Регистрация сделок с недвижимостью в России, Германии и Франции

Все о том, как иностранцу купить квартиру в России: документы, оформление и налоги

Границы государств становятся более прозрачными. Каждый сам выбирает, где ему находиться и где иметь жилье или другую недвижимость. Иностранные граждане нередко покупают квартиры в России, также, как и россияне приобретают недвижимость за рубежом. Это не случайность.

Дело в том, что в России для иностранцев действует довольно либеральный режим. Они могут приобретать практически любое имущество в собственность без огромного количества справок и бумажной волокиты. Для ряда иностранцев приятной покажется цена российского жилья из-за соотношения рубля и их валюты. Налоговые ставки тоже вполне привлекательные, ниже, чем в других странах.

Данные преимущества рождают вопрос: «Как купить в России квартиру иностранному гражданину?». В статье мы рассмотрим первичный рынок недвижимости, то есть жилье в новостройках.

Остановимся на двух основных механизмах покупки: договор долевого участия (при приобретении в строящемся доме) и договор купли-продажи у застройщика (в готовом доме).

Продажа квартиры иностранному гражданину

Для застройщика нет никакой разницы, кто является стороной ДДУ или договора купли-продажи. Ею может быть:

1. юридическое лицо;
2. российский гражданин, 
3. иностранец;
4. лицо без гражданства. 

Все они имеют право приобрести самую разную недвижимость, как жилую, так и нежилую, например, апартаменты.

Застройщик заинтересован только в том, чтобы договор исполнялся и денежные средства от участника долевого строительства поступали.

Разговоры о том, чтобы ужесточить требования к иностранцам ведутся уже давно. Отдельные лица выступают с инициативой ужесточения сделок с недвижимостью для иностранных лиц и требуют ввести специальные разрешения. Несмотря на бурные дискуссии подобный законопроект не был принят.

Правовой аспект

Конституция в п. 3 ст. 62 уравнивает в правах российских, иностранных граждан и лиц без гражданства. Все они могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а также имеют возможность судебной защиты своих прав.

Определенный перечень ограничений для иностранных лиц все же есть. Их не так много, как в других странах, но они необходимы. Это не прихоть законодателя, они стоят на страже государственной целостности и безопасности.

Все запреты связаны с покупкой земли. К примеру, нельзя купить земельный участок в ряде приграничных территорий или закрытых административно-территориальных образованиях. Об этом необходимо помнить, если вы приобретаете таунхаус вместе с землей. Полный перечень закрытых образований можно найти в Постановлении Правительства РФ от 5 июля 2001 года №508.

Таким образом, купить квартиру иностранному гражданину разрешается, равно как и комнату, дом, часть квартиры или дома.

Нюансы покупки предусмотрены ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» и касаются требований к документам, удостоверяющим личность при заключении сделки.

Основной документ – паспорт иностранного гражданина. Он должен быть переведен на русский язык, а сам перевод нотариально заверен. Если перевод сделан у иностранного нотариуса, то на него надлежит оформить апостиль (как правило, в виде оттиска печати или штампа).

Вид на жительство: мифы и реальность

Самые разные мифы можно встретить о покупке иностранцем жилья. Большая часть из них не имеет ничего общего с действительностью. Все не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Бытует мнение, что заключить договор купли-продажи квартиры иностранный гражданин может исключительно имея на руках вид на жительство. Это ошибка.

Вид на жительство – документ, подтверждающий право на постоянное проживание в стране. Факт проживания или отсутствие такого не имеет отношения к собственности. Иностранец спокойно может купить квартиру и сразу же уехать в родную страну.

Для сделки и регистрации договора важно законное основание пребывания на территории страны. Ими могут быть:

1. Виза;
2. Миграционная карта (содержит сведения о временном пребывании);
3. Разрешение на временное проживание;
4. Вид на жительство.

Иначе говоря, для покупки достаточно даже туристической визы, если ее срок не истек.

Налог на квартиру

Объекты налогообложения:

1. Жилой дом;
2. Квартира, комната;
3. Гараж, машино-место;
4. Любое здание, сооружение или нежилое помещение.

Каждый собственник перечисленного имущества обязан раз в год оплатить налог по ставке, которая установлена местными органами власти.

Следует помнить, что определенные деньги придется потратить при продаже. Налог на доходы физических лиц иностранным гражданином налоговым резидентом должен быть уплачен в размере 13% с дохода. Нерезиденты заплатят 30%.

Напомним, что налоговым резидентом является лицо, которое фактически находится в России не менее 183 дней в течении 12 следующих подряд месяцев. При этом, период нахождения не прерывается, за исключением краткосрочного лечения или обучения.

Необходимые документы

Чтобы приобрести жилье по ДДУ или договору купли-продажи необходимы:

1. Паспорт иностранного гражданина с нотариально заверенным переводом на русский язык;
2. Нотариально заверенное согласие супруги (супруга), если лицо состоит в браке;
3. Документ, подтверждающий законное нахождение иностранца на территории России (см. выше).

Может ли купить квартиру иностранный гражданин, если его супруга находится не в России? Без проблем. Ее нотариальное согласие иностранец может оформить в своей стране: в российском консульстве либо у любого нотариуса. В последнем случае на него требуется апостиль, а затем нотариальное заверение нотариуса в России.

Договор купли-продажи квартиры или ДДУ для иностранного гражданина

Сам текст соглашения, процедура заключения и государственной регистрации ничем не отличается. Нет никаких особых прав или обязанностей для иностранцев.

Договор должен быть составлен на русском языке. При желании, он может быть составлен на двух языках. Его форма, содержание и порядок обжалования определяется в соответствии с российским законодательством.

Для купли-продажи квартиры – простая письменная форма. Нотариальное заверение только в случае покупки доли в праве. Простая письменная форма требуется и для ДДУ, правда, в нем речь всегда идет о целом объекте, а не о доле.

Договор купли-продажи квартиры должен содержать:

1. Реквизиты сторон;
2. Предмет договора (описание и технические характеристики квартиры);
3. Цену;
4. Перечень лиц с указанием прав на пользование квартирой.

Желательно включить в текст условия денежных расчетов, передачи, порядок разрешения споров.

Обязательные условия договора долевого участия:

1. Предмет договора;
2. Срок передачи;
3. Цена (сроки и порядок уплаты);
4. Гарантийный срок на объект;
5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Оформление договора купли-продажи

Оформление договора купли-продажи квартиры с иностранным гражданином происходит, как правило, в офисе застройщика. Если иностранный гражданин плохо понимает по-русски, то на сделке может присутствовать переводчик. Все условия для иностранного гражданина должны быть понятны.

Соглашение составляется в трех экземплярах. После подписания договор ДДУ или переход права собственности по договору купли-продажи необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Некоторые застройщики отправляют документы сами. Существует возможность электронной регистрации.

 Если этого не оговорено, то покупатель должен отнести все экземпляры в территориальное отделение Росреестра или подать их в МФЦ.

Помимо договора покупатель предоставляет:

1. Заявление;
2. Квитанция об оплате госпошлины;
3. Паспорт иностранного гражданина с переводом;
4. Нотариальное согласия супруга или супруги;
5. Техническая и другая документация на квартиру, которую передаст застройщик

Только с момента госрегистрации договор считается заключенным. Сама передача объекта сопровождается актом приема-передачи. Если речь идет о ДДУ – то застройщик обязан передать квартиру после ввода дома в эксплуатацию.

Расчет

Все расчеты на территории нашей страны производятся в рублях. В договоре не запрещается привязать рубль к курсу валюты любой страны мира.

Передача денег может осуществляться как в наличной (с использованием банковской ячейки), так и в безналичной форме (например, аккредитив). 

Источник: https://SPbHomes.ru/science/pokupka-kvartiry-inostrannym-grazhdaninom/

Приобретение квартиры в России иностранным гражданином

Приобретать недвижимость на территории Российской Федерации могут как граждане государства, так и его гости – иностранцы и лица без гражданства. Действующее законодательство не делает различий в правах на покупку жилья разными категориями покупателей. Однако, если недвижимость покупает иностранец, у сделки будут свои особенности.

Особенности сделки

Купля-продажа жилья, совершаемая с участием иностранных граждан, выступает в виде классической сделки с недвижимостью, предусмотренной гражданским законодательством, действующим в России, которая имеет ряд своих особенностей:

• расширенный перечень документов из-за необходимости предоставлять потенциальным покупателем нотариально заверенных переводов основных документов (паспорта, в случае осуществления представительства по доверенности – такой доверенности, если она составлена не на территории Российской Федерации);
• невозможность иностранным гражданином приобрести жильё в приграничных территориях, а также в непосредственной близости от особо охраняемых объектов или объектов, обеспечивающих безопасность государства;
• составление договора купли-продажи минимум на двух языках (русский, английский, а при необходимости, и на родном языке потенциального покупателя) с заверением экземпляров на каждом из языков у нотариуса (заверяется подпись переводчика), а сам договор составляется в количестве экземпляров на каждом языке, соответствующем количеству сторон в сделке.

Перечисленные особенности сделок с участием иностранцев являются обязательными нюансами, которые должны быть соблюдены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Порядок действий

Приобретение недвижимости, осуществляемое иностранными гражданами, относительно порядка действий, является стандартной процедурой, состоящей из таких этапов:

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

• Подбор наиболее удобных и максимально соответствующих требованиям законодательства вариантов жилплощади, которая устроит потенциального покупателя и будет соответствовать требованиям действующего законодательства. Такой подбор осуществляется с помощью различных информационных ресурсов, в том числе, сайтов с различными объявлениями.
• Предварительные переговоры с собственником помещения о проведении процедуры купли-продажи, а также о возможных вариантах взаиморасчетов между сторонами. На этом этапе по желанию сторон может быть осуществлено подписание предварительного договора купли-продажи, а также переданы денежные средства, используемые в качестве задатка по совершаемой сделке.
• Заключение договора и регистрация перехода права собственности. Этот этап состоит из двух ключевых шагов, так как именно они означают итоговый переход права собственности от одного владельца квартиры к другому путем регистрации данного события в Едином государственном реестре прав на недвижимость и выдачи соответствующей выписки из него. По желанию сторон подписанное соглашение может пройти процедуру нотариального заверения (если договор составляется только на русском языке). Если текст договора составлен как минимум на двух языках, то нотариальное заверение как текста самого договора, так и его переводов будет являться обязательным. Регистрация сделки осуществляется путем обращения старого и нового собственников в органы Росреестра со всеми предоставленными документами.

Какие документы понадобятся?

Перечень документов, которые должен предоставить иностранный гражданин при совершении сделки по приобретению жилых квадратных метров, будет несколько шире, чем при сделке, совершаемой между представителями Российской Федерации.

В такой пакет документов будут входить:

• паспорт иностранца и его нотариально заверенный перевод (нотариальное заверение перевода осуществляется в целях избежать неправомерное толкование данного документа или использование подложного документа при совершении сделки);
• если интересы иностранца представляет его доверенное лицо, потребуются личные документы такого доверенного лица и доверительный документ (если представитель является иностранным гражданином, то также потребуется перевод его документов; то же касается и доверенности – она должна быть не только переведена, но и нотариально заверена как в экземпляре-оригинале, так и в экземпляре-переводе);
• так как сделка с участием иностранного гражданина может быть признана действительной только в случае, если он находится на территории России легально, то есть на основании визы и у него есть постоянная или временная регистрация по месту пребывания и проживания, такой факт должен быть подтвержден обязательным предоставлением справки с места регистрации и визы (для регистрации сделки потребуется передать в Росреестр нотариально заверенные копии документов, которые сотрудник регистрирующего органа предварительно проверит на соответствие оригиналам);
• для продавца перечень документов не изменится, так как данное действие для него не будет отличаться от сделок с гражданами России ничем, кроме количества экземпляров договора (продавец также получит договор на всех языках составления документа).

Оформление договора на английском и, при необходимости, родном языке покупателя может быть осуществлено в любом бюро переводов, которые имеют специальную аккредитацию на перевод юридических документов. Подпись переводчика при этом должна быть заверена нотариально.

Какие риски могут быть?

Несмотря на то, что процедура купли-продажи недвижимости с участием иностранных граждан практически не отличается от аналогичного юридического действия с участием граждан России, риски в оформлении сделки будут несколько расширены из-за особенностей одной из сторон, участвующих в соглашении. К стандартным рискам по сделкам с недвижимостью прибавятся:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

• отказ в осуществлении регистрации сделки по причине непредоставления иностранным гражданином верно оформленных переводов документов, удостоверяющих личность (либо перевод не получил нотариальное заверение);
• отказать в регистрации сделки и признать ее ничтожной можно и в случае, если выяснится, что иностранный подданный находится на территории России незаконно либо у него отсутствует или просрочена регистрация по месту пребывания и жительства;
• отказ в проведении процедуры регистрации может быть вызван также и тем фактом, что жилье, приобретенное иностранцем, находится в приграничной зоне или непосредственной близости от особо охраняемых объектов, что противоречит требованиям действующего законодательства.

Процедура купли-продажи квартиры с участием иностранных граждан представляет собой стандартный гражданско-правовой процесс по обороту недвижимости в Российской Федерации.

Все отличия, которые характерны для сделок именно с иностранцами, связаны с тем, что эти граждане имеют несколько ограниченные по сравнению с россиянами права в приобретении недвижимости, а также должны предоставить расширенный за счет обязательных нотариально заверенных переводов пакеты документов, подтверждающих законность совершаемых ими сделок.

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/inostrannym-grazhdaninom.html

Особенности юридического сопровождения сделок с недвижимостью в странах Западной Европы

26 января 2011

В большинстве государств Европейского Союза иностранные граждане могут беспрепятственно покупать как жилую, так и коммерческую недвижимость. Процесс оформления сделки во всех европейских странах строится по сходным принципам, но в каждом государстве есть свои особенности.

Участники сделки

Можно заниматься покупкой недвижимости самостоятельно, не прибегая к услугам посредников. При этом необходимо изучить все документы и посетить множество инстанций, что не всегда удобно, если вы не знаете языка и не знакомы с местным законодательством.

Чтобы купить недвижимость в Европе, лучше воспользоваться услугами профессионалов — агентов недвижимости (риелторов), юристов и нотариусов.

Агент недвижимости выступает посредником между покупателем и продавцом при заключении сделок.

Риелтор получает информацию об объекте, согласовывает договорные условия, помогает клиентам в оформлении сделки, организует подписание договора купли-продажи, содействует своевременному оформлению документов, дает консультации по вопросам покупки.

Агенты недвижимости не имеют права заверять договор купли-продажи; этим занимается нотариус или юрист. Также риелторы не проводят оценку имущества. В некоторых случаях агенты сотрудничают с кредитными организациями и могут помочь клиентам в финансировании покупки.

При обращении в агентство недвижимости необходимо удостовериться, что у фирмы есть лицензия, а также узнать, какие предоставляются услуги.

Агентства недвижимости во Франции должны состоять в FNAIM (Национальной федерации по недвижимости), SNPI (Национальном синдикате профессиональных агентов недвижимости) или UNPI (Национальном союзе недвижимости).

В Великобритании некоторые агенты недвижимости являются членами NAEA (Национальной ассоциации агентов недвижимости) и INEA (Независимой организации агентов недвижимости).

Единственное лицо, которому закон разрешает заниматься передачей собственности,— это нотариус. Он не действует в интересах какой-либо из сторон сделки. Нотариус следит, чтобы документы были оформлены согласно законодательству, подготавливает договор купли-продажи, регистрирует нового владельца в земельном кадастре.

Кроме того, в некоторых странах, в частности в Италии и Франции, нотариус гарантирует юридическую чистоту сделки: проверяет, действительно ли объект принадлежит продавцу и нет ли у продавца залоговых обязательств на недвижимое имущество. Также нотариус контролирует перевод денежной суммы на счет эскроу или счет продавца.

Как правило, оплата услуг нотариуса зависит от стоимости сделки.

В Великобритании функции нотариуса выполняют юристы. Юрист отличается от нотариуса тем, что представляет интересы одной из сторон. Кроме того, оплата услуг юриста обычно не зависит от суммы сделки. Юристы оценивают потенциальные риски, дают консультации по вопросам налогообложения, проверяют документы и составляют договор согласно местным законодательным нормам.

Этапы сделки

Обычно процесс оформления сделки купли-продажи занимает два-три месяца и включает три этапа: предложение о покупке, предварительное соглашение и заключительное соглашение.

1. Предложение о покупке

После того, как был выбран объект недвижимости, оформляется предложение о покупке (англ. offer to purchase). Это соглашение между покупателем и продавцом, в котором указаны основные параметры объекта, сроки и цена, которая может быть позже изменена. Как правило, документ оформляют в письменном виде. В Австрии такое соглашение может быть либо устным, либо письменным.

В Великобритании покупатель вносит 300 фунтов стерлингов в знак того, что он согласен заключить сделку. Если покупатель изменит свое решение, эти деньги не будут возвращены.

В Испании на этом этапе проводится проверка документов собственника. Покупатель должен получить в реестре прав собственников выписку Note Simple, подтверждающую «чистоту» объекта.

В Италии покупатель должен предоставить чек на имя продавца с суммой задатка 5–10 % от заявленной стоимости недвижимости. Если в дальнейшем покупатель передумает заключать сделку, деньги ему не возвращаются. Если же продавец расторгнет сделку, задаток вернётся покупателю.

2. Предварительное соглашение

На этом этапе нотариус или юристы составляют предварительный договор, в котором указываются первичные данные о сделке, условия и способ оплаты.

В большинстве стран во время подписания предварительного соглашения вносится задаток в размере 10 % от стоимости объекта.

Как правило, сумма переводится на счет доверенного лица, а нотариус контролирует процесс перевода денег.

Если продавец откажется заключать сделку, задаток будет возвращен покупателю в двойном размере; если же решение изменит покупатель, деньги останутся у продавца. В Великобритании на этом этапе задаток не требуется.

Во Франции предварительный договор (Compromis de vente) содержит дополнительные пункты (clauses suspensives), дающие покупателю время, чтобы принять окончательное решение. В течение семи дней он имеет право отказаться от сделки, не выплачивая при этом штраф.

В момент подписания Compromis de Vente задаток вносить не обязательно, но нужно перевести его со счета покупателя на счет нотариуса в отведенный для этого недельный период. После этого срока сделка может быть отменена только в случае, если явно не выполняется одно из условий соглашения.

То есть, покупатель теряет задаток, если отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.

После заключения предварительного соглашения дается время на подготовку документов для оформления заключительного соглашения. Этот процесс обычно занимает от одного до трех месяцев. В Германии и Франции в это время нотариус проверяет юридическую чистоту сделки.

3. Заключительное соглашение

Окончательный договор о совершении сделки купли-продажи подписывается двумя сторонами в присутствии нотариуса. После этого происходит обмен контрактами и уплачиваются необходимые налоги.

В Швейцарии перед подписанием заключительного соглашения нотариус проверяет законность сделки.

Имя покупателя вносится в швейцарский реестр прав собственников, и после этого право собственности уже не может быть оспорено.

Иногда в силу различных обстоятельств приходится расторгнуть договор. Такая возможность предусмотрена законодательством всех стран.

Если сделка аннулирована по инициативе продавца, покупателю возвращается задаток в двойном размере.

Когда покупатель решит расторгнуть договор, то задаток остается у продавца, если договор купли-продажи не предусматривает иное. Условия расторжения сделки должны быть зафиксированы в договоре.

Стоимость оформления сделки купли‑продажи недвижимости

Страна Работаюриста Работаагентов,% Работанотариуса,% Налоги ирегистрац.взносы, % Австрия

Великобритания

Германия

Испания

Италия

Франция

Швейцария

1,5–5,0 %	3,6	3–4	6
700–2 000 £	1,5–2,0	—	4–5
1,5–2,0 %	5–7	1,2–1,5	4,5–6,5
1 %	5	2,5	7–8
250 €	2–4	3	12–13
—	5–10	7–8	7
320–480 €	4–8	0,5–1,0	2–5

Источник: https://tranio.ru/articles/western_europe_transactions/

Регистрация сделок с недвижимостью

Покупка недвижимости во Франции является востребованной со стороны многих иностранцев. Во Франции покупка недвижимости разрешена как для физических, так и для юридических лиц, и это относится как к жилой недвижимости, так и к коммерческой.

Таким образом, возможностей для покупки недвижимости во Франции много, причём любой недвижимостью могут владеть, в том числе, и иностранные граждане.

Самым важным здесь становится заключить сделку по всем правилам, чтобы не только недвижимость в полной мере перешла в вашу собственность, но и вы могли не платить лишних денег в виде налогов.

Регистрировать сделки с недвижимостью, по французским законам, могут только нотариусы. Однако если в реализации сделок с недвижимостью будет участвовать адвокат, то это максимально защитит интересы клиента и поможет избежать судебных разбирательств после того, как подписан договор купли-продажи.

Наша компания Кофранс готова провести полную экспертизу договора купли-продажи и проконсультировать вас по всем условиям сделки.

Даже если вы захотите приобрести общество, владеющее недвижимостью, а данная операция, согласно французскому законодательству, находится вне компетенции нотариусов, её полностью готова реализовать компания Cofrance.

Обращение к нам, таким образом, становится прекрасным выходом для того, чтобы всё было сделано по закону. 

Что нужно для регистрации сделок с недвижимостью 

Для того чтобы купить недвижимость во Франции, не требуется ни гражданство, ни вид на жительство, ни виза. Это сильно упрощает для иностранцев всю процедуру регистрации.

Однако прежде чем совершать сделку, желательно открыть счёт во французском банке. Это нужно для того, чтобы вы могли заплатить налог на приобретение недвижимости, который является довольно ощутимым.

Только после выполнения этого условия можно переходить к следующему этапу.

Вторым этапом, как правило, становится осмотр объекта, который планируется купить.

И здесь всё тоже не так просто, потому что если продавец объекта работал с агентом, то вам придётся посещать объект только вместе с ним. Таким образом французский закон защищает права агентов.

Потенциальный покупатель должен подписать обязательство, что если он будет приобретать данный объект, то только с участием указанного агента. 

Предварительная сделка

На этапе предварительной сделки (compromis devente) вносится залог, который обычно составляет 5-10% от стоимости объекта. Этот залог для продавца является гарантией, что покупатель не исчезнет, а для покупателя — что объект не будет продан никому другому.

По закону, возврат залога в полном объёме осуществляется покупателю, отказавшемуся от сделки, только если имеется уважительная причина. Например, банк отказал в выдаче кредита.

Однако в последнее время действует «правило семидневного охлаждения», которое сводится к тому, что в течение недели покупатель может просто отказаться от сделки, и вернуть ему залог всё равно придётся.

Но если прошло больше времени, а уважительной причины для отказа нет и объект не был выкуплен, то залог может и не возвращаться, либо возвращаться не полностью.

На этом этапе важно не только соблюсти все законы, но и добиться того, чтобы вы не потеряли деньги.

Помимо нотариуса, который лично ни в чём не заинтересован, не лишней будет помощь адвоката Кофранс, который будет заинтересован в том, чтобы вы не потеряли свои деньги, чтобы вас не обманули и так далее.

Только специалисты Кофранс, знающие всю нюансы подобных сделок помогут вам заключить правильный договор и с самого начала застраховать вас от ошибки.

Проверка технического состояния объекта 

Казалось бы, здесь нет ничего сложного, однако на этом этапе тоже могут встретиться подводные камни. Чтобы грамотно оценить техническое состояние объекта, чтобы цена не оказалась завышенной, тоже очень важна оценка независимыми и грамотными специалистами.

Практически каждый продавец стремится завысить стоимость своего объекта, и это вполне понятно. Обращаясь в Cofrance, вы будете уверены, что мы поможем вам и в этом вопросе.

Тот объект, который вы купите в итоге, будет полностью соответствовать своей стоимости, и вы не переплатите лишних денег.

Проверка законности сделки 

После этого наступает этап проверки законности и чистоты сделки. Во Франции, как и в других европейских странах, большое внимание уделяется тому, чтобы всё было законно и не было фиктивных сделок.

Поэтому прежде чем будет заключён договор купли-продажи, нотариус обязан проверить, нет ли каких-либо обременений на объекте недвижимости, не находится ли он в залоге, точно ли продавец является полноправным и единственным владельцем. Порой процедура проверки может занимать до трёх месяцев.

Если вы хотите ускорить процесс, то компания Кофранс готова прийти к вам на помощь и использовать все законные меры, чтобы вы скорее получили желаемое.

Составление окончательного договора

Окончательный договор купли-продажи во Франции называется Acte authentique devente. C момента подписания этого договора объект переходит в собственность покупателя. При подписании такого договора обязательно должен присутствовать нотариус, согласно французским законам.

Кстати, услуги нотариуса при покупке или продаже объектов недвижимости оцениваются в 7-8% от их стоимости, что может составлять очень большую сумму. В то же время, в ходе сделки с недвижимостью нотариус во Франции действительно выполняет большое количество действий, намного больше, чем делают его коллеги в других странах.

Оплату услуг нотариуса можно осуществлять только по почте или на банковский счёт, оплата наличными запрещена. Во многом это связано с тем, что во Франции высокие требования к прозрачности всех сделок, а также к тому, чтобы каждая сделка и каждый полученный доход облагались налогом.

В этом отношении налоговая система Франции намного более жёсткая, чем в целом ряде других государств, и это тоже нюанс, который необходимо учитывать.

Регистрация права собственности 

Такая регистрация должна быть выполнена в кратчайшие сроки после того, как будет заключён договор. Только регистрация может гарантировать, что вы уведомили государство о вашей сделке и что к вам не будет никаких вопросов.

Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно, вы всегда можете воспользоваться услугами нашей компании Кофранс.

Мы поможем в том, чтобы всё было сделано чётко в соответствии с французскими законами, а также чтобы регистрация прошла максимально быстро, и вы стали бы счастливым обладателем недвижимости во Франции — стабильной стране, где можно получать хорошие доходы от сдачи в аренду как жилых, так и нежилых объектов. Не говоря уже о том, что если вы покупаете жилой объект, квартиру или дом, то у вас будет возможность жить в одной из лучших стран на земле.

Если вас интересует получение визы во Франции, либо получение гражданства, то вы тоже всегда можете обратиться к нам с этими вопросами. Также вы можете посетить наш сайт, который предназначен для всех, кто хочет жить во Франции в своё удовольствие.

Страхование при покупке недвижимости 

Страхование является неотъемлемой частью покупки недвижимости. Нотариус обязан проследить, чтобы вы приобрели страховку на свой объект. Совершение сделки без страховки не допускается.

Хотя нотариус и обязан проследить за самим фактом покупки вами страховки, но он не обязан подобрать для вас самый лучший вариант страхового продукта.

Если же вы хотите, чтобы здесь у вас тоже всё было под контролем, то мы окажем вам услуги, которые позволят вам быть уверены, что ваш объект застрахован мощной программой страхования и в случае любых непредвиденных обстоятельств вы и правда получите солидную сумму.

Если вы не знаете с чего начать свои действия по покупке недвижимости во Франции, то мы советуем вам связаться с нами.

• Мы проведём первичную консультацию, ознакомимся с вашими требованиями, чтобы хорошо понимать, что именно вам нужно.
• После этого мы предложим вам те варианты приобретения нужных вам объектов, которые вам подойдут. Мы готовы работать с риелторами и нотариусами во Франции, так что вам не придётся самостоятельно выполнять никаких сложных действий. Если вы не хотите сами подавать документы, присутствовать на встречах с нотариусом, то мы освободим вас от такой необходимости.
• Наконец, мы тщательно проверим все бумаги, все те моменты, которые имеют отношение к сделке, чтобы вы заплатили деньги за то, что действительно их стоит.

Что касается налогов и прочих расходов при покупке того или иного объекта недвижимости, то всегда есть возможность их уменьшить.

Однако каждый случай является индивидуальным, так что если вы хотите ещё и снизить свои расходы, то вам точно потребуется помощь наших экспертов из Кофранс, особенно если объект недвижимости является дорогим.

В этом случае небольшие затраты на наши услуги сберегут вам время и нервы, а также защитят от больших расходов, затрат и неприятностей в будущем, после покупки.

Вам нужно всего лишь позвонить нам, либо оставить заявку на обратный звонок, и мы перезвоним вам сами в удобное для вас время.

Мы предпочитаем общаться в режиме личной встречи, и мы будем готовы подъехать туда, где вы находитесь, чтобы обсудить всё досконально.

Мы гарантируем, что с нашей помощью вы сможете приобрести любой объект во Франции, о котором вы мечтаете.

Подать заявку

Источник: https://dengi.fr/registraciya-sdelok-s-nedvizhimostyu2

О чем не подозревают россияне, покупая недвижимость в германии – советы адвоката

После решения Великобритании о выходе из Еврозоны риэлторы отмечают, что в Германии увеличилось число инвесторов, ориентированных на вложения в европейские рынки недвижимости. Покупателей привлекают прежде всего низкие кредитные ставки, постоянно растущие цены и спрос на жилье.

В итоге рынок недвижимости в Германии в последние годы растет непрерывно. Если объем инвестиций в 2010 г. составлял 19,4 млрд евро, то в 2015 г. он превысил 55 млрд. Согласно данным аналитической компании Real Capital Analytics в III квартале 2016 г.

впервые за четыре года Германия опередила Великобританию по объему инвестиций. Если в немецкую недвижимость было вложено 13,6 млрд евро, то английская недвижимость получила только 10 млрд евро инвестиционных средств. При этом около половины из инвестиций — иностранные.

Число россиян, желающих вложиться в немецкую недвижимость, также растет. Об этом можно судить по увеличивающимся в последнее время обращениям к нам от российских клиентов.

К сожалению, часто некоторые из клиентов недооценивают особенности немецкого законодательства и попадают в сложные ситуации, а иногда просто не могут извлечь правильно выгоду из особенностей нашего закона.

Купить и не потерять отель

Не так давно к нам обратился бизнесмен, владеющий в России успешной торговой сетью. Он хотел купить в Германии отель и просил подготовить сделку. При этом он не хотел, чтобы его имя значилось в регистрационных документах, а просил зарегистрировать собственником отеля холдинг, на который были заведены его другие активы, находившиеся в доверительном управлении.

В конце управленческой цепочки этого холдинга в качестве генерального директора значился гражданин третьего государства. Этот иностранный гендиректор был в доверительных договорных отношениях с нашим российским клиентом-инвестором.

А согласно немецкому законодательству в госреестре регистрируется в качестве собственника не доверитель, который по факту оплачивает цену, а его компания, которую он подключает для того, чтобы не фигурировать в реестре.

Однако директор этой компании может распоряжаться ее имуществом, в том числе и продать недвижимость третьему лицу, которое может и не знать о существовании российского доверителя. В итоге российский инвестор все же купил отель, который хотел, но на это пришлось потратить много времени, за которое в иных условиях объект мог быть продан другому покупателю.

Жилье растет в цене

В крупных городах Германии продолжается рост цен на жилую недвижимость, начавшийся в 2010 г., свидетельствуют результаты исследования отраслевого объединения Immobilienverband Deutschland (IVD), передает «Интерфакс». Среди основных причин повышения стоимости домов и квартир — низкие ставки ипотечных кредитов, нехватка жилья в крупных городах и приток беженцев.

В среднем по стране квартиры подорожали на 6% за 12 месяцев, завершившихся в августе 2016 г. Средняя стоимость дома на одну семью выросла на 4,2%. В городах с населением более полумиллиона человек рост цен на квартиры составил 9,4%, сообщается в отчете IVD. Самые высокие темпы роста отмечены во Франкфурте-на-Майне (на 18,9% до 2200 евро за кв. м), Кельне (на 15% до 2300 евро за кв.

м) и Штутгарте (на 11,3% до 2950 евро за кв. м). При этом самое дорогое жилье в стране — в Мюнхене, где 1 кв. м стоит в среднем 4200 евро (повышение на 7,7%), а в новом здании — 5900 евро.

В настоящее время в Германии спрос на жилье значительно превышает предложение ежегодно примерно на 350 000-400 000 квартир, полагает эксперт земельного банка Helaba Штефан Митропулос (Stefan Mitropoulos). Ожидается, что к концу 2017 г. будет сдано всего около 300 000 новых квартир, поэтому недостаток жилья сохранится, сообщает Deutsche Welle.

Дополнительную нагрузку на рынок жилья оказал резкий приток беженцев в Германию, большая часть которых пытается осесть в крупных городах. Только за прошлый год число жителей Берлина выросло на 50 000 человек, Гамбурга — на 25 000 человек, Франкфурта-на-Майне — на 15 000 человек.

Прочитать полный текст

Рост цен ограничивает государство

Много подводных камней существует и при покупке жилой недвижимости с целью сдачи в аренду. Тут, например, необходимо осведомиться, находится ли желаемый объект в зоне, в которой действует закон об ограничении роста платы за наем.

Немецкий рынок в этом плане отличается от многих других европейских стран, так как у нас процент собственников жилья намного ниже, чем, например, в Италии, Франции, Испании или Греции. Но при этом очень высок спрос на жилье в университетских городах и мегаполисах.

Про эти особенности, очевидно, не рассказал другой нашей клиентке — российской предпринимательнице из Поволжского региона — ее посредник. Клиентка купила три квартиры в Берлине. А между тем в Берлине с прошлого года действуют ограничения на повышение цен на сдачу жилья. Согласно этим нормам цену можно поднять максимум на 10% от среднего размера квартплаты.

Клиентка планировала сдачу квартир внаем, пока жилье не понадобится ее еще пока несовершеннолетним детям. Так, договорная стоимость квартплаты за «квадрат» одного из ее объектов составляла 7,50 евро, а средняя квартплата — около 8,00 евро.

Таким образом, клиентка могла повысить плату за аренду только до 8,80 евро, что не было учтено при составлении бизнес-плана и планировании инвестиций. В то же время в других городах она могла бы повышать тарифы без ограничений в связи с огромным спросом на рынке. Эти ограничения касаются, однако, только вторичного жилья, новостройки исключены из запрета.

Много налоговых льгот

Также при сдаче объектов недвижимости в аренду стоит изучить все льготы, которые предоставляет собственникам налоговое законодательство Германии. Здесь также таится много сюрпризов.

Весьма приятно были удивлены некоторые наши клиенты, узнав о широкой трактовке понятия «расходы», их списании и уменьшении налогооблагаемой базы.

Коротко перечислю расходы, которые могут быть списаны при начислении налога:

— расходы на приобретение жилого здания могут быть списаны по амортизации по ставке 2-2,5% в год;

— расходы за некоторые ремонтные работы, затраты на приобретение техники или мебели для сданной в аренду квартиры и даже затраты на поездку и деловой ужин в целях встречи с арендатором;

— расходы по содержанию объекта, на вознаграждение управляющей компании, модернизацию системы отопления, электрооборудования, окон и др., на оплату услуг налоговых консультантов при оформлении декларации, вознаграждение адвокату при оказании юридической помощи в связи со сданным в аренду объектом;

— побочные расходы при приобретении объекта, например расходы на регистрацию в госреестре, нотариальные расходы;

— проценты по кредиту, полученному собственником в целях приобретения объекта для последующей сдачи в аренду (актуально в связи с рекордно низкими процентными ставками — в размере уже от 1-1,5% финансирование заемными средствами может послужить эффективным инструментом).

Также стоит обращать внимание на налоговые последствия наличия недвижимости в Германии при сделках с ними, даже если эти сделки заключаются в России на основании российских договоров.

Например, налог на покупку недвижимого имущества, ставка которого устанавливается федеральными землями (3,5 – 6,5%), рассчитывается исходя из цены объекта и оплачивается покупателем.

Данный налог возникает также при приобретении долей участия в немецком ООО, которое является собственником объекта недвижимости, при условии, что «в одних руках» объединяются минимум 95% долей этого ООО. Несведущие инвесторы рискуют дважды заплатить один и тот же налог.

Так, случайно избежал дополнительной уплаты этого налога один из наших клиентов — инвестор из Москвы, который обратился к нам, еще не успев закончить сделку в Москве по приобретению его российской компанией доли от его партнера и участника немецкого ООО, и смог вовремя изменить структуру сделки.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2016/12/02/667755-ne-podozrevayut-rossiyane-pokupaya-nedvizhimost-germanii