Риски договора субаренды нежилого помещения

Субаренда нежилого помещения – важные моменты

Все знают, что такое аренда, ведь она весьма распространена в России. Гораздо меньшее число людей знают, что же такое субаренда. Представьте себе гражданина, у которого в собственности есть офисное помещение, и это офисное помещение он решил сдать в аренду.

Какое-то время, съёмщик пользовался снятым в аренду офисом, а, затем принял решение о том, что арендованное помещение ему больше не требуется. Тогда съёмщик, с обязательного разрешения собственника, имеет право сдать его в субаренду.

Исходя из вышесказанного, несложно понять, что же такое субаренда нежилого помещения и что именно является предметом субаренды. Предлагаем поговорить об особенностях субаренды и условиях её предоставления.

А также узнать, каковы возможные риски, что необходимо предусмотреть, и в чём особенность двойной субаренды.

Телефоны бесплатной горячей линии

Субаренда и её характерные особенности

Субаренда – повторная сдача нежилого помещения в эксплуатацию третьим лицам. Это можно сделать  лишь с одобрения собственника помещения.

Следует знать! Субаренда возможна как по отношению к нежилому объекту, так и по отношению к жилому помещению. Но, как правило, субаренда применяется к нежилому объекту.

Часто случается, что арендатор прибегает к субаренде, предварительно осуществив аренду по выгодной для себя цене. Арендовав помещение у собственника, и имея на руках договор, съёмщик начинает поиск субарендатора, который захочет снять арендованное им помещение по цене, существенно более высокой. Соответственно, разница в стоимости ложится в карман предприимчивого арендатора.

Субаренду регулирует ст. 615, п.2 ГК РФ. Соответственно её содержанию, арендатору даётся право поступать с арендуемым помещением любым из трёх следующих способов:

1. Сдавать нежилой объект как частично, так и целиком, при условии заключения субарендного договора.
2. Передавать взятое в аренду помещение в бесплатное пользование.
3. Передавать право аренды иному физическому лицу, либо иной компании.

Обратите внимание! Арендатор имеет законное право на сдачу всего объекта, либо лишь его части, путём выделения определённой площади для субарендатора. Такая практика весьма популярна и удобна в бизнесе, особенно когда арендованное помещение является чересчур крупным и используется не полностью.

Субарендный договор на нежилое помещение может быть заключён не только лишь между организациями либо бизнесменами. Можно заключить договор и с гражданином как с физическим лицом.

Чтобы это осуществить, следует известить непосредственного собственника помещения.

Но, чтобы максимально облегчить данную процедуру, разумно будет заранее внести в первый договор аренды специальный пункт о допустимости передачи арендованного объекта в субаренду третьим лицам.

Субаренда и её условия

Субарендатор осуществляет заключение договора ровно на тех же самых условиях, на которых функционирует договор аренды. Необходимо соблюдение и выполнение следующих условий:

• субарендный срок никак не может быть выше арендного;
• если заканчивается договор арендатора и владельца помещения, то необходимо обязательно перезаключить договор с владельцем, но уже на правах арендатора;
• арендный и субарендный договора обязаны иметь абсолютно равные условия относительно осуществления ремонтных работ в нежилом помещении;
• продлевать субарендный договор закон не позволяет: его можно лишь перезаключить в том случае, если перезаключается арендный договор.

Важная информация! В том случае, если время договорного соглашения не менее года, то его в обязательном порядке следует регистрировать в Росреестре.

Эта процедура является своего рода обременением недвижимости в виде аренды/субаренды, вплоть до завершения действия обязательств по договорам. В ситуации, когда такое помещение будет продано собственником, то новый  хозяин обязан будет ожидать завершения, как аренды, так и субаренды. В случае заключения соглашения на период менее одного года – регистрация в Росреестре не нужна вовсе.

Всё о договоре субаренды

Процесс оформления договора субаренды осуществляется письменно и имеет характер стандартного документа. Подписывают его обе стороны сделки.

Соглашение на субаренду нежилого объекта обязательно должно  включать:

• информацию о территориальном местоположении помещения и указание точного адреса;
• информацию о величине нежилого объекта;
• информацию о целевом назначении помещения;
• информацию по сроку субаренды;
• информацию по форме и срокам оплаты субаренды

Иногда договор следует подкреплять ещё и следующими бумагами: кадастром и свидетельством о регистрации, актом приёма и сдачи объекта.

Обратите внимание! Несмотря на то, что существует стандартный образец субарендного договора, закон допускает и возможность его оформления в свободной форме, но с обязательным указанием всех вышеперечисленных пунктов.

Субаренда и налогообложение

Проблема в том, что субаренду многие люди путают с посреднической услугой по сдаче недвижимости в аренду. Но это абсолютно ошибочное мнение. Соответственно, различна и система уплаты налогов.

Дело в том, что посреднического рода услуги осуществляются агентствами недвижимости. Заключая соглашение об аренде с владельцем, агентство реализует предоставление помещения в арендное пользование. Именно для этой цели применяются коды ОКВЭД 70.31 и 68.31.

Осуществление действий по субаренде нежилого объекта, регламентируют совсем иные коды: код ОКВЭД 70.20 «Сдача в арендное пользование собственного жилого и нежилого недвижимого объекта» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в арендное пользование личных или взятых в аренду объектов недвижимого имущества».

Имейте в виду! Физическое лицо, от сдачи своего нежилого помещения в субаренду, обязано оплатить  налоговую пошлину в тринадцать процентов (сдача информации по форме 3-НДФЛ должна осуществляется каждый год, строго до конца апреля). Прибыль для юридического лица облагается налогом в 6% по УСН (при учёте статуса предпринимателя, могут назначаться и иные страховые выплаты).

Субаренда «в квадрате»

Российский закон не регламентирует никакого  алгоритма действий при двойной субаренде. Но, при этом, такая субаренда вовсе не запрещена: ст. № 6 ГК РФ разрешает оформление нового субарендного соглашения в том случае, когда арендатором осуществляется заключение нового соглашения с владельцем объекта на прежних основаниях.

Главное —  известить владельца помещения и подписать с ним прямой договор.

С точки зрения юриспруденции, такая ситуация называется двойной субарендой.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Подводные камни субаренды

Поговорим о «подводных камнях» при субаренде: чем опасно заключение субарендного договора для субарендатора?

Самые существенные риски несёт именно субарендатор, по причине того, что он представляет собой наименее защищённую сторону соглашения. Помимо этого, имеются некоторые рискованные моменты  и в отношении иных сторон данной сделки. Приводим лишь некоторые, наиболее очевидные, из них:

1. Необходимость получить одобрение владельца нежилого помещения на субаренду. Дело в том, что если хозяин не будет информирован, а текст договора аренды не имеет пункта о праве на последующую самостоятельную сдачу объекта, то договор может быть расторгнут.
2. Необходимость обязательной регистрации договора, если его действие сроком больше года. При подобной регистрации, на помещение налагается, своего рода, обременение. Этот факт может отпугивать потенциальных покупателей, если помещение будет продаваться.
3. Ситуация, при которой субарендный договор по сроку превышает договор арендный. Тогда договор становится недействительным. По закону РФ, он может быть либо меньше, либо равным арендному сроку. Поэтому, чтобы избежать такой опасности, при оформлении субарендного соглашения следует запрашивать для ознакомления копию первичного арендного договора.
4. Ситуация, при которой существует опасность неуплаты. В том случае, когда субарендатор задерживает оплату (либо не платит её вовсе), арендатор будет обязан оплачивать их владельцу помещения из своего кармана. Поэтому, множество договоров по аренде нежилого помещения имеют пункт о праве на прекращение субарендного соглашения, в случае, если сумма оплаты за субаренду имеет задержку подряд два раза.

Примите к сведению! Когда субарендное соглашение заключается раньше даты, указанной в арендном договоре – такая сделка считается недействительной. Даже в том случае, если документ имеет подписи обоих сторон.

Основные нюансы: что следует предусмотреть?

Если Вы принимаете решение о сдаче своего нежилого помещения под ведение торговой, либо офисной деятельности, тогда следует осуществить запрос достаточно объёмного документального пакета. Собственник не должен верить словам арендатора и все отношения между владельцем и съёмщиком должны быть подтверждены документально.

Чтобы заключить договор и проверить безопасность сделки по сдаче помещения, понадобятся:

• Арендный договор.
• Субарендный договор.
• Разрешение (согласие) со стороны владельца.
• Информационная справка из ЕГРН, с указанием хозяина помещения и факта имеющегося обременения (оно имеется, если действие соглашения превышает двенадцать месяцев).

Существование сразу двух соглашений (аренды и субаренды), позволяет осуществить сверку главных пунктов договора. В том случае, когда в них имеются реальные противоречия, то разумнее всего отказаться и не подписывать документ. Иначе возникнут проблемы с владельцем, не дававшим своего согласия на ряд действий в отношении своей собственности.

Соответственно, договор субаренды несёт в себе некоторые риски, и чтобы их можно было избежать, необходимо чётко осознавать: что такое субаренда, что такое договор субаренды и как можно обезопасить себя от имеющихся сложностей.

Резюме

Мы выяснили, что субарендатор обязан пользоваться помещением исключительно в оговорённых договором целях. Он не имеет права осуществлять самостоятельную перепланировку, без наличия на то письменного одобрения арендатора.

В случае досрочного  расторжения договора, субарендатор обязан предупредить об этом арендатора за 30 дней.

Субарендатор обязан нести всю меру ответственности перед контролирующими государственными органами и устранять все возникшие последствия нанесённого им ущерба помещению.

Телефоны бесплатной горячей линии

Источник: https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya

Что такое субаренда нежилого помещения?

Субаренда нежилого помещения – это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.

Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.  

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

1. сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
2. передать помещение в безвозмездное пользование;
3. передать право аренды физическому лицу или другой организации.  

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

• срок субаренды не может превышать срока аренды;
• в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
• в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
• продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.

Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств.

Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

Скачать простой договор субаренды нежилого помещения (образец)

В российском законодательстве не предусматривается порядок действий в случае двойной субаренды. Но она не запрещается, ведь ст. 6 ГК РФ предполагает право заключения нового договора субаренды, если арендатор заключил новый договор с собственником нежилого помещения на тех же условиях.

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

Риски субаренды

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

1. Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
2. Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
3. Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
4. Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

Что предусмотреть?

Если вы решили снять помещение под торговлю или офис, необходимо запросить достаточно большой пакет документов. Не стоит верить на слово арендатору. Все его слова должны подтверждаться документально. Для заключения договора и проверки безопасности сделки вам потребуется следующее:

• договор аренды;
• договор субаренды;
• письменное согласие собственника;
• выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.

В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения.

Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа.

В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.

В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.

Поделитесь с друзьями в соц.сетях

Источник: https://investim.info/chto-takoe-subarenda-nezhilogo-pomescheniya/

Что такое субаренда — нюансы заключения договора

Граждане и организации, имеющие свободные помещения, часто сдают их в аренду. Арендатор, в свою очередь, может сдать временно не использующуюся площадь или ее часть в субаренду.

Что такое субаренда? Это сложная сделка, при которой арендатор сдает третьему лицу арендуемое им помещение. Такие действия законны. Обязательное условие – поставить арендодателя в известность о своих планах.

Договор субаренды

Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Договор субаренды, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.

Все действия по оформлению договоров аренды и субаренды регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него по договору третьему лицу.

Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.

В договоре аренды указывают:

• предмет договора с указанием площади и других характеристик;
• сумму арендной платы, порядок расчетов;
• права и обязанности каждой стороны;
• ответственность за невыполнение условий, прописанных в договоре;
• срок действия договора;
• юридические адреса и реквизиты сторон.

Каждая сторона обязана поставить свою подпись.

Возможные риски

Что такое субаренда нежилого помещения? Это сложная сделка, имеющая некоторые риски. Разрешение на сдачу площадей или помещений третьим лицам, прописанное в договоре аренды, имеет положительные и отрицательные стороны.

1. Плюс для арендатора: не нужно согласовывать с хозяином помещения свои действия. Только арендатор решает, кого он выберет в качестве субарендатора.
2. Минус для арендодателя: он не может даже предполагать, кому его арендатор в будущем может сдать свободные площади.

Обратите внимание: субаренда помещения, находящегося в муниципальной собственности, законна только после разрешения от органов муниципальной власти. Необходимы подписи ряда чиновников.

Некоторые граждане пытаются обойти эту норму, чтобы не бегать по кабинетам и не связываться с бумажной волокитой. Эксперты не рекомендуют заниматься махинациями.

Если факт противозаконной деятельности вскроется, арендодателю грозят серьезные штрафы.

Нарушение условий договора аренды может стать поводом к разрыву договорных отношений между предпринимателем и муниципальным образованием. Задумайтесь!

Субаренда квартир – доходный бизнес

В крупных туристических центрах и мегаполисах предприниматели создают бизнес, предполагающий аренду нескольких квартир и последующую сдачу их почасово, посуточно или на более долгий срок.

Данный вид бизнеса будет успешным в промышленных городах, куда часто приезжают командировочные.

Что такое субаренда квартиры? Суть идеи проста: аренда нескольких недорогих, чистых, пригодных для проживания квартир и сдача их третьим лицам в краткосрочную аренду. Заработок на сдаче жилья на короткий срок всегда выше, чем доход, полученный от долгосрочной аренды.

Капиталовложения

Чем большем квартир вы планируете снять для сдачи их постояльцам, тем выше расходы. Выделите некоторую сумму на приобретение полезных вещей, делающих проживание комфортным: микроволновка, небольшой холодильник, телевизор, спальное место, постельные принадлежности. Предусмотрите траты на бытовую химию и услуги уборщицы.

Рентабельность бизнеса по сдаче квартир всегда высока. Средняя стоимость проживания в арендованной квартире в месяц – 5000 руб. Если предусмотрена краткосрочная аренда, доход будет выше. Часто затраты окупаются через пару месяцев.

Прибыль зависит от вашей активности по поиску и привлечению клиентов и тому впечатлению, которое останется у гостей города после проживания в данной квартире. Довольный постоялец в следующий раз вернется сюда вновь и порекомендует ваше жилье своим коллегам и друзьям.

Как организовать бизнес: инструкция

1. Поиск и аренда недорогих квартир. Изучите объявления на интернет-сайтах, в популярных газетах. Сравните цены. Выбирайте квартиры, расположенные рядом с транспортными развязками. Одна из квартир должна находиться в тихом районе.
2. Обустройство помещения. Создайте нормальные условия для проживания, обставив квартиру скромно, но со вкусом.

   Минимум мебели и бытовой техники обязателен.

3. Проведение рекламной кампании. Раздача листовок и визиток, расклейка объявлений, реклама в Интернете помогут привлечь первых клиентов.
4. Контроль сохранности имущества. Заранее предупредите постояльцев о штрафах в случае обнаружения вами поломки мебели или бытовой техники.

   Разумный вариант – брать страховой взнос от клиентов на время аренды.

Субаренда земли

Что такое субаренда земельного участка? Разрешен ли такой вид получения дохода в России? Этот вопрос волнует многих граждан, желающих сдать третьему лицу арендованный участок земли.

В Законе об аренде в ст. 8 указано, что арендованный участок или часть его можно передавать в субаренду. Целевое назначение при этом изменять запрещено.

Также требуется уведомить арендодателя и получить его согласие в письменной форме. Срок рассмотрения предложения – один месяц. Если по истечении этого срока владелец участка не подтвердил согласие или не ответил отказом, арендованная земля может быть передана во временное пользование третьему лицу.

Следует знать, что условия договора субаренды не должны противоречить пунктам и нормам договора аренды. Субарендатор должен помнить, что договор субаренды действует в рамках договора аренды. Все просто: не может быть срок аренды три года, а субаренды – четыре. В случае прекращения действия договора аренды автоматически аннулируется договор субаренды.

Обязательна государственная регистрация подобных договоров . Что такое субаренда земли? Это правовая ситуации, требующая неукоснительного соблюдения всех норм и требований законодательства РФ. Регистрация договора в нотариальной конторе придаст уверенности в том, что арендодатель сдает третьему лицу «чистый» с точки зрения закона участок. Нотариус – страховка от возможных рисков и проблем.

В Налоговом Кодексе РФ в п.288.6 ст.288 указано, что размер платы за субаренду земли не может превышать арендной платы.Субарендатор, как субъект хозяйствования, обязан соблюдать все положения заключенного с ним договора.

Плата за субаренду участка должна вноситься в оговоренные сроки. В случае нарушений положений об оплате, наступает ответственность субарендатора перед арендодателем.

Ни один арендодатель не допустит нарушений в сроках получения платы за субаренду земли. Арендодатель – физическое или юридическое лицо, ответственное за своевременное внесение платежей в городской бюджет. Штрафные санкции из-за нерадивого субарендатора никому не нужны.

При заключении сделки проведите всестороннюю проверку физического или юридического лица, с которым вы планируете сотрудничать. Безответственный субарендатор добавит вам головной боли.

Источник: https://domananeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/chto-takoe-subarenda-ili-v-tret-i-ruki.html

Субаренда: юридические и практические особенности

Субаренда – поднаем, то есть передача арендатором части или всей арендуемой недвижимости в аренду другому лицу. Это вполне законное действие, если совершено оно в соответствии с законодательством РФ.

Субаренда возможна в отношении нежилых или жилых помещений, земельных участков.

Субаренда нежилого помещения

Права сторон при аренде регулируются Гражданским кодексом РФ. Там же есть пункт (п.2 ст. 615 ГК РФ) повествующий о том, что арендатор может пересдать помещение исключительно с согласия арендодателя.

При этом пункт о запрете сдавать помещение в поднаем включить в договор нельзя. Зато можно включить туда пункт о возможности сдать помещение в субаренду без согласования по каждой сделке.

Отдельного же раздела, посвященного субаренде, в Гражданском кодексе нет.

Пересдать можно всё помещение, снятое в аренду, или его часть.

Сегодня на рынке есть ряд крупных игроков (компании «Regus», «М-Стиль», «Daev Plaza»), специализирующихся на субаренде нежилых помещений.

Суть обычно в следующем: цена квадратного метра при съеме помещения большей площади обычно ниже, чем при съеме маленьких площадей. Помещение снимается в аренду, делится, оптимизируется, и сдается по кускам.

Интересна также практика, когда сдается не определенное количество метров, а количество рабочих мест.

Возможен также сценарий, когда крупная компания арендует большое помещение, которое пока/уже слишком велико для ее нужд. Тогда, чтобы снизить расходы, эта компания передает часть занимаемой площади в субаренду.

По структуре договор субаренды схож с договором аренды, то есть должен содержать характеристики помещения, права и обязанности сторон, цену аренды и порядок расчетов между сторонами. Приложения – договор аренды и свидетельство о праве собственности (не путать со свидетельством на право аренды).

• Участниками соглашения могут быть как юридические, так и частные лица, ЧП.
• Подписывается в простой письменной форме.
• Срок этого документа не может превышать срока, на который заключен договор аренды.
• Первичный арендатор не может сдать в аренду больше прав по пользованию имуществом, чем предусмотрено его договором аренды.
• Договор субаренды не может пролонгироваться автоматически в случае, если договор аренды продлен. Необходимо переподписание.
• Если срок субаренды больше года – требуется государственная регистрация соглашения. Необходимо помнить о таком нюансе: только зарегистрированный договор по закону завершает сделку. До этого момента юридической силы соглашение не имеет. Так что лучше его регистрировать даже при сроке аренды менее года.
• Согласие собственника на передачу арендуемого помещения в поднаем может быть прописано в договоре первичной аренды, либо может быть зафиксировано в любой другой форме: приложения к договору аренды, письма, протокола или соглашения сторон.

Риски при субаренде

Поскольку субаренда – мероприятие для троих, рискуют все участники.

Основной риск арендодателя: если безусловное согласие арендодателя на субаренду прописано в договоре аренды, сдача помещения происходит без согласования с владельцем.

Риски первичного арендатора такие:

• Ответственность за помещение несет непосредственно первичный арендатор.
• Зачастую в субаренду сдается помещение после ремонта, оптимизации помещений. При аренде на срок 1-3 года есть опасность, что арендодатель не продлит контракт и вложенные в помещение средства не окупятся.

Риски субарендатора состоят в следующем:

• Если договор аренды расторгается, договор субаренды автоматически утрачивает юридическую силу.
• Зачастую, если арендодателем является муниципальное образование, получить согласие собственника на субаренду практически невозможно. Поэтому первичный арендатор уговаривает подписать договор субаренды без этого документа. Отсюда риск вылететь с занимаемых площадей в любой момент.
• Арендатор обычно не слишком заинтересован во вложении средств в недвижимость, поэтому мольбы субарендатора о ремонте, решении других технических вопросов будут скорее всего игнорироваться или откладываться в долгий ящик. Хотя прямые арендодатели также не стремятся к дополнительным вложениям в собственность.

Субаренда квартир

Субаренда квартир – бизнес, стремительно набирающий обороты в крупных городах. Снять квартиру вместо гостиницы дешевле, а вместо хостела – удобнее.

Перспективы пересдачи квартир с точки зрения идеи для бизнеса кажется радужными – казалось бы, деньги из ничего. Никаких крупных вложений, только расходы на ремонт, мебель и бытовую технику. Разберемся в выгодах и опасностях этого вида деятельности.

Для собственника квартиры при подписании договора с возможностью субаренды или поднайма главный плюс в том, что ежемесячная плата по такому договору обычно выше среднерыночной. Минус – вы не знаете, кому будет сдана квартира.

Чаще всего квартиры по субаренде сдают приезжим, туристам. Это неплохой вариант: их почти не будет дома, и обычно они так устают на экскурсиях, что шуметь по ночам у них не будет сил. Минус туристов – в их сезонности. Если речь идет о крупных городах, сезонность не так очевидна. Но вот города-курорты – другое дело. Важно не прогореть в межсезонье.

При расположении квартиры расположена в спальном районе, туристам она может быть интересна при непосредственной близости к метро.

Такие квартиры чаще сдаются посуточно или даже на несколько часов местным – для встреч влюбленных и не очень, а также гастарбайтерам.

Лучше официально зарегистрировать договор аренды с подпунктом о возможности субаренды. Придется платить налоги, но вы будете надежнее защищены юридически.

Для арендатора квартиры плюс в том, что это действительно легкие деньги, НО только если есть хорошая реклама. Средств на рекламу этого вида услуг иногда требуется не намного меньше, чем вы заплатите за аренду. Ответственность вы будете нести как перед арендодателем, так и перед съемщиком.

Для субарендатора посуточного или почасового обычно не важно, снимает он у хозяина или у арендатора.

Человек или фирма, специализирующийся на подобной сдаче профессионально, скорее всего, смогут оказать более качественный сервис. Но вот при поднайме на длительный срок необходимо быть крайне осторожными.

Здесь лучше иметь дело с хозяином помещения или хотя бы очень внимательно отнестись к документам.

Субаренда квартир как бизнес

Субарендой квартир может заниматься как юридическое, так и физическое лицо. Есть формальная разница при подписании договора: если договор об аренде жилого помещения заключается между физическими лицами, он называется договором найма (или поднайма). Если хотя бы одна из сторон сделки является юридическим лицом, употребляется термин «договор аренды жилого помещения».

Профессионалы дают следующие советы по теме:

1. Поймите, с какой фокусной группой вы хотите работать. Туристы? Тогда ищите квартиры в историческом центре. Влюбленные парочки? Вам подойдут квартиры с хорошим ремонтом в спальных районах. Гастарбайтерам? Тогда выбирайте квартиры в плохом состоянии без соседей или с такими же соседями.
2. Подумайте, квартиры во сколько комнат вас интересуют. Однокомнатные кажутся наиболее востребованными. Но они по цене будут сопоставимы с номером в отеле. Двух-трех комнатные квартиры интереснее для больших семей или компаний друзей. Четырехкомнатные хорошо сдаются в период праздников, когда компании молодежи ищут место для тусовки.
3. Оцените, сколько денег требуется вложить в помещение, прежде чем можно будет его сдать. При крупных затратах подписывайте договор аренды или найма на длительный срок.
4. Интересно начинать этот бизнес не с одной, а 3-4 квартир, причем квартиры должны быть интересны одной фокусной группе. Это позволит минимизировать расходы на рекламу, ведь каналы распространения информации о вашем предложении для каждой группы будут разными: туристические порталы и специализированные сайты для туристов, «Авито» и «Реклама Шанс» для влюбленных, или листовки на улице для гастарбайтеров.
5. Если выбираете в качестве фокусной группы туристов или влюбленных, важно привлечь внимание какой-то фишкой в интерьере. Это не всегда должно быть затратно по исполнению, скорее, запоминаться. Белые стены с трафаретной графикой, кровать с люминесцентной подсветкой – фотографии должны привлечь внимание. Для романтических и не очень встреч сейчас популярна, к примеру, БДСМ-тематика.
6. Решите вопрос с обслуживанием квартиры. Будете ли вы убирать ее самостоятельно или наймете уборщицу? Чистота – пожалуй, наиболее важная характеристика, на которую обращают внимание клиенты.

Субаренда нежилого помещения: оформление договора, содержание договора | Правоведус

Что такое субаренда недвижимости? Каковы особенности заключения такого вида арендной сделки и какими статьями закона регулируется данное соглашение? Об этом читайте в нижеприведенной статье.

Субаренда нежилого помещения является распространенным явлением в современном деловом мире. Это отдельный вид правоотношений, основное понятие которого закреплено в Гражданском кодексе РФ.

Субаренда – порядок действий, в рамках которого контрагент собственника нежилого помещения, заключивший ранее договор на аренду объекта недвижимости, подписывает новое соглашение на аренду помещения с третьей стороной. При этом закон не предусматривает запрет на повышение арендной платы по договору субаренды.

Законодательство РФ предусматривает сразу несколько статей Гражданского кодекса РФ, в которых регулируется порядок сдачи объекта недвижимости в аренду или субаренду, а также порядок заключения договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Для того, чтобы передать право пользования нежилым помещением третьему лицу на условиях субаренды, необходимо письменное согласие непосредственно владельца недвижимости (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

При отсутствии такого согласия, оформленного дополнительным соглашением или в качестве одного из условий арендного договора, сделка по субаренде будет считаться недействительной.

Важно! Субаренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, будет являться законной только при наличии письменного разрешения от органов муниципальной власти. Любые противозаконные действия могут повлечь за собой административную ответственность и серьезные штрафные санкции.

Договор аренды и субаренды нежилого помещения: зависимость соглашений

Договор субаренды нежилого помещения имеет непосредственную зависимость от первичного договора аренды. Соответственно, если действие основного соглашения прекратилось по каким-либо основаниям (закончился срок действия или досрочное прекращение), автоматически аннулируется договор субаренды, который был заключен первым арендатором со своим контрагентом (субарендатором) (ст. 618 ГК РФ).

То есть, как утверждает закон, субаренда нежилых помещений имеет место только в рамках действия первичного договора аренды, заключенного непосредственно с владельцем объекта недвижимости. Вместе с тем отметим, что в той же 618 статье ГК РФ существуют некоторые положения, дающее право субаренды на подписание нового договора.

445 ГК РФ, субарендатор вправе за разрешением данного вопроса обратиться в судебные органы.

Механизм двойной субаренды

Российское законодательство не предусматривает порядка так называемой двойной субаренды, хотя законом это не запрещено. Кроме того, формулировки ст.

6 ГК РФ указывают на то, что «вторичный» субарендатор вполне может воспользоваться правом предъявления «первичному» арендатору требования о заключении нового договора об аренде этого же нежилого помещения с возможность дальнейшего использования в своих целях.

Как показывает юридическая практика, решение таких ситуаций может принять положительный оборот только в тех случаях, когда субарендатор своевременно обратился непосредственно к владельцу объекта недвижимости с требованием подписания прямого соглашения.

Регистрация договора субаренды

Сдача нежилого помещения в субаренду не требует официальной регистрации в государственных структурах.

Первичный арендатор должен иметь на руках письменное согласие владельца помещения на дальнейшие заключения сделок по аренде данного объекта недвижимости.

В случаях обоюдного подписания обеими сторонами соглашения о субаренде помещения, ОКВЭД организации, ее вид деятельности и прочие атрибуты, в дальнейшем значения не имеют.

Договор субаренды нежилого помещения

Стандартный договор субаренды нежилого помещения имеет практически такую же структуру, как и при заключении прямого соглашения об аренде с собственником объекта недвижимости:

1. Общие положения. Данный пункт включает в себя описание сделки (в нашем случае субаренда), указывается уступка права пользования владельцем нанимателю, гарантия собственника помещения об отсутствии залоговых обязательств, срок действия договора.
2. Обязанности сторон. В данном пункте прописываются права и обязанности сторон соглашения, в частности целевое назначение использования помещения, обязательства контрагента (первичного арендатора) собственника объекта недвижимости по содержанию помещения и прочие условия.
3. Условия оплаты и порядок расчетов. Данный пункт включает в себя сроки для выполнения субарендатором платежей по аренде, право арендатора на взыскание задолженности, положение об уплате услуг коммунальных хозяйств.
4. Ответственность сторон. Включает в себя стандартные формулировки основного договора аренды, в частности, это касается обязательств участников соглашения об уплате пени, штрафов за неисполнение либо несвоевременное исполнение договорных обязательств.
5. Условия изменения, расторжения, прекращения соглашения. Данный пункт договора предусматривает определенные условия, нарушение которых может привести к изменениям в данном контракте. Как правило, основаниями для изменения, расторжения или прекращения действия договора могут являться задержки по оплате аренды, сдача имущества третьим лицам без согласия на то владельца недвижимого имущества (арендодателя).
6. Особые условия. Соглашения о субаренде, как правило, включают в себя пункт, в котором прописываются особые условия, предусматривающие те или иные критерии для защиты интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения арендуемого объекта будут являться собственностью арендодателя или положение о праве пользования нежилым помещением субарендатором в случае перехода права собственности третьим лицам.
7. Подписи сторон. Данный пункт включает в себя реквизиты обеих сторон, дату заключения договора субаренды и подписи.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya/