Односторонний отказ от аренды. Как арендатору безопасно расторгнуть зарегистрированный договор

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке без проблем

Идеальные ситуации в жизни, а тем более в современных правоотношениях, к сожалению, достаточно редки. Непредсказуемость государственной экономической политики, отсутствие стабильности рынка и участившиеся случаи банкротств, нередко являются причиной, когда договорные отношения, исполнить без неблагоприятных последствий затруднительно, а порой и невозможно.

Возможность прекращения арендных отношений в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, прямо вытекает из действующего законодательства с детальной конкретизацией в соглашении. Важным пунктом любого соглашения, признается установление срока его действия. Именно в пределах действия заключенного договора и допускается его досрочное расторжение.

Важно помнить, что установление правоотношений  с арендой помещения, отнесено законодателем к двухсторонним сделкам. И самим режимом таких сделок, максимально гарантируется правовой механизм защиты, как арендодателя, так и съемщика, от возможности внезапной и невыгодной воли на окончание сделки.

Общие положения о расторжения договора

Общий принцип российского договорного права позволяет, сторонам соглашения о найме расторгнуть его досрочно, прежде всего, по соглашению обеих сторон.

Арендодателю, решившемуся расторгнуть договор аренды недвижимости, следует сделать предложение съемщику о заключении соглашения.

Если съемщик выразит на, то согласие – подписывается указанное соглашение с оформлением акта приема-передачи помещения. Быстро и при отсутствии конфликта.

Вышеназванными правилами зафиксированы общие,  применимые основания возникновения права досрочного расторжения  договорных отношений по аренде:

• основные нарушения договорных обязательств;
• наличие других фактов виновного поведения арендатора, установленных законом или соглашением.

Признак существенности нарушения – ущерб или материальные потери в значительном размере для арендодателя от действий нанимателя. Однако установление указанного признака и определение тяжести нарушенного обязательства принадлежит исключительно суду.

Для начала и в силу требований ч. 3 ст. 619 ГК РФ собственник обязан соблюсти необходимую процедуру – направить в адрес арендатора претензии, исправления допущенных нарушений с одновременным предложением преждевременного закачивания договора.

Факт выполнения нанимателя поставленных претензий, в рамках установленного или разумного периода, лишит арендодателя права обращения в судебную инстанцию. Важно установить в действиях арендатора помещения разновидность несоблюдения.

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Крайне важным подспорьем в момент возникновения желания собственника расторгнуть арендные отношения  должны послужить условия договора. Не секрет, что именно грамотно составленный и учитывающий нюансы сделки, немаловажно минимизирует материальные и эмоциональные расходы при его одностороннем расторжении.

Можно рекомендовать включение в соответствующий раздел соглашения аренды нижеперечисленных пунктов для одностороннего расторжения по инициативе арендодателя и возврата предмета договора:

• использование съемщиком помещения с существенными нарушениями достигнутых договорённостей и цели его использования, либо в случае неоднократных несоблюдении, приводящим к существенным ухудшениям его состояния;
• систематического нарушения арендатором сроков платежа арендной платы – два и более раза (от срока, зафиксированного сделкой по аренде);
• отказа арендатора произвести текущий или капитальный ремонт помещения, признанный договором обязательным для него и назначенный в определенный сделкой промежуток времени.

Как разорвать соглашения в одностороннем порядке

Важно отметить, что возможность применения названых условий допустимо лишь в тех моментах если стороны пришли к соглашению об аренде помещения на определенный отрезок времени.

Заключая сделку об аренде недвижимости в рамках неопределенного срока, каждая из сторон признает за другой по определению правовую возможность отказа, от арендных отношений (при обязанности соблюдать 3-месячный период соответствующего предупреждения до даты фактического расторжения).

При этом правоприменительная практика не стоит на категоричной позиции, и допускает установление в тексте договора иного срока, устанавливающего время уведомления о досрочном прекращении договора найма.

Законодательно также не предусмотрен запрет на возможность внесения в договор позиций, расширяющих права собственника на его досрочное окончание. Если возникает спор на указанный счет – его разрешит суд.

А вот исключить из договора условие о праве арендодателя помещения на односторонний отказ от дальнейшего выполнения договора закон не позволяет. Суд, опираясь на норму закона, данный отказ признает ничтожным.

Для уведомления предусмотрена обязательная письменная форма, в котором отражаются сведения:

• О наименовании;
• О реквизитах сторон и договора;
• Об основаниях, послуживших поводом для уведомления;
• О содержании требований.

Последствия расторжения аренды

Суд вынес решение по делу, которым удовлетворил требования собственника. После даты вступления его в законную силу, наступает прекращение договорных отношений. Однако на практике за окончанием договора, не всегда следует возврат предмета аренды.

Порой арендодатель вынужден вновь обращаться в суд с иском для истребования имущества. По этой причине рекомендуется, изначально формулировать претензию, не только об одностороннем прекращение договора, но и заявить дополнительно претензию об истребовании имущества.

Получив исполнительный лист, следует обратиться в службу судебных приставов для принудительного возращения предмета аренды.

Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство

Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.

Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо.

Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы.

Законодатель предписывает, что несогласие от исполнения договора аренды может быть реализован собственником если:

• Нарушены договорные условия;
• Обстоятельства несоблюдения прямо не связаны с нарушением договора. Например, у арендатора нет лицензии, позволяющей заниматься определенным родом деятельности и, соответственно, использовать предмет аренды по назначению;
• Имеет место немотивированный отказ от аренды со стороны арендатора.

Отказ нужно делать добросовестным и разумным. Если арендодатель не использовал возможность на отказ, и течение договорных отношений продолжилось — последующая реализация предоставленного права станет невозможным.

Источник: http://arendaexpert.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendodatelem-v-odnostoronnem-poryadke/

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке в 2019 — земельного участка, нежилого помещения, регистрация

Заключение любого договора обуславливает возникновение определенных прав и обязанностей у каждой из сторон сделки. Не исключение и арендный договор.

На основании этого документа, у арендодателя появляется обязанность по передаче имущества в оговоренные сроки, а у арендатора – обязанность по надлежащему использованию недвижимости и внесению арендных платежей в срок.

Но если что-то “пошло не так”, и одна из сторон решила расторгнуть сделку, необходимо знать, на основании каких причин разрешается осуществлять односторонний отказ от исполнения договора.

Под расторжением контракта в одностороннем порядке понимается возможность контрагента прекратить действие договора без обращения в суд и без заключения соглашения о расторжении.

То есть стороне арендных правоотношений, имеющей такое право, достаточно изъявить свою волю установленным законом или договором способом – например, путем отправки контрагенту уведомления о расторжении.

Ст. 610 ГК РФ (далее – Кодекс) устанавливает основной случай одностороннего отказа от сделки.

Так, в силу аб. 2 ч. 2 ст. 610, если арендное соглашение заключено на неустановленный срок, любой из контрагентов вправе в любое время отказаться от исполнения соглашения, но обязательно предупредив контрагента о своей инициативе:

Норма в отношении сроков является диспозитивной – то есть стороны могут указать в соглашении и иные сроки направления уведомления. К примеру, прописать, что уведомление нужно отправлять за 6 месяцев до фактического расторжения или за 1 год.

При этом никаких особых оснований для отказа не требуется – расторгнуть сделку можно в любое время и по любой причине. Не нужно также и согласие контрагента на такие действия.

Если же арендный контракт заключен на определенный срок, “просто так” отказаться от договора не получится. Необходимо наличие веского основания, предусмотренного в законе (ч. 2 ст. 450, ст. 619 или ст. 620 Кодекса) или в договоре сторон.

Правила одностороннего отказа от выполнения обязательств содержатся в ст. 450.1., а также в ст. 310 Кодекса. По общему правилу, отказ от договора не допускается, за исключением случаев, прямо указанных в законе или контракте сторон.

Таким образом, единственная возможность (в разрезе арендных отношений) отказаться от договора в одностороннем порядке –направить уведомление контрагенту за 3 месяца (при условии, что срок аренды не ограничен).

Как оформить

Если стороны заключили бессрочный арендный контракт, и у одной из них возникло желание разорвать правоотношения, следует придерживаться следующей тактики:

• направить уведомление контрагенту за 3 месяца (если арендуется недвижимость) или за 1 месяц (в случае аренды движимой техники);

• по прошествии указанного срока, вернуть имущество арендодателю в состоянии, указанном в договоре сторон и в ст. 622 Кодекса.

Никаких дополнительных действий предпринимать не следует – обязательства сторон будут автоматически прекращены по истечении указанного 3-месячного или 1-месячного срока. Документов также никаких подписывать не нужно (кроме акта передачи).

Если договор заключен на определенный срок, понадобятся веские основания для расторжения. Необходимо, чтобы противоположная сторона сделки существенно нарушила условия договора.

Арендодатель может досрочно прекратить договор при наличии оснований, предусмотренных в ст. 619 Кодекса, арендатор – ст. 620 Кодекса. Перед обращением в суд нужно обязательно провести претензионную работу – в противном случае, иск не будет принят.

Основной документ, который потребуется при одностороннем отказе от сделки – это передаточный акт.

На основании ст. 622 Кодекса, по окончании действия арендного контракта арендованное имущество должно быть возвращено обратно арендодателю в состоянии, в котором оно было на момент передачи, с учетом адекватного износа.

Если арендатор невовремя возвратит имущество, или вовсе не вернет, арендодатель приобретет право требовать внесения арендных платежей за все время просрочки.

Если же соответствующая плата не покроет всех убытков арендодателя, связанных с просрочкой, он также может требовать компенсации всех понесенных убытков.

Даже если соглашением сторон за просроченный возврат предусмотрена неустойка, арендодатель не теряет своего права на компенсацию убытков, причиненных невозвратом, сверх суммы такой неустойки.

Отметим, что чем больше сведений о состоянии имущества будет внесено в передаточный акт, тем меньше проблем возникнет в будущем при возврате недвижимости по окончании срока действия договора.

Регистрация

По смыслу ст. 450.1. Кодекса, односторонний отказ от выполнения обязательств осуществляется:

• той стороной, которой договором или законом предоставлено такое право;
• путем направления уведомления об отказе контрагенту в срок, определенный законом или договором.

Здесь же сказано, что контракт прекращается с того момента, как контрагент получит соответствующее уведомление.

В силу ст. 609 Кодекса, договор аренды подлежит госрегистрации в случаях, если:

• хотя бы одна из сторон – юридическое лицо;
• или срок аренды более 1 года.

В таком случае стороны обязаны зарегистрировать договор в Росреестре, на основании чего будет внесена соответствующая запись в ЕГРН о наличии обременения в виде аренды.

Основанием для погашения записи является заявление арендодателя, арендатора, или их совместное заявление.

В качестве подтверждения заинтересованное лицо может предоставить в Росреестр копию уведомления, свидетельствующего о прекращении правоотношений. В сроки, указанные в ст. 16 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”, регистрационная запись будет погашена.

Особенности

Рассмотрим некоторые особенности прекращения арендных правоотношений в разрезе частных случаев.

Земельного участка

Основные положения об аренде земельных участков содержатся в ст. 22 ЗК РФ. Однако ничего конкретного по поводу расторжения там не сказано. Таким образом, сторонам при осуществлении данной процедуры необходимо руководствоваться общими требованиями, указанными в Кодексе.

На основании ст. 607 Кодекса, в аренду могут быть переданы предприятия, комплексы, здания, оборудование, ТС и участки земли.

Норма статьи свидетельствует о том, что земельный участок является полноправным объектом аренды. К таким правоотношениям применимы все положения Кодекса в отношении аренды недвижимого имущества.

А это значит, что расторжение договора аренды участка земли в одностороннем порядке, как и в случае с недвижимостью, может быть осуществлено в 2-х случаях:

• если время аренды не определено в договоре, и при условии уведомления контрагента об отказе выполнения обязательств;
• если такое право дано одной из сторон непосредственно самим контрактом.

При аренде здания или сооружения нужно учитывать нормы ст. 652 Кодекса, которые гласят об одновременной передаче прав на соответствующее здание и участок земельной территории, на котором они расположены:

Таким образом, после одностороннего расторжения контракта у арендатора теряются права не только аренды здания, но и соответствующего участка земельной территории, на котором расположена постройка.

Нежилого помещения

В отношении нежилых и жилых помещений действуют унифицированные правила аренды. Кодекс не выделяет отдельно жилые и нежилые строения, приводя для всей недвижимости единые нормы закона.

А это значит, что действуют все те же положения:

• односторонний отказ допускается в случае наличия соответствующего пункта в договоре;
• или если срок аренды не ограничен, а контрагенту было направлено уведомление как минимум за 3 месяца (если в соглашении не указан иной срок для уведомления).

Внесудебное расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Отказ от исполнения обязательств, если такое право действительно существует, уже сам по себе предполагает внесудебный порядок. Вовлечение суда в этот процесс не требуется – согласно ч. 2 ст. 450.1.

Кодекса, договор автоматически считается расторгнутым после того, как контрагент получит соответствующее уведомление о расторжении. Никаких препятствий противоположная сторона сделки в этом процессе создать не может, поэтому и обращение в суд бессмысленно.

Однако Кодексом установлены некоторые основания, при которых арендатор или арендодатель имеют право требовать досрочного расторжения заключенного на определенный срок договора.

Полностью без суда удастся решить проблему в следующих случаях:

• если стороны обоюдно решат расторгнуть сделку;
• если у одной из сторон есть основания для досрочного расторжения, предусмотренные ч. 2 ст. 450, ст. 619 и 620, но контрагент устранил нарушения после получения письменного предупреждения;
• также внесудебный порядок возможен, если в договоре есть соответствующее условие.

К примеру, стороны могут указать, что невнесение арендатором арендной платы более 2 раз подряд не будет являться основанием для предъявления уведомления о расторжении и последующего обращения в суд.

Или установят, что при задержке возврата имущества по окончании срока договора арендатор не выплачивает арендодателю каких-либо компенсаций вообще.

Итак, расторжение арендного контракта в одностороннем порядке может осуществляться при бессрочной аренде и при условии уведомления контрагента в сроки, указанные в ст. 610 Кодекса.

Также односторонний отказ от обязательств может быть предусмотрен условиями контракта. Заключение дополнительных соглашений в таком случае не требуется – правоотношения прекращаются после получения контрагентом соответствующего уведомления.

Про залог при досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора читайте здесь.

Ответственность арендодателя за досрочное расторжение договора аренды рассматривается на этой странице.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://kvartirkapro.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-v-odnostoronnem-porjadke/

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Здравствуйте, уважаемые читатели! Односторонний отказ от любого договора без обращения в суд допускается не всегда. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем не исключение. В одних ситуациях прекратить отношения с арендатором во внесудебном порядке можно. В других нужно обращаться в суд.

Всё зависит от срока договора аренды и его содержания. Чтобы не получить лишней головной боли, нужно правильно оформить прекращение арендных отношений.

1. Расторжение договора аренды по соглашению сторон
2. Одностороннее расторжение бессрочного договора аренды
3. Односторонний отказ от договора аренды с определенным сроком
4. Что делать, если арендатор пропал?
5. Как арендодателю вернуть имущество и деньги?

Если арендодатель хочет прекратить аренду, то имеет смысл сначала попробовать договориться с арендатором.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ любой договор можно расторгнуть до окончания срока его действия, если согласны стороны. Это самый безболезненный вариант. Арендодатель предлагает расторгнуть договор, объясняет причины. При согласии арендатора составляется дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора.

В нем нужно указать какой договор и с какого момента считается расторгнутым.

Но сперва нужно составить и подписать акт приема-передачи предмета аренды. В качестве примера я буду использовать аренду помещения, но все то же самое будет относится к аренде другого имущества (зданий, сооружений, транспортных средств и т. д.).

Акт подтверждает возврат имущества арендодателю и фиксирует его состояние на момент передачи (внешний вид, коммуникации и т. д.). Пригодится, если к состоянию помещения возникнут претензии.

В акте нужно указать:

• между кем составлен акт, в т. ч. реквизиты сторон;
• имена и должности представителей сторон;
• причина составления акта — в нашем случае это будет расторжение договора аренды;
• адрес помещения (индивидуализирующие признаки иного предмета аренды, например, номера транспортного средства);
• описание состояния помещения (внешний вид, состояние коммуникаций и т. п.);
• факт отсутствия у сторон претензий друг к другу, а если они есть, то их подробное описание.

Акт в двух экземплярах должны подписать обе стороны. Один экземпляр остается у арендодателя, второй — у арендатора.

После передачи имущества арендодателю и оформления акта можно подписывать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды.

Если арендатор не согласен съезжать, то план действий зависит от содержания договора.

Одностороннее расторжение бессрочного договора аренды

Когда в договоре не указан срок договора аренды, он считается заключенным на неопределенный срок. Порядок расторжения такого договора установлен в абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ:

«В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок».

В примере с договором аренды помещения предупредить арендатора о расторжении договора нужно за три месяца. Если в договоре указан другой срок для уведомления, то ориентируйтесь на него.

В уведомлении обязательно укажите дату, с которой договор будет считаться расторгнутым. При направлении уведомления по почте дату прекращения договора прибавьте период, достаточный для доставки письма арендатору.

Заканчиваем процедуру расторжения договора составлением акта приема-передачи.

Односторонний отказ от договора аренды с определенным сроком

Если в договоре аренды указан срок его действия, то порядок его расторжения в одностороннем порядке может быть судебным и внесудебным. Это зависит от содержания договора.

Статья 450 ГК РФ позволяет любой из сторон договора обратиться в суд с требованием его досрочного прекращения:

• в случае существенного нарушения условий договора другой стороной;
• в других случаях, которые прямо указаны в законе или договоре.

По аренде эти другие случаи прописаны в ГК РФ. В соответствии со ст. 619 суд по требованию арендодателя может расторгнуть договор досрочно, если установит, что арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта, если такая обязанность за ним закреплена.

Условием для обращения в суд ст. 619 ГК РФ ставит направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Поэтому сначала нужно направить претензию. И только если арендатор ее проигнорирует, можно обращаться в суд.

Если арендатор задолжал арендную плату, то обязательно потребуйте погашения долга в претензии. Это позволит в рамках одного дела и расторгнуть договор, и взыскать задолженность.

Без обращения в суд арендодатель может отказаться от договора с установленным сроком действия, только если такое право за ним прямо закрепляет договор. Такое условие не противоречит закону.

Если право на односторонний отказ есть, то нужно проверить условия, при которых арендодатель может им воспользоваться.

Договор может предусматривать возможность отказа от договора:

• в любой момент по желанию арендодателя,
• при наличии конкретных обстоятельств.

В обоих случаях для реализации права нужно направить уведомление об отказе от договора арендатору. Как правило, еще на стадии заключения договора стороны согласуют и срок, в течение которого нужно уведомить другую сторону об одностороннем отказе. Если вдруг он не согласован, то руководствуемся п. 1 ст. 450.1 ГК РФ: договор прекращается с момента получения уведомления.

Когда наступает день расторжения договора, нужно оформить все тот же акт приема-передачи имущества. Но это получается сделать не всегда. Причин может быть две: арендатор пропал или он не спешит возвращать имущество.

Что делать, если арендатор пропал?

Такая ситуация возникала в моей практике. Арендодатель хотел взыскать с арендатора задолженность по арендной плате и расторгнуть договор. Но арендатор не просто не платил — он исчез. На звонки не отвечал, направленные ему письма возвращались обратно.

Основание для одностороннего отказа от договора было. Но прекращение отношений по договору аренды должно подтверждаться актом приема-передачи помещения, которое оформлять было не с кем. А если акт не составлен, то договор считается действующим.

В такой ситуации нужно в первую очередь явно выразить свою волю на расторжение договора. Для этого контрагенту нужно по всем известным адресам направить претензию с требованием о погашении задолженности и освобождении помещения в связи с расторжением договора.

Договор будет считаться расторгнутым, когда закончится последний день установленного для предупреждения срока.

Но проблемы могут остаться. Иногда в помещении остается имущество арендатора.

Если тот по-прежнему не выходит на связь, то нужно подавать исковое заявление в суд о выселении арендатора из занимаемого помещения. Придется подождать, пока суд рассмотрит дело и решение вступит в законную силу. Потом нужно обратиться к судебным приставам, чтобы они предприняли меры по освобождению помещения от имущества арендатора.

Как арендодателю вернуть имущество и деньги?

Арендатор не всегда возвращает имущество сразу. Тогда приходится возвращать его через суд.

Если договор аренды расторгнут во внесудебном порядке, то нужно подавать отдельный иск об истребовании имущества из чужого незаконного пользования.

А если договор расторгается через суд, то имеет смысл заявить сразу два требования: и о расторжении договора, и об истребовании предмета аренды. Тогда не придется ходить в суд дважды и вы сразу получите исполнительный лист, на основании которого судебные приставы смогут организовать принудительный возврат имущества.

Добросовестный же арендатор сразу вернет вам его по акту приема-передачи.

При наличии долга по арендным платежам они взыскиваются в обычном порядке: сначала претензия, при ее отклонении — обращение в суд. Здесь ничего нового нет.

Опять же, если договор расторгается через суд, то включаем в иск требование о взыскании задолженности (всего получается три). Подробности читайте в этой статье.

Таковы правила расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя. Еще больше интересных материалов вы найдете в моей группе ВКонтакте. Подписывайтесь!

Источник: https://lawyerlife.ru/grazhdanskoe-pravo/odnostoronnee-rastorzhenie-dogovora-po-initsiative-arendodatelya.html

Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды?

Договор аренды, как и любой другой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по инициативе одной стороны или по причине истечения срока на который он заключался. В настоящей статье мы разберём основные способы расторжения договора аренды и расскажем, что делать арендатору в том или ином случае.

Если договор аренды содержит условие об автоматической пролонгации

Чтобы спокойно выехать из арендуемого помещения в день прекращения договора необходимо убедиться в том, что договор не содержит условия об автоматической пролонгации (продлении) действия договора.

Если же договор предусматривает автоматическое продление, то может потребоваться заблаговременно уведомить арендодателя о желании расторгнуть договор по окончании срока его действия.

Как правило, арендодателя требуется уведомлять либо за две недели, либо за месяц до даты окончания срока действия договора. Но имейте в виду, что в вашем договоре аренды может быть установлен другой срок.

Главное – не паниковать. Подготовьте уведомление и укажите, что желаете расторгнуть договор в день окончания срока аренды. Если арендодатель сообщит о пропуске вами срока для уведомления, тогда имеет смысл заявить о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора. Об этом расскажем чуть ниже.

А если договор не предусматривает автоматическую пролонгацию?

В договоре аренды может быть предусмотрено, что договор аренды продлевается только в том случае, если арендатор направил уведомление арендодателю о желании продлить договор на новый срок.

А если уведомление не было послано арендатором, значит договор аренды прекратит своё действие в последний день срока аренды. В этом случае вам ничего делать не надо.

Никакое уведомление арендодателю посылать не потребуется.

О расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Для начала необходимо разъяснить, что порядок расторжения договора, заключённого на определённый срок, и договора, заключённого на неопределённый срок, различается. В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.

Если договор аренды заключён на определённый срок

Законом не предусмотрена возможность арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключённого на определённый срок. Равно как и такая возможность не предусмотрена для арендодателя.

Однако это не означает, что стороны лишены возможности предусмотреть в договоре аренды основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке.

Поэтому советуем внимательно изучить договор на предмет наличия этого условия.

Если же в договоре не прописано право арендатора досрочно расторгнуть договор, то тогда придётся либо договариваться с арендодателем и подписывать двустороннее соглашение о расторжении договора, либо обращаться в суд.

Однако в ст. 620 Гражданского кодекса РФ определён исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке:

1. Если арендодатель не предоставляет помещение в аренду;
2. Если арендодатель чинит препятствия в пользовании помещением;
3. Если помещение имеет недостатки, которые препятствуют арендатору в пользовании помещения, не были оговорены при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра помещения;
4. Если арендодатель не производит капитальный ремонт помещения, за исключением случаев, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора;
5. Если помещение окажется в непригодном для использования состоянии по причине обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Если договор аренды заключён на неопределённый срок

Расторгнуть в одностороннем порядке договор, заключённый на неопределённый срок, можно на основании п.2 ст.610  Гражданского кодекса РФ, уведомив арендодателя за три месяца. Но это правило будет действительно для тех случаев, когда в договоре не предусмотрен иной срок, необходимый для уведомления арендодателя.

В договоре может быть указан как больший, так и меньший срок, необходимый для уведомления арендодателя.

Итак, мы разобрались как расторгнуть договор по окончании срока действия аренды, так и в одностороннем порядке. Но как вы понимаете, этого будет недостаточно, если помещение не будет передано арендодателю надлежащим образом.

1 шаг. Подготовить помещение для передачи арендодателю

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан передать арендованное помещение в состоянии, в котором он его получил, с учётом естественного износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из этого возможно две ситуации: когда в договоре не определено состояние помещения на момент возврата арендодателю, и когда стороны согласовали в каком состоянии помещение должно быть передано арендодателю.

В первом случае арендатор обязан будет привести помещение в то состояние, какое оно было на момент подписания акта-приёма передачи.

Если были произведены реконструкция, перепланировка, и любые другие изменения, не предусмотренные договором, то арендатору потребуется их демонтировать и уже только потом передавать помещение арендодателю.

Данное правило распространяется на все произведённые арендатором изменения, даже те, которые улучшили помещение.

Можно ли не удалять произведённые изменения в помещении, если арендодатель ранее дал согласие?

Существует положительная судебная практика, которая позволяет арендатору не приводить помещение в первоначальное состояние, если арендодатель ранее дал согласие на внесение каких-либо изменений в помещении.

Желательно, чтобы согласие было оформлено в письменном виде: в двустороннем соглашении, переписке и других документах, из которых следует, что арендодатель одобрил внесение арендатором изменений в помещение.

Также не забудьте вывезти все вещи из помещения, так как, если этого не сделать, договор может быть признан продлённым, либо у арендодателя будет право взыскать с вас неустойку за период фактического пользования помещением.

2 шаг. Согласовать дату и время передачи помещения

После того, как вы убедились, что помещение соответствует всем предъявляемым к нему требованиям, рекомендуем известить арендодателя о том, что вы готовы ему передать помещение. Сделать это можно любым удобным способом: по телефону, email или по почте.

Если у вас с арендодателем сложились хорошие отношения, то можно воспользоваться первыми двумя способами.

А если взаимодействие с другой стороной по договору осуществляется исключительно на формальном уровне, то уведомление лучше отправить по почте – письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

У нас вы можете оформить заказ на подготовку уведомления о готовности арендатора передать помещение арендодателю. Дополнительно мы подготовим опись вложения и предоставим инструкцию по отправке письма.

3 шаг. Подписать акт приёма-передачи помещения

Согласно ст. 655 ГК РФ передача помещения арендатором и его принятие арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если документ о передаче помещения подписан не будет, то это может свидетельствовать о неисполнении арендатором своей обязанности по передаче помещения. Исключение составляют случаи, когда арендодатель уклоняется от приёмки помещения.

Даже если арендодатель ссылается на ненадлежащее состояние помещения, он все равно уклоняется.

Чтобы заставить такого арендодателя принять арендованное помещение, необходимо обратиться в суд с иском об обязании арендодателя принять объект аренды.

Если вы столкнулись с незаконными требованиями арендодателя, видите, что он уклоняется от приёмки помещения, можете обратиться к нам. Мы проконсультируем вас, а также подготовим необходимые документы для суда.

арендаинструкциярасторжение договора

Источник: https://argumentplus.ru/blog/realty/rent.html

Односторонний отказ от исполнения договора аренды арендодателя

Договор аренды можно прекратить досрочно в добровольном порядке или через суд. В первом случае стороны приходят к согласию, во втором – расторжение происходит путем отказа, по инициативе одной стороны. Каждый вариант имеет свои нюансы и сложности. Часто такие правоотношения заканчиваются неприязненно.

Права на односторонний отказ

У арендатора.

Согласно действующему законодательству арендодатель дает арендатору на некоторое время в пользование и (или) владение свое имущество за определенную плату.

Судебным решением односторонний отказ от договора аренды арендатором будет одобрен в определенных случаях:

• Имущество не предоставлено;
• Арендодатель создает препятствия для использования имущества;
• Наличие недостатков в имуществе, препятствующих его использованию по назначению (о них нет речи в договоре, не были известны, не видимы в ходе осмотра или проверки во время заключения сделки);
• Арендуемое имущество оказывается в непригодном для использования по назначению состоянии по обстоятельствам, не зависящим от арендатора;
• Арендодателем не осуществляется ремонт имущества, предусмотренный договором, нарушаются сроки его проведения.

У арендодателя.

Имеется полное право на отказ от договора аренды, если арендатором его имущества:

• Нарушаются договорные условия;
• Имущество используется не по оговоренному в договоре назначению;
• Значительно ухудшается арендуемое имущество;
• Более 2-х раз нарушаются сроки оплаты за аренду;
• Не осуществляется капитальный ремонт арендованного имущества в оговоренные сроки.

Важно знать! У арендодателя есть право на односторонний отказ от исполнения договора аренды в суде лишь после отправления своему арендатору специального предупреждения в письменной форме о необходимости выполнения обязательства с определением конкретного срока в разумных пределах. При разрешении вопроса без суда такое требование направлять не нужно.

Отличия расторжения и отказа

Правило, регулируемое Гражданским кодексом, о возможности отказаться одной стороне от выполнения условий договора при согласии другой или в силу закона относится и к отношениям по аренде недвижимости, автомобиля и иного имущества. Права на отказ от исполнения договора аренды и на требование его расторгнуть различаются. Одностороннее расторжение может быть прописано в самом договоре, т.е. по изначальному согласию обеих сторон.

В Гражданском кодексе не регламентируется право на одностороннее расторжение договора аренды вне суда. Желающий это сделать вправе лишь потребовать его осуществления.

Таким образом, расторжение в одностороннем порядке и отказ от выполнения обязательств – понятия не равнозначные. Такая ситуация зачастую вызывает на практике вопрос: нужно ли включать в арендный договор условия одностороннего отказа?

Где изложены условия

Судебная практика свидетельствует о возможности включения в арендный договор условий о досрочном расторжении, отказе от его выполнения.

Обосновывается это простым образом. Законодательство не связывает прав на одностороннее расторжение аренды с наличием каких-либо оснований для него.

Следовательно, когда в договоре четко прописано это право, достаточно отправить второй стороне письменное сообщение о желании расторжения. В судебные органы для этого не обязательно обращаться.

Сроки и основания

Моментом окончания арендного договора при расторжении его по инициативе арендодателя является получение арендатором письменного отказа, если:

• В арендном договоре не установлен другой срок;
• В информационном письме не указана конкретная дата окончания отношений.

Основания, допускающие отказ арендодателя от договора аренды, могут быть изначально прописаны при заключении сделки. Однако, зачастую встречается отсутствие таковых.

При желании прекратить договор в результате его нарушения арендатором, делать это следует только после устранения им выявленных проступков.

Иначе суд может признать такие действия как злоупотребление правом и легко отказать в расторжении.

Другими словами, если в договоре четко прописана возможность отказа от его выполнения без каких-либо конкретных оснований, желательно указать при информировании об отказе на произошедшие проступки.

Полезно знать! В судебной практике бывают случаи, когда желание арендатора на отказ от продолжения сдачи в аренду имущества не признается доказанным. Происходит это в случае одновременного:

• Наличия указания на прекращение отношений аренды;
• Отсутствия ссылок на идентифицирующие правоотношения документы (договор об аренде, приложения, акты и прочее).

Источник: https://www.freshdoc.ru/addons/articles/arenda/odnostoronnij_otkaz_ot_dogovora/