согласно с общими правилами Гражданского кодекса о заключении договоров, то есть в соответствии с гл. 28 вышеуказанного нормативного акта, а также в соответствии с ФЗ № 102. Законом определено обязательное содержание вышеуказанной сделки (ст. 9 ФЗ № 102). В нее обязательно должны быть включены следующие сведения:

• предмете ипотеки;
• оценки такого имущества;
• исполнении обязательства (существо, срок и размер).

Также стоит отметить, что несоблюдение вышеуказанных условий, то есть невключение их в документ, приводит к отказу в государственной регистрации.

Кроме этого, необходимо учитывать то, что законодательство предусматривает некоторые особенности условий для кредитного договора или соглашения о займе, обязательства по которым обеспечиваются залогом недвижимости. Эти правила установлены ст. 9.1 ФЗ № 102. В первую очередь это связано с указанием в такой сделке информации о полной стоимости кредита или займа. Также существуют и иные дополнительные условия.

Вышеуказанное соглашение в обязательном порядке должно быть заключено в письменной форме, а также подлежит государственной регистрации.

Это положение исходит из ст. 10 ФЗ № 102. Такой договор признается заключенным, а также вступает в силу только после соответствующей регистрации. Сделка признается недействительной (ничтожной), если будут не соблюдены правила об ее государственной регистрации.

Ст. 11 ФЗ № 102 предусматривает внесение изменений в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый реестр) после осуществления регистрации. Кроме этого, ипотека в этом случае выступает как обременение имущества, которое было заложено по договору об ипотеке, с момента государственной регистрации такой сделки.

Таким образом, соглашение о залоге недвижимости заключается так же, как и любая другая сделка. Однако существуют некоторые особенные условия, установленные ФЗ № 102, которые также необходимо учитывать при оформлении документа. Кроме этого, вышеуказанное соглашение необходимо оформить в письменной форме, а также зарегистрировать в соответствующем порядке.

Нотариальное удостоверение договора об ипотеке

Согласно п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса нотариальное удостоверение договора происходит либо при специальном на то указанием в законе, а также при согласии и воли сторон на это. ФЗ № 102 не предусматривает обязанности регистрировать нотариально такую сделку, однако, предусматривает право сторон на осуществление этого процесса.

В соответствии с п. 6 ст.

10 ФЗ № 102, в случае заверения сделки сторонами у нотариуса в целях последующей государственной регистрации такого документа, в орган ее осуществляющий подается нотариально засвидетельствованная копия вышеуказанного документа. Кроме этого, в соответствии со ст. 20 Закона об ипотеке, государственная регистрация соглашения может осуществляться и на основании заявления нотариуса, который удостоверил договор о залоге недвижимости.

Пример

Ларин заключил договор об ипотеке квартиры с одним из банков. По обоюдному согласию, было принято решение о нотариальном удостоверении заключенной сделки. После осуществления такого заверения, нотариус обратился в компетентный орган, осуществляющий государственную регистрацию таких сделок, с соответствующим заявлением.

Получив заявление, а также копию засвидетельствованного в нотариальном порядке соглашения, государственный орган осуществил регистрацию и внес необходимые изменения в Единый реестр.
Поэтому такой вариант осуществления регистрации вполне возможен при согласии сторон.

К тому же использование в процессе заключения сделки нотариальное заверение, выступает дополнительной гарантии ее осуществления в будущем.

Таким образом, нотариальное удостоверение вышеуказанного документа является правом сторон, а не обязанностью. То есть в этом случае все зависит исключительно от воли сторон.

Государственная регистрация договора об ипотеке квартиры

Порядок государственной регистрации договора об ипотеке квартиры установлен ст. 10 ФЗ № 102. Эта статья обязывает стороны заключить сделку в письменной форме, а также произвести соответствующую регистрацию.

Для того чтобы осуществить вышеуказанный процесс недостаточно лишь письменно оформить такой документ, необходимо также наличие всех тех условий, которые указаны в ст. 9 ФЗ № 102.

Несоблюдение правил о государственной регистрации влечет признание такой сделки ничтожной.

Кроме этого, если договор об ипотеке подразумевает удостоверение прав залогодержателя закладной, то в орган, осуществляющий вышеуказанную регистрацию, подается также и сама закладная.

В соответствующий орган, осуществляющий регистрацию сделки, подается нотариально заверенная копия соглашения, если стороны приняли решение о нотариальном удостоверении заключенного ими документа.

В общем, государственная регистрация происходит по общим правилам, с учетом особенностей, установленных ФЗ № 102. После осуществления регистрации в Единый реестр вносятся соответствующие изменения, а договор об ипотеки вступает в свою силу.

Заключение

Как и любая иная сделка, договор об ипотеке квартиры, имеет свое содержание, то есть те положения, без которых такой документ не может вступить в силу или в дальнейшем может быть признан недействительным.

Логичным представляется то, что в вышеуказанном соглашении должен быть указан предмет, вокруг которого и строится правоотношение. Следующим необходимым положением выступает сведения о сторонах, между которыми заключается документ.

Кроме этого, необходимо ознакомиться с процессом заключения соглашения, а также те условия, которые необходимы для признания сделки действительной.

Кроме этого, так как законодательство устанавливает обязательность государственной регистрации, необходимо рассматривать и порядок осуществления такого процесса. Также у сторон по соглашению существует возможность произвести нотариальное удостоверение заключенной сделки.

Таким образом, рассмотрение всех вышеперечисленных условий и особенностей позволит грамотно совершить заключение договора об ипотеке.

Обязательные положения договора об ипотеке

Мне было предложено заключить соглашение об ипотеке в одном из банков. Однако, предложенный документ, по моему мнению, слишком маленький и не содержит некоторых важных положений.

Что обязательно должно быть указано в таком договоре? Без каких положений сделка не будет считаться действительной?В соответствии со ст.

9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре должны быть указаны сведения о предмете, то есть наименование заложенного имущества, местонахождение и иные сведения, позволяющие его идентифицировать, оценке такой собственности, о существе, размере и сроке исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Кроме этого, должны быть указаны стороны, заключающие сделку, данные о них.
Не стоит забывать о том, что соглашение оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/ipoteka/dogovor-o-zaloge-kvartiry/

Последующий залог недвижимости: понятие, оформление, риски!

Последующий залог – это повторная отдача имущества (недвижимости, авто и др.), чтобы обеспечить выданные кредитором средства.

Ранее объект уже был оформлен в залог, и используется данная процедура для обеспечения различных обязательств.

В соответствие с нормами законодательства требования последующего залогодержателя выполняются из стоимости имущества, после того, как выполнены предшествующие.

Понятие и принцип старшинства залога

Гражданский кодекс предусматривает, что имущество может быть несколько раз реализовано на погашение различных долгов. При нескольких обременениях на одном объекте действует принцип старшинства залога. Согласно положениям кодекса, требование первого кредитора имеет большее значение перед вторым, то есть ранее оформленная ипотека в приоритете.

Финансовое учреждение, которое раньше других заключило соглашение, имеет право самым первым взыскать обязательства. Затем удовлетворяются требования следующего кредитора – этому дан термин «последующий залогодержатель». И так далее в порядке очередности.

Если рассматривать правовые отношения с позиции второго кредитора, то для него первый залогодатель является предшествующим.

В особых случаях допускается изменения старшинства. Это не популярная процедура, поскольку приоритетный кредитор ставит себя в невыгодное положение. Чтобы изменить порядок удовлетворения обязательств требуется согласие всех кредиторов.

Если собственность используют повторно для получения нового займа, то это отображается в кредитной истории.

Соглашение о новом обременении может оформляться как на организации, так и на физических лиц. Для заемщиков бывает последующая ипотека, когда приобретается имущество и накладывается обременение, а затем оформляется новый договор. Имущество является обеспечением как по прошлому, так и новому займу. При этом по прошлому деньги еще не до конца выплачены.

Порядок оформления

Для данного типа залога порядок оформления идентичен стандартному. Особенностью является необходимость получить согласие от первого кредитора.

Кроме того, инвесторы должны предоставлять сведения в полном объеме по предыдущему долговому обязательству заемщика. Если информация не предоставлена, второй инвестор вправе потребовать данные.

При неисполнении нормы предыдущий кредитор берет на себя риски по возмещению убытков.

При существующих сомнениях, что заемщик «не потянет» такие обязательства, банк вправе отказать. При положительном решении компания составит официальную бумагу, где установит собственное преимущество перед другим банком при возникновении форс-мажора, а также одобрит запрос.

Чтобы перезаложить имущество заемщику необходимо:

1. Обратиться в банк, что предоставляет эти услуги. Не запрещено сотрудничать с тем же финансовым учреждением, если оно кредитует и накладывает обременение второй раз. Распространенная ситуация, когда ипотечную недвижимость повторно отдают в залог.
2. Затем новый кредитор отправит заявку первому.
3. При ее одобрении будет заключен последующий договор с приложением бланка о согласии первого залогодержателя.
4. После подписания договора в Регистрационной палате (или многофункциональном центре) накладывается новое обременение на имущество.

Минусы и риски

Основным риском считается утрата, порча имущества. Хотя недвижимость необходимо застраховать, но выплаты могут не покрыть всех убытков последующих залогодержателей. Клиент не только потеряет жилье, но и вынужден погашать долги. Условия хорошо составленного договора предполагают компенсацию рисков по решению суда.

Определенные риски связаны с обилием мошеннических фирм, которые проворачивают недобросовестные сделки. Они заключают договоры, где одна из сторон имеет проигрышную позицию и в результате теряет деньги. Компании должны внимательно проверять условия финансирования, тщательно проводить анализ прошлой сделки должника, чтобы не потерять в правах.

Еще один нюанс связан с аннулированием сделки без проведения страхования риска материальных потерь. Здесь риски несут последующие кредиторы.

Законы, регулирующие последующий залог

Основными законами, регулирующие последующий залог, являются статьи Федерального закона и Гражданского Кодекса.

К ГК РФ относят:

• Ст. 342, п. 2. Определяет условия запрета и возможность оформить последующий залог;
• Ст. 352: когда соглашение между сторонами прекращает действовать;
• Ст. 337: оговаривает требования;
• Ст. 339: о положениях, которые должны быть в договоре между сторонами;
• Ст. 448, п.5: права инвестора на распоряжение имуществом должника;

К ФЗ относят закон об ипотеке №102: статьи 43, 20.

: залог недвижимости

Источник: https://all-ipoteka.com/posleduyushhij-zalog-nedvizhimosti/