+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Инвестирование строительства объектов недвижимости

Содержание

Договор инвестирования строительства дома

Инвестирование строительства объектов недвижимости

Один из популярных способов приобрести собственное жилище – принять участие в завершении возведения дома, например, с помощью договора инвестирования строительства. Этот документ обладает своими особенностями, которые в корне отличают его, к примеру, от договора долевого строительства.

Понятие и содержание договора инвестирования

Инвестирование в строительство требует значительных вложений от капиталодержателя, (вне зависимости от назначения здания — жилое или нежилое), а формальная сторона вопроса в этом деле крайне важна, так как договор — это фундаментальная основа, подтверждающая права и обязанности инвестора.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

  • Передачу права собственности на недвижимость;
  • Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
  • Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.

Так образом, договор участия в долевом строительстве (жилого или нежилого здания) – это инвестирование исключительно в будущее жилье (физическое лицо получает готовую квартиру или дом взамен своих вложений), а сделка об инвестировании – получение определенных бонусов от застройщика (характерна для юридических лиц).

Важно: в инвестиционном соглашении не должно быть терминов, характерных для договора подряда, – иначе этот документ будет расценен налоговыми органами именно таковым, а внесенные средства будут считаться не инвестициями, а авансовыми платежами.

Чтобы быть уверенными, что вы составляете верный документ, изучите образец.

Образец инвестиционного договора.doc

Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:

  • Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
  • Самостоятельно определять объект вложений;
  • Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
  • Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

  • Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
  • Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
  • Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
  • Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

  • Его не обязательно регистрировать в госорганах;
  • Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч. по проектированию);
  • Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство.

Еще одно существенное отличие – условия по залогу. При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

В нашей стране не редки ситуации, когда застройщик не может осилить объем заданной работы в одиночку, т.к. капиталы на застройку требуются колоссальные. Если инвестор обладает значительными средствами, инвестиции в такие проекты — довольно прибыльное дело.

Существенные положения (жилые дома и нежилые здания)

В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):

  • Место и время составления;
  • Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
  • Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
  • Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.

К другим существенным условиям договора, в отличие от долевого, относятся:

  • Стоимость сделки – сумма выплачивается разом или периодическими платежами;
  • Срок действия документа и штрафные санкции, если застройщик не успел закончить постройку к оговоренной дате– обычно это 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, помноженной на сумму сделки и число дней просрочки (1/150, если инвестор – физлицо);
  • Ответственность обеих сторон за отказ исполнять условия соглашения – например, застройщик может расторгнуть договор, если инвестор просрочил платежи более чем на 2 месяца;
  • Гарантийный срок – обычно это 5 лет для самой постройки и 3 года – для инфраструктуры, срок отсчитывается от дня передачи объекта инвестору.

Кроме того, в текст договора о постройке жилого или нежилого здания следует включить существенные условия страхования ответственности, например, если застройщик не успевает вовремя сдать объект или инвестор просрочивает платеж.

Помните, что строительство — специфическая сфера. Перед подписание договора убедитесь, что у вас достаточно профессиональных ресурсов, которые способны обеспечить вам качественный результат по завершении строительства.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.

Конкретизируем – сторонами контракта являются:

  • Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
  • Застройщик – юридическое  или ИП, осуществляющий возведение объекта;
  • Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
  • Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:

  • Являться именно юрлицом (не ИП!);
  • Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
  • Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.

Гражданский кодекс не заставляет юридических и физических лиц производить обязательную регистрацию при инвестициях в строительство, так как эта договоренность не относится к сделкам, совершаемых с недвижимым имуществом, а регулирует взаимоотношения финансового характера. Договор считается заключенным по факту его подписания всеми заинтересованными контрагентами.

Как только объект будет завершен, переходите к регистрации договора инвестирования, при этом регистрации будет совершена только в области требований инвестора на недвижимость.

При желании можно провести регистрацию договора раньше, в этом случае инвестор будет защищен в большей степени и сможет потребовать компенсации за нарушение условия договоренности в суде на менее шатких основах.

Инвестирование в недвижимость, в первую очередь, выгодно крупным риэлторским агентствам, имеющим достаточно капитала и обширную клиентскую базу для последующей реализации

Риски инвестора

В современном законодательстве, к сожалению,  контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет. Поэтому появляются определенные риски из-за неоднозначных формулировок, которых необходимо избежать, например:

  • В договоре не прописан срок окончания работ – обязательно требуйте конкретизации сроков от юридического лица, чтобы исключить возможность долгостроя;
  • Не указаны характеристики объекта, который передается инвестору после постройки – так застройщик оставляет возможность передать вкладчику квартиру совсем не ту, которую обещал;
  • Не прописаны все юрлица, застройщики и подрядчики, участвующие в сделки – вторая сторона может быть лишь участником «цепочки», и если она разорвется, то у инвестора не останется никого, кому можно предъявить взыскания;
  • Не указано целевое расходование инвестиций – застройщик, юридическое лицо, способно потратить деньги на любые цели, не связанные со строительством;
  • Не описан размер компенсации, если в соответствии с договором строительства жилого дома с физическим лицом застройщик не исполнит свои обязательства или если инвестор решит отказаться от прав на квартиру и получить возврат деньгами;
  • Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.

Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:

  • Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
  • Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
  • Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
  • Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
  • Поищите отзывы о застройщике.

Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.

В идеале, прежде, чем подписывать договор, необходимо провести экспертную оценку его содержания — вам поможет компетентный юрист или хороший аудитор

Заключение

Таким образом, договор инвестирования строительства – это документ, в соответствии с которым физическое лицо, предприниматель или государственный орган власти вкладывают средства в строительство дома или нежилого объекта с целью получения прибыли.

Обычно это квартира, дом или денежное вознаграждение. Может быть заключен в пользу третьих лиц, . Единой формы составления соглашения нет, но в нем должны быть прописаны существенные условия, характерные этой группе договоров.

Обязательно вычитывайте содержание и проверяйте застройщика, чтобы не столкнуться с мошенниками.

Источник: http://IQinvest.one/dogovor-investirovaniya-stroitelstva-doma.html

Инвестиции в строительство недвижимости

Инвестирование строительства объектов недвижимости

Продолжим разговор про инвестиции в недвижимость и рассмотрим одну из наиболее распространенных стратегий инвестирования в “квадратные метры” – инвестиции в строительство недвижимости.

Ознакомившись с этой статьей, вы узнаете, чем привлекательно данное направление инвестирования, какие риски оно несет в себе, что необходимо, для того чтобы инвестировать в строительство недвижимости, какими способами это можно делать, и много другой полезной информации по теме.

Инвестиции в строительство жилья: насколько это выгодно?

Все мы постоянно можем наблюдать возникновение и возведение новостроек: появляются новые жилые дома, коммерческие здания, целые микрорайоны. И на всем этом можно неплохо заработать, причем, не только строительной компании, а и любому человеку, который может стать инвестором и выкупать отдельные квартиры/апартаменты/помещения еще на этапе строительства.

Выгодно это, прежде всего, тем, что с момента начала стройки до сдачи объекта в эксплуатацию недвижимость существенно вырастает в цене. Этот рост в среднем составляет от 40 до 70%, согласитесь, такое приумножение капитала за год-два (средний срок строительства объекта) – очень заманчиво.

В каких-то случаях рост стоимости недвижимости при инвестициях в строительство может оказаться еще выше. Например, так часто бывает, когда речь идет о возведении целых новых микрорайонов – процесс строительства всего микрорайона занимает больше времени, но и возведенные объекты тоже вырастают в цене существеннее.

Инвестировать в строительство жилья можно на разных этапах: как до начала стройки (т.н. “стадия котлована”), так и далее, при разной степени готовности объекта. Причем, цена недвижимости в строящемся объекте всегда возрастает с продвижением его строительства: в среднем, например, для многоквартирного жилого дома рост стоимости квартир составляет 2-3% с возведением каждого нового этажа.

Этот вариант вложения капитала на фоне многих других можно считать достаточно надежным и привлекательным. Выделю ключевые преимущества инвестирования в строящуюся недвижимость:

  1. Недвижимость – реальный, осязаемый, пользующийся спросом и относительно ликвидный актив.
  2. При инвестировании на начальном этапе строительства можно купить недвижимость с очень весомой скидкой (в половину дешевле и даже более).
  3. По завершению строительства можно получить доход двумя способами: перепродать недвижимость дороже (разовый спекулятивный доход) или сдавать в аренду и получать постоянный пассивный доход от сдачи в аренду.
  4. Есть широкий выбор объектов для инвестирования (квартиры, апартаменты, коммерческие помещения, разные районы, разная площадь, разная стоимость, разные застройщики, разная степень завершенности строительства).

Однако, конечно же, как и везде, здесь есть свои риски. Выделим их тоже.

  1. Риск банкротства или мошенничества застройщика. Конечно, существуют законодательные акты, защищающие интересы инвесторов от подобных рисков, но эта защита все равно не абсолютная, и ее степень может быть разной.
  2. Риск возникновения “долгостроя” или “недостроя”. В связи с банкротством застройщика или по другим причинам (например, невозможность решить определенные юридические вопросы, резкий рост цен на стройматериалы и т.д.) строительство недвижимости может остановиться или затянуться на неопределенные сроки.
  3. Риск отсутствия покупателей/арендаторов. В периоды обострения финансового кризиса часто бывает очень сложно продать недвижимость по желаемой цене, цена может падать, найти покупателей непросто. Одновременно, полученная в собственность недвижимость уже сразу начинает требовать расходов, как минимум – это коммунальные платежи.

Есть и еще один серьезный минус: инвестиции в строительство жилья требуют наличия достаточно крупной суммы капитала, которая есть не у всех, то есть, это направление инвестирования доступно не каждому.

Инвестиции в строительство: выбор объекта инвестирования

Рассмотрим самые распространенные объекты, которые можно использовать при инвестировании в строительство, и их характерные особенности.

Жилые дома. Самый привычный и понятный, а потому – самый востребованный вариант для частных инвесторов. Наиболее востребованными сейчас считаются 1- и 2-хкомнатные квартиры, поэтому инвесторы чаще всего приобретают именно их.

Загородные коттеджи. Тоже интересный вариант, т.к. все больше людей, особенно – состоятельных, сейчас стремятся к жизни за городом, в более тихих и экологически чистых местах. Поэтому можно обратить внимание на строящиеся коттеджные поселки и инвестировать туда.

Апартаменты. Юридически нежилая недвижимость, которая предназначена для использования в качестве жилой. Как правило, это номера в гостиницах, т.н. “апарт-отелях”.

В дальнейшем эту недвижимость обычно сдают в аренду: срок окупаемости в этом случае будет меньше, чем при покупке квартиры.

Подробнее об этом направлении инвестирования писал отдельную статью: инвестиции в апартаменты.

Коммерческая недвижимость. Можно инвестировать в строительство офисных центров, торговых центров, объекты общепита, спортивной, развлекательной индустрии и т.д.

Такие инвестиции, как правило, требуют большей суммы капитала и подходят для более опытных, “продвинутых” инвесторов.

В то же время, они интересны тем, что и прибыль могут обеспечить больше, чем при покупке жилой недвижимости на этапе строительства. Подробнее тут: Инвестиции в коммерческую недвижимость.

Недвижимость за рубежом. Этот вариант хочу выделить отдельно, поскольку он предполагает множество особенностей.

Хоть инвестировать в строительство недвижимости за границей достаточно сложно, это требует высокого уровня знаний и возможностей, такой вариант может принести инвестору больше прибыли, чем вложения на отечественном рынке недвижимости.

Но и риски здесь, разумеется, немалые. На эту тему тоже есть отдельная статья: Инвестиции в недвижимость за рубежом.

Как инвестировать в строительство недвижимости?

Итак, если вас заинтересовал этот вариант вложения капитала, давайте рассмотрим, как все это осуществить на деле. Обозначу 5 ключевых этапов инвестирования в строительство.

Этап 1. Выбор застройщика. Очень важно изначально определиться с застройщиком. Если бы вы покупали недвижимость для себя – то начинать можно было бы с выбора объекта, а если в качестве инвестиции – все же именно застройщик должен быть на первом этапе. Потому что большая часть инвестиционных рисков кроется именно в нем.

При выборе застройщика следует обращать внимание на такие моменты:

  • Период деятельности на рынке (чем больше – тем надежнее);
  • Финансовое состояние (результаты деятельности, статистические данные отчетности);
  • Количество уже построенных объектов (чем больше – тем надежнее);
  • Репутация фирмы, отзывы реальных клиентов;
  • Количество уже участвующих в строительстве инвесторов (в какой-то степени можно полагаться на их опыт);
  • Участие в совместных ипотечных программах с банками (ТОП-овые банки обязательно тщательно проверят застройщика, прежде чем кредитовать под строительство им – на это можно полагаться в высокой степени);
  • Наличие всей необходимой разрешительной документации на строительство, согласно действующему законодательству (очень важный момент!).

Этап 2. Выбор объекта инвестирования. Далее необходимо выбрать у данного застройщика конкретный объект недвижимости, в который вы будете инвестировать. Здесь необходимо обращать внимание на следующие моменты:

  • Тип объекта (из рассмотренных выше или другой);
  • Срок сдачи в эксплуатацию;
  • Стадия строительства;
  • Месторасположение объекта;
  • Планировка приобретаемых помещений;
  • Инфраструктура района, транспортная развязка;
  • Перспективы развития района;
  • Востребованность приобретаемых помещений.

Этап 3. Переговоры с застройщиком, изучение документации. После выбора желаемого объекта, можно обращаться в коммерческий отдел фирмы-застройщика для проведения переговоров, проверки всей необходимой строительной документации и принятия инвестиционного решения.

Существуют разные схемы инвестирования в строительство недвижимости. Не буду сейчас останавливаться на них подробно, только скажу, что наиболее безопасной для инвестора, такой, где его интересы будут максимально защищены, является долевое участие. Кроме этого возможны варианты внесения паевого взноса, участия в строительным кооперативе, внесения инвестиционного вклада и т.д.

Перед визитом к застройщику необходимо внимательно изучить действующее и актуальное законодательство в этой сфере, возможно даже привлечь к этому независимого юриста, ведь сделка должна пройти максимально безопасно. Например, в России долевое участие в строительстве регулируется законом №214-ФЗ – обязательно изучите его самым внимательным образом.

Во время визита проверьте наличие у застройщика всех документов на строительство, предусмотренных действующим законодательством (специально не перечисляю их, поскольку перечень может меняться, и для разных стран он разный).

Договоритесь о сделке, согласуйте желаемый объект и его стоимость.

Этап 4. Подписание документов и оплата. Итогом переговоров, в случае их положительного завершения, должно являться подписание договора и, непосредственно, инвестирование. Договор перед подписанием также следует проверить на предмет соответствия законодательству и обозначения в нем всех важных для инвестора моментов. В частности, это:

  • четкое обозначение помещения, которое приобретает инвестор;
  • сроки окончания строительства;
  • четкое указание стоимости квадратного метра и совокупной стоимости приобретаемой площади;
  • указание на фиксирование цены, невозможность ее изменения, или возможность при определенных обстоятельствах, устраивающих инвестора;
  • способ и сроки проведения оплаты;
  • порядок оформления права собственности и передачи документов на собственность инвестору;
  • наличие штрафных санкций для каждой из сторон в случае невыполнения обязательств (например, несдачи объекта в указанный срок);
  • порядок разрешения конфликтов и споров.

После подписания договора необходимо произвести оплату на расчетный счет застройщика, указанный в договоре.

Этап 5. Завершение строительства, получение документов.

 И на последнем этапе, который произойдет через какое-то время, после того как объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, инвестор получает документы на право собственности купленного помещения, после чего может распоряжаться им по своему усмотрению. Например, сразу перепродать, или сдавать в аренду, в зависимости от его предпочтений.

Теперь вы имеете представление о том, чем привлекательны инвестиции в строительство недвижимости, и как происходит весь этот процесс. Конечно же, все это только ключевая, общая информация, в дальнейшем я планирую раскрыть некоторые моменты более подробно в отдельных статьях.

Оставайтесь с нами, до встречи в новых публикациях на Финансовом гении!

Источник: http://fingeniy.com/investicii-v-stroitelstvo-nedvizhimosti/

Договор инвестирования строительства

Инвестирование строительства объектов недвижимости

Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций.

Инвестиции — денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата.

Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.

Стороны такого договора:

  • Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком — одна сторона.
  • Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором — вторая сторона договора.

договора инвестирования

При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных.

Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

Чего не должно быть в инвестиционном договоре, так это терминологии из договоров подряда, даже если застройщик и совмещает функции подрядчика, то есть сам занимается строительством объекта.

В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме.

Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:

  • предмет договора — объект строительства с максимально точными характеристиками;
  • порядок передачи средств от инвестора и передачи законченного объекта в собственность;
  • сроки строительства и передачи жилого объекта — предмета договора.

Правовая основа договора инвестирования

всех инвестиционных договоров и все действия с ними должны соответствовать требованиям, указанным в следующих документах:

  1. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации…» (с изменениями от 22 августа 2004 г.);
  2. Закон РСФСР № 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.
  3. Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:

  • Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство.
  • Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора.
  • Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.

Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.

Несоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности.

Посмотреть договор инвестирования в строительство образец, Вы можете, пройдя по следующей ссылке Договор инвестирования.

Договор инвестирования в пользу третьего лица

По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.

Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.

Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.

На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.

Государственная регистрация права собственности

Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.

Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Государственная регистрация права требования дает инвестору следующие гарантии и привилегии:

  • Обращение за регистрацией на тот же объект недвижимости будет упрощенным;
  • В случае передачи прав между инвесторами — исключает последующую ответственность между ними;
  • Гарантирует защиту объекта недвижимости от возможного недобросовестного отношения застройщика и исключает возможность заключения аналогичного договора на тот же объект;
  • Благодаря проводимой при государственной регистрации экспертизе документов заказчика, исключается возможность их юридически неправильного оформления.

После прохождения процедуры регистрации права требования на договоре проставляется специальный штамп, а после регистрации права собственности — выдается свидетельство, подтверждающее необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.

Риски при заключении договора инвестирования

Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок. Поэтому на практике нельзя создать единый договор инвестирования в строительстве — образец возможен лишь в частях, одинаковых для всех договорных документов. Это создает определенный простор для деятельности мошенников или недобросовестных лиц.

Риск 1. Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность.

Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной. Добросовестные заказчики не допускают заключения договоров в таком виде.

Кроме того, нужно помнить, что незаконными считаются договора на те объекты, разрешение на строительство которых получено заказчиками после 01.04.2005 г.

Риск 2. договора и его условия в полном порядке и устраивают инвестора. Происходит подписание договора, передача инвестиций и… все.

Заказчик не работает над проектом и вообще такого юридического лица больше не существует.

Чтобы избежать подобной ситуации перед заключением договора инвестиции вся правоустанавливающая и другая документация заказчика должна быть тщательно проверена.

Риск 3. Цепочки. При заключении договора инвестирования «через третьи руки» добиться положительного для инвестора результата в случае нарушения его прав будет крайне сложно. В некоторых случаях цепочки могут напоминать финансовые пирамиды.

Сходство и различия договора инвестирования и договора долевого участия

Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:

  1. Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
  2. Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
  3. По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.
  4. Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
  5. Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
  6. Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.

Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Самое главное, всем гражданам нужно запомнить, что в мире бизнеса не бывает безрисковых операций. И для повышения собственной безопасности и сохранности своих накоплений, заключения всех видов договоров должны производиться под контролем независимых юристов и только после консультации с ними.

←Вернуться

Источник: http://www.it-nv.ru/articles/sut_dogovora_investirovaniya_v_stroitelstvo_i_riski

Инвестиции в строительство недвижимости. Методы вложений в капитальные объекты

Инвестирование строительства объектов недвижимости

Инвестиции в строительство недвижимости сегодня являются достаточно надежным и прибыльным видом вложений собственных финансовых средств, при этом на достаточно продолжительное время и сравнительно небольших рисках. Если брать в сравнение инвестиции в строительство, а также вложения в капитальные объекты с банковскими вкладами, то первые раза в три, а то и больше выгоднее последних.

Инвестиции в строительство недвижимости – объекты инвестирования

Сегодня большинство инвесторов, помимо краткосрочных вложений занимаются долгосрочными инвестициями. А наилучшим решением для сохранения собственного капитала являются, конечно же, инвестиции в строительство и вложения в капитальные объекты.

Инвестиции в строительство недвижимости, это перспективное направление, поскольку вложив свои средства единожды, Вы можете получать пассивные доходы, скажем в виде дивидендов. Другими словами, инвестиции в строительство недвижимости и вложения в капитальные объекты, являются самым оптимальным вариантом долгосрочного инвестирования.

Сегодня различают различные методы инвестирования в строительство недвижимости и различаются они по объектам инвестирования (коммерческая недвижимость – торгово-развлекательные комплексы, офисы и тому подобные, жилые дома, коттеджные поселки, гостиничные комплексы, производственные предприятия и другие).

РЕКОМЕНДУЕМ: ТОП 3 ЛУЧШИХ БРОКЕРА НА 2019 ГОД

Самый крупный брокер с 2014 года! | Платформа для социального трейдинга. | Не требуется верификация! Фиксированные выплаты! |

Какие же наиболее популярные и прибыльные объекты инвестирования в недвижимость?

Инвестиции в строительство преимущественно капитальных объектов. Преимущества данных вложений

Итак, вложения в капитальные объекты на сегодня, являются самым прибыльным и интенсивным видом капиталовложений, так как здесь происходит вложение средств в строительство фабрик, заводов, а также различных производственных сооружений, которые впоследствии будут приносить неплохую прибыль. В таких случаях, в процессе инвестирования могут принимать участие, как государственные капиталы, так и средства частных инвесторов.

При этом инвестиции в строительство могут быть выражены не только в денежных средствах, но и в материальных ресурсах (техника, оборудование, станки и так далее).

Федеральный закон, гласящий об инвестиционной деятельности в РФ, выражает некоторые основные понятия, касающиеся объектов и субъектов такого рода инвестиционной деятельности. Так, объект капитальных вложений, это находящийся в муниципальной, государственной либо иной форме собственности имущественный объект (вновь создаваемый – строящийся или модернизирующийся).

Субъектами же инвестиционной деятельности, проводимой в виде капитальных вложений, являются заказчики, подрядчики, инвесторы, а также пользователи непосредственно объектов таких капиталовложений либо иные лица. Вложения в капитальные объекты могут быть как собственными средствами, так и привлеченными.

В роли же инвесторов, вполне могут выступать простые физические лица, преимущественно на договорной основе о совместной деятельности организации, не относящиеся к юридическим лицам, те же государственные органы, иностранные субъекты той же предпринимательской деятельности, и наконец, целые сообщества юридических лиц.

Заказчиками, согласно вышеупомянутого Федерального Закона, являются уполномоченные посредством инвесторов юридические и соответственно физические лица, осуществляющие непосредственно реализацию какого-либо инвестиционного продукта. При этом в предпринимательскую деятельность сторонних субъектов, они не вмешиваются, если это не предусмотрено договорными документами.

Заказчики, не являющиеся инвесторами, наделяются всеми правами владения (собственности), распоряжения и пользования вложенным капиталом, на весь период реализации некого инвестиционного проекта в рамках предусмотренных договором полномочий.

Подрядчиками согласно законодательству являются юридические / физические лица, выполняющие конкретные работы, оговоренные в договоре подряда либо государственного контракта, заключаемого непосредственно с заказчиками. Подрядчик в обязательном порядке должен иметь лицензию на прямое осуществление той деятельности, которая соответственно Федеральным законам подлежат лицензированию.

Пользователями капитальных объектов, могут быть как и в прошлом случае, юридические и физические лица (иностранные в том числе), местные органы, государственные органы, ну и международные организации и объединения и непосредственно инвесторы, для которых и будут создаваться указанные капитальные объекты.

Инвестиции в строительство потенциально жилых объектов

Следующий вид объектов инвестирования в строительство, это жилье.

Сразу отметим, что перед тем, как начнете делать инвестиции в такой вид недвижимости, как жилье, первым делом выясните, надежна ли компания-застройщик, а также просчитайте выгодность такого инвестирования, возможно, будет выгоднее приобрести уже готовую квартиру.

Однако, при инвестиции в строительство будущего жилого объекта Вы получите возможность заселения в квартиру, которая пока не существует, но при этом риски такого инвестирования достаточно высоки (срыв сроков сдачи и другие аферы и злоупотребления).

По этой причине инвестиции в жилье, требуют особого внимания касательно их условий и рисков.

Как известно, основа любого строительства, это земельный участок, уже на территории которого и будет осуществляться непосредственно само строительство. Поэтому, если инвестор вкладывает средства в строительство объекта, то он автоматически инвестирует и в землю под ним, если иных условий не предусматривает договор.

Наиболее активными инвестиционными действиями с земельными участками сегодня являются:

  • купля/продажа,
  • ипотека,
  • мена,
  • приватизация
  • и аренда.

Инвестиции в строительство такого вида недвижимости, как коттеджные поселки, являются достаточно интересным направлением для такого рода деятельности, но имеют некоторые свои особенности.

Недвижимость — инвестиции в строительство и учет рисков с их минимизацией. Как обезопасить такие вложения?

Несмотря на огромное количество плюсов, инвестиций в строительство недвижимости, существует и не меньшее количество рисков, которые обязательно необходимо учитывать перед принятием конкретного решения.

К основным рискам, которые необходимо обязательно учитывать при инвестиции в строительство недвижимости относятся:

  • срыв сроков строительства;
  • отсутствие всех разрешительных документов на строительство объектов;
  • многообразие схем инвестирования при неоднозначности природы их договоров.

Как же можно минимизировать эти основные риски инвестиций, в строительство недвижимости?

На сегодня, сдача строительных объектов в эксплуатацию уже после заявленных сроков, является существующей и устоявшейся тенденцией. И нам как инвесторам повлиять или спрогнозировать данный процесс практически нереально.

Но при этом, заключая договор инвестирования, данный риск можно минимизировать, включив в него пункт об ответственности за срыв сдачи объекта в оговоренные сроки в виде компенсационных выплат, штрафных санкций и тому подобное.

Отсутствие всех необходимых разрешительных документов на проведение строительных работ (статистика просто переполнена такими случаями) является свидетельством того, что Вы своими инвестиционными средствами принимаете участие (не по своей вине) в каких-либо аферах, в результате чего и страдаете.

По этой причине, архиважно первым делом разобраться имеется ли у застройщика вся необходимая документальная база, которая определяется этапностью строительных работ.

Сами этапы мы рассматривать не будем, а остановимся только на подтверждающих правомерность проведения застройки документах.

Итак, такими документами являются:  

договор аренды участка земли или акт на право владения земельным участком;
зарегистрированная декларация о начале подготовки к строительным работам и непосредственно строительных работ, а также копия разрешения органов государственного контроля, касающегося строительства объектов, относящихся к 4-ым и 5-ым категориям сложности;
договор о том, что строительный объект подключен к необходимым инженерным сетям;
копия акта, который подготовлен на основании сертификатов органов государственного контроля о том, что объект полноценно готов к эксплуатации.

Договорная схема при инвестициях в строительство

После того, как Вы учтете все вышеописанные риски и предпримите необходимые шаги по их минимизации, останется лишь заключить договор, по которому Вы передадите свои средства в обмен на получение предмета самого договора.

Итак, в соответствие с требованиями Закона все инвестиции в строительство недвижимости с использованием привлеченных от всех лиц (и на управление) негосударственных средств, могут осуществляться исключительно посредством фондов операций с самой недвижимостью, фондов по финансированию, и институтов по совместному инвестированию, а также через эмиссии целевых облигаций.

В виду всего этого, каждый из застройщиков может предлагать собственную схему инвестирования в недвижимость или вложения в капитальные объекты. Как правило, подобные схемы строятся из сразу нескольких участников, которые связаны несколькими договорами. Обратите особое внимание на то, с кем именно Вы подписываете договор, а также как он связан с застройщиками и какие имеет полномочия.

Немаловажно будет понимать, что Вы приобретаете за свои средства, так как чаще всего по инвестиционным договорам инвесторы вкладывают деньги на получение «права на право», поэтому очень важно будет разобраться, как именно можно будет получить непосредственно сам объект или его часть.

Также, обратите внимание на то, как будет обеспечиваться возможный возврат денег, основание на это и кто будет за этот процесс нести ответственность.

Таким образом, инвестиции в строительство недвижимости неразрывно связаны с возникновением всевозможных рисков, поэтому изучение документов, которые подтверждают правомерность строительных работ, а также анализ договорной схемы позволят Вам принять взвешенное решение, которое минимизирует финансовые потери.

ВИДЕО ОБЗОР:
Важное о недвижимости и вложений в данные объекты

Источник: http://InfoFx.ru/investicii/investicii-v-stroitelstvo-nedvizhimosti-metody-vlozhenij-v-kapitalnye-obekty/

Инвестиции в строительство недвижимости. Чем выгодны?

Инвестирование строительства объектов недвижимости

Когда дело доходит до инвестирования в жилую недвижимость, есть лишь два основных пути — инвестиции в строительство недвижимости или перепродажа готового объекта.

Недвижимость для перепродажи чаще всего приобретается непосредственно у домовладельца, который когда-то сам в ней проживал или сдавал ее в аренду. Как правило, у застройщика подобные объекты не покупаются.

Напротив, строящиеся объекты приобретают непосредственно у застройщика или другого инвестора. Он — и владелец, и продавец. До этого в подобных объектах никто не проживал и они считаются совершенно новыми.

Если вы собираетесь выкупить недвижимость у банка, то скорее всего, с целью перепродажи. В этом случае можно выхватить удачный объект, принадлежащий застройщику, который не смог реализовать его вовремя.

Вот некоторые из многих преимуществ инвестиций в строительство недвижимости или только построенные объекты недвижимости:

Небольшой первый взнос

Как правило, недавно построенная недвижимость стоит дешевле. Авансовый депозит может варьироваться от 1000 долларов до 10% от стоимости объекта. Кроме того, условия сделки всегда можно обговорить, минимизировав инвестиционные риски.

Это условие верно как для уже строящегося объекта, так и для того, что только планируется возводить после подписания с вами договора купли-продажи.

Во время повышенного спроса на недвижимость, небольшой депозит позволяет некоторым инвесторам увеличить прибыль, передав контракт другим инвесторам за определенную плату. Однако данная практика не распространена.

Низкие эксплуатационные и ремонтные издержки

В отличие от стратегии перепродажи недвижимости, вложение средств в новый объект идет рука об руку с гарантией надежности таких аспектов как материалы, отопительная и вентиляционная системы, электрика и сантехника. Существует также 10-летняя гарантия, охватывающая основные структурные элементы вроде фундамента.

При перепродаже недвижимости такая гарантия есть далеко не всегда.

Кроме того, осуществляемый своими усилиями ремонт может не соответствовать текущим строительным нормам. Например, используемые материалы могут содержать опасные вещества наподобие асбеста или свинца.

Растущий и развивающийся рынок

Инвестирование в строительство недвижимости всегда можно осуществить в условиях растущего и развивающегося рынка. Именно это поможет уменьшить риск и максимизировать долгосрочную прибыль. В этих условиях возможны инвестиции и в объекты для последующей перепродажи, однако тогда придется отказаться от других преимуществ, изложенных в этой статье.

Обязательно проанализируйте и изучите рынок. Покупка недвижимости в районах с неразвитой инфраструктурой и с отсутствием других важных удобств может существенно снизить возможные выгоды, нежели в благоустроенных районах с элитной недвижимостью.

Сроки окупаемости

Большинство экспертов по недвижимости пришли к выводу о том, что, в целом, только что построенные объекты приносят прибыль быстрее, чем их коллеги. Особенно если развивается район, в котором они находятся. Это помогает серьезно увеличить стоимость недвижимости, особенно если в местности растет число жителей.

Скидки

Нередко бывает, что покупка объекта на ранних стадиях строительства обходится намного дешевле уже готового к эксплуатации здания. Ситуации приобретения недвижимости от застройщика на 5% до 20% ниже рыночной стоимости довольно часты.

Зачем застройщику продавать недвижимость вам со скидкой? Одна из причин — конкуренция и желание быстрее окупить проект, чтобы получить возможность построить еще больше. Наличие покупателей, выстроившихся в очередь, снижает кредитные риски инвестирования в строительство недвижимости.

Контроль затрат

При покупке объекта непосредственно перед строительством вы получаете дополнительную возможность проконтролировать особенности будущего здания и адаптировать его в соответствии с вашими потребностями.

Очевидная выгода подобного приобретения — возможность выбора планировки, напольных покрытий, освещения, сантехники и даже мебели. Это полезно, когда вы хотите снизить расходы и повысить привлекательность объекта для будущих арендаторов. К тому же, вы можете выбрать местоположение объекта.

Более новые технологии

Нередко новые здания строятся с применением более новых и более совершенных технологий. Они могут обладать лучшей конструкцией, планировкой и материалами. Системы и технологии изоляции, кондиционирования воздуха и отопления постоянно меняются в лучшую и более экономичную сторону.

В целом, строящиеся или только построенные объекты гораздо выгоднее в плане инвестиций, нежели те, что уже были в эксплуатации и покупаются готовыми с целью последующей перепродажи.

Их гораздо чаще можно приобрести в условиях быстрорастущего рынка и часто — по цене гораздо ниже рыночной. Кроме того здесь реже встречаются неприятные сюрпризы.

Желаем вам удачных сделок при инвестировании в строительство недвижимости.

Источник: https://clubshuttle.ru/investicii-v-stroitelstvo-nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.