Арендованная недвижимость перешла в другие руки. Способы предупредить потери

Безопасные сделки. Четыре способа исключить риск потери денег в ходе регистрации перехода права собственности

Ещё в конце прошлого века в Екатеринбурге сложилось так, что покупатель квартиры передаёт деньги продавцу сразу после подписания договора купли/продажи. После чего стороны идут в МФЦ, чтобы сдать бумаги на госрегистрацию перехода права собственности на объект (саму регистрацию проводит Росреестр). Подобная традиция имеет откровенный недостаток с точки зрения покупателя.

юрист Российской гильдии риэлторов Если Росреестр откажет в регистрации или приостановит её, то покупателю, не получившему права собственности на квартиру, надо будет искать продавца и требовать назад свои деньги. Теоретически он может столкнуться с неприятными моментами, вплоть до исчезновения продавца вместе с деньгами. Регистрация длится 3-5 рабочих дней (если не происходит приостановок) и всё это время покупатель находится в напряжении. Поэтому сегодня риэлторы, представляющие интересы покупателя, как правило, настаивают на использовании безопасного механизма расчета по сделке.

На сегодняшний день в Екатеринбурге существуют четыре способа безопасного проведения расчётов при покупке недвижимости: 1) через банковскую ячейку; 2) через аккредитив; 3) с помощью электронной регистрации; 4) через депозит нотариуса. Суть всех четырёх механизмов примерно одинакова.

При подписании договора покупатель помещает в некое защищенное место сумму, прописанную в договоре (в виде банкнот или безналом). Продавец сможет изъять деньги из этого защищённого места только после того, как будет завершена регистрация перехода права собственности.

Если Росреестр в регистрации отказал, то деньги забирает покупатель.

1. Расчёт через банковскую ячейку

Расчёт покупателя с продавцом через банковскую ячейку – самый старый механизм безопасной оплаты покупки недвижимости. Им в Екатеринбурге пользуются около 15 лет.

В день подписания договора купли-продажи квартиры составляется трехсторонний договор: между банком, продавцом и покупателем.

В нем прописано, что продавец может изъять из ячейки деньги покупателя, если предъявит документ, подтверждающий окончание регистрации.

исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Стандартно в раздел договора о доступе продавца к ячейке включается требование предъявить договор купли/продажи с отметкой Росреестра о переходе права. Также часто требуется дополнительно предъявить форму 40 (справку о составе семьи), из которой явствует, что прежние жильцы из квартиры выписались. Если для доступа к ячейке в соответствии с договором от продавца требуется выписка из ЕГРН, свидетельствующая о переходе права на объект, то это для продавца неудобно. По окончании регистрации такую выписку получает покупатель. Продавец её тоже может получить, но на это у него уйдёт несколько дней. То есть получение денег для него отложится на какое-то время. При закладке денег в ячейку следует присутствовать обеим сторонам сделки – продавцу и покупателю. На их глазах деньги должны быть пересчитаны и упакованы в специальный пакет – секьюрпак, на котором ставят свою подпись обе стороны.
эксперт ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Банки предоставляют за плату помещение, в котором можно посчитать и упаковать деньги, а также оборудование для проверки купюр. Если в сделке участвует агентство недвижимости, то оно, скорее всего, предоставит помещение и оборудование бесплатно. Закладка денег в секьюрпак проводится в офисе агентства, после чего продавец и покупатель везут запечатанный пакет в банк. После помещения пакета в ячейку банк отдаёт ключ от неё покупателю. Ну а тот уже решает, когда передать ключ продавцу, чтобы тот, после завершения регистрации мог забрать свои деньги.

Кстати, пересчитать деньги и упаковать их можно сразу в банке. Если это происходит в помещении риэлторского агентства, то во временной промежуток, когда пакет перевозят из агентства в банк, может случиться что угодно: от автомобильной аварии до грабежа неизвестными.

Существуют два варианта изъятия денег из ячейки по окончании регистрации перехода прав на жильё. В одном случае за деньгами может прийти один продавец. Во втором случае потребуется присутствие обеих сторон.

Часто риэлторы, проводящие сделку, настаивают на том, чтобы в договор аренды банковской ячейки было включено требование о присутствии обеих сторон при выемке денег. Это гарантирует участников сделки от недоразумений. С другой стороны, может случиться так, что покупатель, после подачи бумаг в Россреестр, уедет и продавец не сможет его найти, чтобы прийти вместе с ним в банк за своими деньгами. Тут приходится полагаться на порядочность покупателя.

Ранее портал Metrtv.ru рассказывал о новой схеме регистрации сделок с недвижимостью и о том, как она повлияла на популярность расчётов через банковскую ячейку.

Стоимость использования банковской ячейки для расчётов по сделкам с жильём в Екатеринбурге

Аренда ячейки – от 54 руб./сутки + 1400 руб. за контроль доступа к ячейке. Предоставление техники для пересчёта и проверки купюр бесплатно.

Аренда ячейки – 7000 руб. Пересчёт купюр – 0,2% но не менее 500 руб.

Аренда ячейки – 2000 руб. Пересчёт и проверка купюр – 0,1% но не менее 200 руб.

Аренда ячейки – 700 руб. за неделю,1000 руб.за 2 недели. Пересчёт и проверка банкнот – 200 руб. за пачку (100 листов).

2. Аккредитив – виртуальная ячейка

Аккредитив – это обязательство банка перевести депонированные (сохранённые) на специальном счёте-депо деньги на счёт продавца, после того как тот представит документы о совершении сделки.

По договору аккредитива банк вправе использовать эту сумму только для расчета с продавцом. Вернуть её покупателю банк может, только если Росреестр отказал в регистрации перехода прав собственности.

Соответственно, у продавца есть гарантия от банка, в том, что он (продавец) получит деньги, как только квартира перейдёт покупателю.

От банковской ячейки аккредитив отличается главным образом тем, что деньги не хранятся в виде банкнот, а переводятся в виртуальном виде сначала на счёт-депо, где они хранятся до завершения сделки, потом – на счет продавца, откуда он может их снять или использовать иным образом.

юрист Российской гильдии риэлторов Расчёт по сделкам с жильём через аккредитив в Екатеринбурге применяется только в последние годы. Этот механизм в определённом смысле надёжнее банковской ячейки. При использовании аккредитива нет риска того, что продавец получит вместо оговоренных денег меньшую сумму или пачку нарезанной бумаги, что теоретически может случиться при использовании ячейки. С другой стороны, возможна следующая ситуация: у банка отобрали лицензию в период регистрации права на объект (пока деньги находятся на аккредитиве). В этом случае покупателю придётся долго ждать, пока он получит свои деньги. Поэтому аккредитив следует открывать только в надёжных банках.

В отличие от банковской ячейки, аккредитив подходит для тех, кто переезжает из одного города в другой. Можно продать жилье в одном городе, а снять деньги со счета в другом. Или еще ситуация – продажа квартиры встроена в цепочку сделок.

Если покупатели, участвующие в цепочке, положат свои деньги в банковскую ячейку, то цепочка не срастётся.

Если же параллельно цепочке сделок выстроить комбинацию расчетов через аккредитив, то при регистрации перехода прав собственности на объекты, автоматически происходит расчет между всеми участниками.

Стоимость использования аккредитива при совершении сделки с квартирой в Сбербанке и ВТБ составляет 0,2% от суммы, при этом оговорены минимально и максимально возможные размеры оплаты за аккредитив. В Сбербанке это 2 тыс. руб., в Райффайзенбанка – 500 руб., в ВТБ – от 600 руб.

3. Электронная регистрация

Механизм электронной регистрации появился в начале 2017 года. Первым его предложил Сбербанк, и изначально электронной регистрацией можно было воспользоваться только при покупке квартир в новостройках. Сегодня по такой схеме регистрируется и купля/продажа вторичного жилья.

Электронная регистрация позволяет оформить сделку, не посещая офис Росреестра или МФЦ. Документы по сделке отправляются в электронном виде из офиса банка или фирмы-застройщика (имеющей соглашение со Сбербанком).

После того, как Росреестр зарегистрировал переход права собственности, покупатель на свою электронную почту получает договор купли-продажи и выписку из ЕГРН с электронной отметкой о государственной регистрации.

эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость» При проведении электронной регистрации сделки, банк включает услугу «Система безопасных расчётов» – СБР. Специально для проведения сделки открывается транзитный счёт, деньги с которого, после получения информации из Росреестра о завершении регистрации сделки, перечисляются на личный счёт продавца. Электронная регистрация удобна, например, когда продавец объекта находится в другом городе. Впрочем, у неё есть и одна не очень удобная особенность – у покупателя не остаётся на руках договора в бумажном виде с синей печатью. Некоторые граждане опасаются, что в случае конфликтной ситуации они не смогут доказать, что правовую силу имеет именно тот документ, который есть у них на руках. Впрочем, посмотрим, какова будет судебная практика.

Стоимость электронной регистрации в Сбербанке 5 тыс. руб., плюс Система безопасных расчётов – ещё 2 тыс. руб. Помимо Сбербанка в Екатеринбурге в скором времени намерены запустить систему электронной регистрации банки: ВТБ, Райффайзенбанк, Абсолютбанк.

4. Депозит нотариуса: удостоверение сделки и расчёт в одном флаконе

Проведение расчётов по сделке через депозит нотариуса отличается от описанных выше схем, главным образом тем, что гарантом выплаты денег продавцу (или, в случае отказа в регистрации – покупателю) служит не банк, а нотариус.

нотариус, кандидат юридических наук Депозит нотариуса может использоваться не только при проведении нотариально удостоверяемых сделок, но и в том случае если договор купли/продажи составлен в простой письменной форме, условия расчетов через депозит нотариуса в этом случае включаются в текст договора.

Механизм работы с депозитом нотариуса прост. После составления договора купли/продажи, покупатель вносит на банковский счет нотариуса сумму равную стоимость объекта.

Далее стороны в присутствии нотариуса подписывают договор, нотариус его заверяет, передаёт (обычно в электронном виде) в Росреестр.

После завершения регистрации деньги, лежащие на депозите, нотариус передаёт продавцу, или переводит их на его счёт.
нотариус, кандидат юридических наук Нотариус может заказать выписку из ЕГРН и проверить факт проведенной регистрации самостоятельно, однако в этом обычно нет необходимости, поскольку такая выписка к моменту расчетов уже есть на руках у покупателя (она выдается Росреестром по факту регистрации).

Если договор купли/продажи квартиры удостоверяется нотариально, то за проведение расчёта через депозит нотариуса надо будет заплатить 2,5 тыс. руб. В эту сумму входит тариф, а также плата за оказание услуг правового и технического характера (УПТХ).

Кроме того, надо будет оплатить услуги нотариуса по удостоверению сделки. Как правило, через нотариуса проводят сделки с имуществом, операции с которым подлежат обязательному нотариальному удостоверению (объекты в долевой собственности).

В этом случае размер оплаты составит 0,5% от цены договора (либо от кадастровой стоимости, если она выше цены договора), плюс оплата УПТХ – 5,1 тыс. руб.

Если же сделка совершается в простой письменной форме (договор нотариально не удостоверяется), то размер платы за пользование депозитом нотариуса будет ощутимо выше. Впрочем, во всех случаях необходимо предварительно проконсультироваться у нотариуса по вопросу стоимости такой услуги.

юрист Российской гильдии риэлторов В июне 2016 года вступил в силу закон, согласно которому все сделки с жильём, находящимся в долевой собственности должны удостоверяться нотариально. Соответственно, в последнее время нотариальных сделок стало больше. Популярность расчётов через депозит нотариуса пока остаётся достаточно низкой. Да и сами нотариусы не спешат обзаводиться депозитами. Сравнительно недавно я исследовала этот рынок, обзванивала екатеринбургских нотариусов, нашла только шестерых, кто имеет свои депозиты.

Сравнение инструментов безопасного проведения расчетов по сделке с недвижимостью

Плюсы: самый простой механизм, у банков отработана схема работы с клиентами – минимальный риск накладок.

Минусы: есть риск обсчёта при помещении денег в ячейку, для закладки и выемки денег в некоторых случаях необходим личный визит обеих сторон.

Стоимость: от 700 руб.

Плюсы: нулевой риск обсчёта, продавец может получить деньги в другом городе, можно провести в один момент серию расчётов по цепочке сделок, продавцу необязательно приходить за деньгами лично.

Минусы: в документах указана полная сумма сделки (иногда участники сделки этого не хотят), у банка могут отозвать лицензию, когда деньги продавца находятся на аккредитиве, продавец не может взять деньги сразу после регистрации сделки – потребуется время на перевод суммы на его счёт.

Стоимость: 500-9000 руб.

Плюсы: не требуется посещение офиса МФЦ, нулевой риск обсчёта, продавец может получить деньги в другом городе.

Минусы: дополнительные расходы, возможны сложности при попытке занизить цену объекта, пока услуга предоставляется в офисах одного банка и в офисах его партнёров-застройщиков

Стоимость: 7000 руб.

Плюсы: самый безопасный способ (ответственность нотариуса застрахована), минимальный срок проведения сделки.

Минусы: если сделка не заверяется нотариально, то стоимость проведения расчёта высока.

Стоимость: 2,5 тыс. руб. + услуги по удостоверению сделки.

Когда нужна безопасная схема расчётов

Риэлторы настаивают на проведении расчётов по одной из вышеописанных схем, если существует вероятность, что Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности.

исполнительный директор ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Мы советуем покупателям передавать деньги за квартиру через ячейку или аккредитив, если приобретается объект, который находится в залоге, если есть информация о возможных спорах в отношении объекта.

К подобным «рискованным» объектам специалисты относят также квартиры, реализуемые по заниженной стоимости, или те, данные которых, указанные в бумагах не совпадают с данными Росреестра. Риск отказа в регистрации велик, если жильё реализует лицо с ограниченной дееспособностью. В зоне риска также оказываются квартиры, полученные последним собственником по наследству.

Ранее по теме:

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/11945

Потеря прибыли при расторжении договора арнеды недвижимости

Здравствуйте, заключен договор аренды, мы арендодатели, договор истекает в декабре, т.е. с января будет продление. Хотим повысить аренду, но надо знать заранее, согласяться ли они, т.к.

сейчас мы можем заключит предварительный договор аренды с новыми арендаторами, согласными на эту сумму и с января сдавать им ,а с этими расторгнуть… Я написала им уведомление, что с января будет повышена аренда и , что они должны ответить в течении недели…

Если они согласяться, можем ли мы составить допсоглашение к аренде о повышении суммы сейчас, где мы пропишем, что с января полнимаем аренду. Где гарантии, что они нам не откажут в январе и новых арендаторов мы не потерям.

Ответ:Здравствуйте. А Вы хотите, чтобы мы дали Вам гарантии за арендаторов? Уважаемая, Аля Фаритовна, предпринимательская деятельность осуществляется частными лицами на свой страх и риск, поэтому финансовая прибыль, равно как и убытки зависят исключительно от самих предпринимателей. Мы не можем дать никаких гарантий действиям арендаторов, тем более дистанционно.

С уважением, адвокат Сергей Холодов

Санкции к арендатору при расторжении договора аренды нежилого помещения

Рынок недвижимости всегда очень чутко реагирует на все изменения в экономике. Стагнация, рост стоимости иностранной валюты к рублю, сокращение потребления подтолкнули многих арендаторов коммерческой недвижимости задуматься над вопросом оптимизации расходов .

Ситуацию усугубило решение властей Москвы повысить с 1 января 2014 года кадастровую стоимость земли примерно на 10%, как следствие, подорожали участки под офисы. Некоторые коммерческие фирмы задумались о поиске альтернативных офисов ниже классом или меньшей площади с целью уменьшения арендных платежей.

Вот только расторгнуть отношения с прежним арендодателем не всегда так просто.

Что необходимо учесть в договоре аренды . чтобы впоследствии его можно было расторгнуть с минимальной потерей времени и средств . Существуют различия в порядке расторжения между договором аренды на определенный срок либо без указания такового (на неопределенный срок).

Как правило, условиями договора аренды предусмотрены следующие причины расторжения :

по соглашению сторон

арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, если арендатор своевременно не вносит платежи

владелец помещения может расторгнуть договор в случае, если арендатор нарушает установленные правила внутреннего распорядка, например, затевает несогласованный ремонт или перепланировку, портит имущество

причиной одностороннего расторжения может стать необходимость проведения собственником капитального ремонта

в случае своего желания прекратить действие договора арендатор должен предупредить собственника в оговоренный срок, иначе наступают штрафные санкции . например, уплата штрафа в размере двухмесячной арендной платы.

Однако возможны варианты таких формулировок в срочном договоре, когда расторжение по инициативе арендатора связано с определенными трудностями — собственники стараются максимально предусмотреть неустойку за упущенную прибыль .

За досрочное расторжение договора аренды со стороны арендатора могут обязать уплатить штраф . например, в размере 1/10 от годовой суммы арендной платы или за несколько месяцев вперед.

Ситуация не из приятных, когда собственник может вынуждать оплатить аренду до конца действия договора . Может быть вариант, когда обеспечительный взнос будет предложено внести заранее.

В договоре указывается, что обеспечительный взнос рассматривается как средство возмещения убытков . которые может понести арендодатель в случае одностороннего прекращения или нарушения договора аренды арендатором.

Важно отметить, что договор с учетом срока действия должен быть зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При расторжении осуществляется исключение соответствующей записи из ЕГРП записи о регистрации.

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, н е представляет сложности расторгнуть. Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора . предупредив об этом другую сторону за один месяц . а при аренде недвижимого имущества за три месяца . Причины расторжения договора при этом не имеют правового значения.

Основания для расторжения договора аренды определены ст. 619 и 620 ГК РФ. Очень часто, чтобы прекратить действия договора, арендатор должен в судебном порядке доказать .

что собственник помещения нарушает его права . например, препятствует пользованию имуществом или качество не соответствует заявленному, например, низкая температура в помещении или наоборот не работают кондиционеры .

проблемы с сантехническим оборудованием .

Необходимость расторжения договора может возникнуть в силу самых разных обстоятельств: арендатор нашел более подходящее помещение по площади, цене или территориальному расположению . В этом случае нужно обратиться за ответом к закону и тексту договора.

Основания изменения и расторжения договора аренды прописаны также в ст. 450 и 451 ГК РФ. К ним относятся нарушение договора одной из сторон или существенное изменение обстоятельств . На эти статьи ссылаются при предъявлении судебных исков, если сторонам не удалось договориться мирным путем.

Расторжение договора без финансовых санкций и прочих обременений — идеальный вариант, который возможен далеко не всегда . Нередко сам договор содержит положения осложняющие арендатору выход из правоотношений.

Поэтому важно внимательно читать договор перед подписанием. Обязательные условия при расторжении могут быть прописаны — ремонт освобождающегося офиса или подбор съезжающим нового арендатора .

что также ведет к существенным издержкам .

В интересах арендатора выйти из договора аренды с минимальными потерями . Поэтому если вы не досмотрели и что-то упустили при подписании данного соглашения, попытайтесь найти разумный компромисс с собственником .

Если переговоры зашли в тупик, то можно преднамеренно нарушить условия договора . вынуждая собственника самого выйти с инициативой расторгнуть договор. Однако в данном случае не избежать издержек . в том числе судебных .

поэтому постарайтесь всегда договариваться на берегу.

Помните, что договор должен быть закрыт подписанием двухстороннего акта возврата помещения арендодателя. До этого момента собственник может продолжать начислять арендатору арендную плату . а также штрафные санкции . даже если последний уже не пользуется помещением .

Автор статьи Людмила ИЖИПИ

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

Найти подходящий участок земли, договориться с его владельцем об условиях аренды, правильно оформить договор аренды — все это достаточно непросто. Но куда сложнее порой избавиться от бесполезного уже участка — здесь потребуется квалифицированная юридическая помощь, а лучше комплексное юридическое сопровождение сделки.

Основные вопросы заключения и расторжения договоров аренды урегулированы Гражданским кодексом РФ, а в Земельном кодексе устанавливаются особенности аренды земельных участков.

Любой договор, в том числе договор аренды земельного участка, может быть изменен или расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств (ст.

451 ГК РФ): когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. С договором, заключенным на неопределенный срок, все ясно: согласно ст.

610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В самом договоре может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды.

Изменение или досрочное расторжение срочного договора аренды возможно по соглашению сторон, если изменение или досрочное расторжение не запрещено самим договором.

Если арендованное имущество, по мнению арендатора, существенно ухудшило свои свойства, он может обратиться к арендодателю с предложением изменить условия договора, — чаще всего это касается снижения арендной платы.

Причем это право арендодатель имеет и в том случае, если ухудшение имущества произошло не по вине арендодателя (п. 4 ст. 514 ГК РФ). Разумеется, арендодатель далеко не всегда согласен с такими изменениями, — тогда арендатор может обратиться с исковым заявлением о расторжении договора в суд.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора только в строго определенных случаях, установленных ст. 620 ГК РФ.

1. Арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка.

Например, участок сдается для сельскохозяйственных целей, но занят различными постройками или мусором.

В такой ситуации арендатор вправе потребовать: либо передачи участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РФ).

2. Земельный участок имеет недостатки, мешающие его целевому использованию (заболоченность, истощенность почвы, загазованность и т. п.), но не указанные арендодателем при заключении договора и не обнаруженные арендатором во время его осмотра.

Здесь все достаточно просто — стоит лишь посмотреть ст. 612 ГК РФ.

Если такие недостатки были известны арендатору заранее или они могут быть обнаружены при осмотре участка, или арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора, то он не отвечает за эти недостатки.

Во всех остальных случаях арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, даже если он и сам не знал о них.

В этом случае арендатор вправе по своему выбору потребовать:

— досрочного расторжения договора

— снижения арендной платы

— возмещения понесенных в связи с самостоятельным устранением недостатков расходов (если недостатки можно устранить) или может удержать сумму расходов из арендной платы.

Если же удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

3. Арендодатель не осуществляет мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, если по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки.

4. Земельный участок оказался в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Допустим, земельный участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии на расположенном поблизости промышленном объекте.

При разработке договора аренды можно предусмотреть и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Если же ни одно из названных условий не присутствует, арендатор не может отказаться от договора. В случае невнесения в установленные сроки обусловленной договором арендной платы арендатор будет нести ответственность, которая предусмотрена договором.

Думается, не будет лишним еще раз подчеркнуть — и арендодателям, и арендаторам всегда полезно качественное юридическое обслуживание юридической фирмой — это позволит предотвратить значительные финансовые потери, волокиту в суде, расходы на представительство в суде и прочие неприятности.

Здесь Вы можете найти свежие новости о нашем сайте, новости о недви — жимости Таганрога, новости нашего Агентства.

Источники:
law-clinic.net, pegasrealty.ru, www.taganrog-realty.ru

Следующие в разделе:

30 апреля 2019 года

Источник: http://konsultatsiya.bfmac.com/pravovaja-pomoshh/poterya-pribyli-pri-rastorzhenii-dogovora-arnedy-nedvizhimosti.html

Утрата и повреждение арендованного имущества

Отношения по договору аренды регулируются главой 34 ГК РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 1 ст.

607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Например, не может являться объектом аренды крыша здания, поскольку она представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости (см. п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. N 66).

Большое значение придается обеспечению сохранности имущества, являющегося предметом договора аренды. Такое имущество должно быть: передано арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

возвращено арендатором арендодателю при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа (ст. 622 ГК РФ).

Кроме того, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором аренды или его назначением. В противном случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

При использовании в течение срока действия договора аренды имущество может быть повреждено или утрачено.

Порча (утрата) имущества по вине арендатора

Согласно пп. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Для возложения ответственности необходимо наличие в совокупности следующих элементов:

• наступление вреда;
• противоправность поведения причинителя вреда;
• причинная связь между действиями лица и наступившим вредом;
• вина причинителя вреда.

Следовательно, арендатор должен возместить арендодателю ущерб, если не докажет, что повреждение арендованного имущество произошло не по его вине. Если в повреждении имущества отсутствует вина арендатора, то взыскать с него ущерб от повреждения имущества бывает затруднительно, а в ряде случаев — невозможно.

Пример 1. ЗАО обратилось в суд с иском к ОАО о взыскании вреда, причиненного аварией предоставленного в пользование ОАО крана. Согласно договоренности сторон ЗАО должно было передать ОАО колесный кран.

Однако ввиду отсутствия такого крана был передан кран на гусеничном ходу. Авария, в результате которой переданный в аренду кран был поврежден, явилась результатом проседания почвы под гусеницей крана.

Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, отметил, что правоотношения сторон должны быть квалифицированы как отношения аренды транспортного средства с экипажем. В соответствии со ст.

639 ГК РФ в случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды. Между тем арендодателем не доказано, что повреждение крана произошло по обстоятельствам, за которые арендатор должен отвечать в соответствии с законом или договором аренды. Вследствие этого суд правомерно отказал ЗАО в иске (см. постановление ФАС Уральского округа от 16.08.04 г. N Ф09-2590/04ГК).

В связи с изложенным важную роль приобретает документальное оформление арендных отношений. В частности, в качестве доказательств понесенных убытков необходимы:

• документы, подтверждающие собственность арендодателя на переданное в аренду имущество;
• договор аренды со всеми необходимыми реквизитами, зарегистрированный в установленном порядке;
• акты приема-передачи (от арендодателя арендатору и от арендатора арендодателю) с подробным описанием технического состояния объекта аренды.

Во избежание спорных ситуаций представляется целесообразным в договоре указать:

• все случаи, в которых арендатор будет возмещать ущерб арендодателю;
• расчет суммы возможного ущерба в зависимости от повреждения, в том числе можно предусмотреть, что в ряде случаев необходимо привлекать независимого оценщика;
• форму возмещения (перечисление денежного эквивалента, проведение ремонтных работ за счет арендатора, предоставление аналогичного имущества и т.п.).

Пример 2. Предприниматель обратился в суд с иском к ЗАО о возмещении затрат по ремонту автомобиля КамАЗ. Суд, изучив материалы дела, удовлетворил иск предпринимателя. Автомобиль КамАЗ был передан предпринимателем ЗАО по договору аренды транспортного средства без экипажа.

После расторжения договора аренды автомобиль возвращен предпринимателю с неисправным двигателем, что подтверждается отметкой в акте приема-передачи, подписанном обеими сторонами. Стоимость ремонта двигателя определена по смете автоэксперта (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.07.02 г.

N А82-142/01 — Г/2).

Пример 3. Потребительское общество обратилось в суд с иском к предпринимателю о возмещении ущерба, причиненного пожаром в арендованном помещении. При этом общество уже получило от страховой компании возмещение, которое частично возмещает причиненный вред. Сумма претензии к арендатору — разница между остаточной стоимостью помещения и страховым возмещением.

Предприниматель представил доказательство своей невиновности в возникновении пожара. Суд направил данное дело на новое рассмотрение, несмотря на то, что в договоре аренды содержался пункт, обязывающий арендатора устранять последствия пожара за свой счет.

Суд вынес постановление на основании того, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие собственность потребительского общества на помещение. Кроме того, договор аренды не зарегистрирован в соответствующем учреждении юстиции.

В этом случае договор можно рассматривать как незаключенный, и в отсутствие вины арендатора в повреждении имущества именно собственник должен нести риск последствий повреждения имущества (см. постановление ФАС Центрального округа от 25.06.04 г. N А64-4585/03-12).

Повреждение арендованного имущества может произойти не по вине арендатора, а из-за действий третьих лиц или вследствие обстоятельств непреодолимой силы (землетрясения, наводнения, пожара и т.п.).

Порча (утрата) имущества по вине третьих лиц

В этом случае арендатор может потребовать от третьего лица возместить расходы, связанные с восстановлением поврежденного арендованного имущества или его утратой. При этом арендатору необходимо доказать причинную связь между действиями этого лица и повреждениями имущества, а также реальность понесенных затрат, связанных с восстановлением поврежденного имущества.

Источник: https://autoclub.ru/5/18/i30_7097p0.htm

Риски при заключении договора ренты, как их избежать, расторжение договора | Жилищный консультант

Соглашение, в рамках которого происходит передача имущества одного гражданина, другому, в обмен на регламентированные выплаты или содержание является договором ренты.

• Москва МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Общероссийский:

Сторонами сделки могут выступать физические лица, на момент подписания сделки, достигшие совершеннолетия и являющиеся дееспособными. Плательщиком вправе быть и юридическое лицо, если условия заключения соглашения не противоречат деятельности организации. Очень важно, чтобы получатель подтвердил свои права на имущество в документальном порядке.

Определение понятия дается в п.1 ст. 583 ГК РФ, а правовые отношения подобного вида регламентируются главой 33 Гражданского кодекса.

Срок заключения акта зависит от того, какой вид ренты был использован:

1. Рента постоянная, описана в статьях 589-595 ГК РФ. Срок сделки не ограничивается никакими датами и временными периодами.
2. Соглашение пожизненной ренты имеет ограничения сроком жизни рентополучателя.
3. Пожизненное содержание с иждивением имеет ограничения сроком жизни получателя. Также, рентодатель не имеет права совершать сделки с имуществом без письменного согласия получателя.

Чаще других заключается рента пожизненного содержания, так как получатель платежей может полностью контролировать действия рентодателя и при необходимости оформить выкуп.

Расторгнуть соглашение можно только при соглашении между участниками или в судебном порядке, путем подачи иска в судебную инстанцию.

Риски договора ренты

Рентные соглашения принято считать одними из самых рискованных сделок. Это объясняется тем, что каждая сторона получает свою выгоду лишь частично.

Риски договора ренты сводятся к следующему:

• сделка может быть признана недействительной;
• получать ренты может потребовать расторжение соглашения в одностороннем порядке;
• получатель может совершить выкуп ренты.

Больше всего подвержен риску рентный должник, поскольку даже в случае порчи или гибели рентного имущества он не освобождается от обязательств по договоренности, согласно ст.600 и п. 2 ст. 601 ГК РФ.

Как избежать рисков при заключении договора ренты

Существует несколько способов свести риски рентной сделки к минимуму:

1. Чтобы соглашение нельзя было отнести к недействительным, необходимо проверить все юридические аспекты при его заключении: права кредитора, его дееспособность, а также соблюсти правила и форму составления акта.
2. Основаниями для расторжения сделки в одностороннем порядке служат: просрочка по платежам, выплата сумм в неполном объеме, неисполнение условий соглашения. Поэтому, чтобы не доводить до этого, должник должен выполнять все требования прописанные в акте.
3. Чтобы избежать рисков, связанных со случайно гибелью или потерей имущества, а также нанесению ему повреждений, необходимо застраховать сделку.

Судебная практика подтверждает, что риски при покупке квартиры по договору ренты практически невозможно минимизировать. Единственное что можно сделать, этот тщательно проверять юридическую чистоту сделки и соблюдать все ее условия.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по рискам при заключении договора ренты

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Михаил. В прошлом году, я заключил с пенсионером рентное соглашение. Исправно выплачивал ему деньги и соблюдал все условия сделки. Через некоторое время пенсионер начал предъявлять претензии, что сумма выплаты недостаточная и он хотел бы получать больше. Я отказался повысить содержание, сославшись на то, что сделка уже была заключена.

Через некоторое время я получил повестку в суд, где было указано, что пенсионер подал  заявление о признании сделки недействительной по причине своей недееспособности на момент подписания.
Я провел личное расследование и выяснил, что у пенсионера появился просто другой претендент, и он обещал ему выплачивать большую сумму на содержание, чем я.

Подскажите, пожалуйста, как мне поступить в этом случае?

Ответ: Добрый день, Михаил.

Согласно статьям 599 и 605 ГК РФ, ваш рентодатель может потребовать расторжение сделки только при наличии существенных оснований, таких, как систематические нарушения условий соглашения.

Однако, соглашение может быть признано недействительным и на общих условиях в соответствие со ст. 166 ГК РФ. В вашем случае по причине недееспособности участника сделки на момент ее подписания.

Поскольку вы считаете свои действия законными, то следует посетить суд и представить доказательства своей правоты, а также попросить провести медицинское освидетельствование гражданина.
Очень важным доказательством могут стать показания второго претендента на заключение ренты.

Пример по рискам при заключении договора ренты

Дарья заключила соглашение пожизненной ренты с одной женщиной. На момент оформления сделки, женщина представила только копию свидетельства о праве собственности на квартиру, объяснив, что оригинал она случайно испортила и сейчас подала заявление на восстановление бумаги.

После заключения сделки, девушка исправно выплачивала женщине содержание. Через два года выяснилось, что она не сможет получить имущество, после смерти женщины, потому что на жилье имеется еще один претендент – родной брат женщины. Основанием этому случило то, что брат также являлся собственником жилья, а копия свидетельства был поддельной.

Дарья подала исковое заявление в суд, с претензией признать сделку недействительной, а действия женщины мошенническими. Суд вынес решение в пользу девушки и обязал рентополучателя выплатить все деньги, которые были уплачены в качестве ренты.

Заключение

В итоге можно сформулировать ряд полезных советов и тезисов:

1. Под рентным соглашением следует понимать правовые отношения между рентодателем и рентополучателем, которые основаны на передаче имущества от одного участника сделки к другому за оговоренное вознаграждение.
2. Участниками процедуры могут стать физические, совершеннолетние и дееспособные лица, а также в роли плательщика допускается участие юридического лица.
3. В законе описаны три разновидности ренты, каждая из которых должна соответствовать ряду установленных требований, в том числе и конкретному сроку (соглашение может быть неограниченно по времени и ограниченно периодом жизни рентополучателя).
4. Соглашение может быть расторгнуто либо в добровольном порядке, путем оформления выкупа, либо посредством судебных разбирательств.
5. Рентная сделка относится к одной из самых рискованных.
6. Различается несколько видов рисков: сделка может быть признан недействительной, может быть расторгнута в одностороннем порядке, а может возникнуть ситуация, в которой будет причинен ущерб имуществу, выступающему в качестве предмета соглашения.
7. Чтобы избежать проблем в будущем, следует проверить сделку на юридическую чистоту, соблюдать требования и обязательства, установленные в рамках договоренности и по возможности застраховать сделку.
8. При приобретении квартиры по договору ренты, необходимо проверить все правоустанавливающие документы на жилище, а также соответствие жилья, той сумме, которую кредитор желает получить за свое имущество.

Список законов

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/renta/zaklyuchenie-dogovora-renty/riski-pri-zaklyuchenii-dogovora-renty/